PDF《杭州市物业管理优秀非住宅类建筑标准及评分细则》

第1页标准内容 检查内容 规定 分值 考评 得分 评分细则

一、基础管理

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1、建设用地规划许可证;

2、建设工程规划许可证;

3、规划总平面图

4、用地红线图

一、物业服务企业查验记录及问题处理情况

二、物业服务企业收集资料

1、大厦竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备竣工图

3、配套设施、地下管网工程竣工图

4、共用设施设备清单

5、有关设施设备安装、使用和维护保养等技 术资料

6、各单项工程竣工验收证明材料(土建竣工 验收书、消防竣工验收证明、水电竣工验收书 、通信系统竣工验收证明等)

7、物业质量保修文件和物业使用说明文件

8、业主名册

9、公共配套设施的产权及收益归属清单

10、消防、供水、供暖的试压报告

1、企业营业执照

2、服务项目外包合同或协议,外包方的企业 营业执照、资质(资格)证明,外包方的选择 、监督检查、评审记录

4、建设单位与选聘的物业服务 企业签订前期物业服务合同,双 方责权利明确 与建设单位签订的前期物业服务合同 0.

5 符合0.5分;

没有合同扣0.5分;

有 合同但内容不完善、不规范或责权 利不明确扣0.25分

5、建设单位在销售房屋前,制 定临时管理规约,约定内容依法 规范;

物业买受人在与建设单位 签订买卖合同时,做出书面承诺 临时管理规约 0.5 符合0.5分;

无临时管理规约的扣 0.5分;

管理规约约定内容不符合规 定的扣0.25分

1、申请使用物业专项维修资金时,如实告知 业主维修项目的预算额、施工单位等相关情 况,如实征求并归集业主意见

2、使用物业专项维修资金应按规定及时在物 业管理区域内公示具体情况,自觉接受业主监 督

3、物业维修资金使用后及时将所申报的材料 归档并建立档案,并做好移交,随时接受业主 监督

6、规范专项维修资金申请使用 流程,按规定公布物业维修基金 使用情况;

物业维修资金使用须 建档,并做好移交

1 符合1分;

未如实告知物业专项维修 资金申请情况或有弄虚作假行为的, 扣1分;

未按规定公布物业专项维修 资金使用情况的,扣1分;

物业维修 资金使用相关材料未建档扣1分;

未 按规定做好移交扣1分

2、己办理承接查验手续,签订 承接查验协议

2 符合2分;

第一项无承接查验记录、 协议或处理情况记录的各扣0.5分, 有但不完善或不规范的各扣0.3分;

第二项收集资料中每缺一项扣0.2分

3、由一家物业服务企业统一实 施专业化管理,应加强服务外包 管理,并保存完好服务外包单位 的营业执照、资质证书等复印 件,以及对服务外包单位的选择 、监督检查、评审记录 0.5 符合0.5分;

每发现一处不符合扣 0.1分,没有外包项目的第3项不扣 分 杭州市物业管理优秀非住宅类建筑标准及评分细则

1、按规划要求建设,房屋及配 套设施设备投入使用 0.5 符合0.5分;

资料每缺一项扣0.1 分;

房屋及配套设施设备未投入使 用,胺⑾忠淮0.2分 项目名称: 第2页

1、房屋使用手册

2、装饰装修管理规定

3、管理规约

1、成立业委会的申请

2、业主大会议事规则

3、业委会备案证明

4、业主大会、业委会会议决定和会议记录

9、业主委员会与物业服务企业 签订物业服务合同,双方责权利 明确 与业委会签订的物业服务合同 0.5 符合0.5分;

未签订合同或合同逾期 扣0.5分;

签订的合同内容不完善、 不规范或责权利不明确扣0.25分

10、业主委员会党员比例达半数 以上 已达半数以上

2 符合2分;

1、争创优秀规划和具体实施方案

2、争创材料经业委会签字盖章

一、各项管理制度

1、房屋管理制度

2、零修、急修管理制度

3、中大修工程管理制度

4、回访制度

5、供水管理制度

6、供电管理制度

7、电梯管理制度

8、卫生管理制度

9、消防管理制度

10、绿化管理制度

11、保安管理制度(公共秩序维护管理制度)

12、车辆管理制度(包括机动车和非机动车管 理)

13、收费管理制度

14、财务管理制度

15、档案管理制度

16、物业管理需要的其他管理制度

二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、 工作标准、考核办法、考核记录

1、项目负责人应按规定办理执业报备

2、各类管理人员和专业人员的专业上岗证书 (电工、消监控、会计等),分包项目操作人 员也要求有上岗证书

3、员工分类统一着装

4、员工佩戴工作牌

一、计算机应用情况和智能化(对讲、监控 等)设备的使用情况

13、项目负责人应具有任命书并 向所在地物业科报备;

物业服务 企业的管理人员和专业技术人员 持证上岗;

员工统一着装,佩带 明显标志,工作规范,作风严谨

1 符合1分;

项目负责人未按规定办理 执业报备扣1分;

专业技术人员证书 齐全0.7分,每发现1人无上岗证书 扣0.2分;

着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分,最多不得超 过5人

11、物业服务企业制定争创规划 和具体实施方案,并经业主委员 会同意 0.5 符合0.5分;

无创优规划或实施方案 扣0.25分;

规划及方案未经业委会 同意签字盖章扣0.25分(属不成立 业委会的情形的,由全体业主签字 盖章)

12、大厦物业管理建立健全各项 管理制度、各岗位工作标准,并 制定具体的落实措施和考核办法

2 符合2分;

制度建立健全1分,每缺一 项扣0.1分(其中没有管理的不扣 分);

岗位职责、工作程序、工作标 准、考核办法、考核记录、具体落 实措施建立健全1分,未制定考核办 法扣0.5分;

其它每缺一项扣0.2分

7、房屋使用手册、装饰装修管 理规定及管理规约等各项公众制 度完善

1 完善1分;

材料中每缺一项扣0.4分

8、业主委员会按规定程序选举 产生,制定、修改《管理规约》 、《议事规则》,并能正常开展 工作、履行职责

1 符合1分;

材料中每缺一项扣0.25分 (单一业主或业主人数较少且经全 体业主一致同意决定不成立的除 外) 第3页

二、计算机查询资料包括:

1、房屋、设备的基数

2、分户档案

3、费用收缴情况

4、房屋、设备维修记录

1、各类收费标准(物业服务收费标准、代收 费用收费标准、有偿服务项目及收费标准)要 求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要 有价格主管部门的确认文件,实行市场调节价 的除外

2、物业服务费、经营性收支财务报表

3、物业服务费用、经营性收入公开有记录、 照片

1、物业接收资料(见第2条要求)

2、物业日常管理资料

3、业主(使用人)分户存档资料

4、档案资料分类成册查阅方便

5、档案使用登记

6、历次交接资料

1、执行值班制度情况(值班表、值班记录)

2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码

3、来电、接待记录和处理记录

4、问题处理及时,有回访记录(与派工单内 容相符,并按月或季统计、装订)

1、每年至少开展一次

2、调查覆盖率100%

3、征询意见单

4、对征询意见单的满意率统计表(满意率达 到95%以上)

5、整改措施

6、整改措施落实情况的记录

1、明显位置公布维修服务的承诺

2、服务承诺的落实情况记录

3、派工单和统计表(及时率、返修率)

4、回访记录(见第16条要求)

二、房屋、共用部位、共用设施 管理与维修养护

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1、大厦名称及地名标识齐全

2、楼层标识及门牌号齐全、完整

3、大厦平面示意图

4、大厦内单位名录水牌

1、大厦、栋号、楼层、房号标 志明显,大堂内布置合理并设立 引路方向平面示意图,驻大厦各 单位名录标识在大堂内显著位置

1 符合1分;

无平面示意图、水牌或没 有标志、标识扣0.5分;

发现一处标 志、标识不清或标志、标识不统一 扣0.2分

18、每年至少开展一次客户满意 度调查,调查覆盖率100%,对合 理的意见与建议及时整改,满意 率达95%以上

2 符合2分;

每缺一项或每项不符合扣 0.4分;

满意率每降低1个百分点扣 0.1分

19、建立并落实维修服务承诺 制;

零修急修及时率100%、返修 率不高于1%,并有回访记录

1 符合1分;

未建立扣0.5分,建立但未 落实扣0.25分;

及时率符合0.25分, 每降低1个百分点扣0.1分;

返修率 符合0.25分,不符合0分

15、物业服务企业在收费、财务 管理、会计核算、税收等方面严 格执行有关规定;

至少每半年公 布一次物业服务费用、经营性收 入的收支情况

2 符合2分;

公布的收费标准符合相关 规定并严格执行1分;

公开情况无记 录或无照片的扣1分(酬金制的要求 全部公开,包干制的仅公开经营性 收入的收支情况)

17、建立24小时值班制度,设立 服务电话,接受业主(使用人) 对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信 息的收集和反馈,并及时处理, 有回访制度和记录

2 符合2分;

值班制度不规范扣0.5 分;

未设立服务电话扣0.5分;

问题 处理不及时每发现一处扣0.2分,最 多不得超过三处;

回访记录与实际 情况不符的,发现一处扣0.1分,最 多不得超过四处;

无回访记录的扣 0.5分

16、建立房屋及其共用设施设备 、业主(使用人)档案资料齐 全,分类成册,管理完善,查阅 方便,档案使用登记手续完备. 历次交接资料,如有物业管理机 构变更的项目,应保存有从上一 家物业服务企业移交的上述物业 资料

2 符合2分;

包括房屋总平面图、地下 管网图,房屋数量、种类、用途分 类统计成册,查阅方便,房屋及共用 设施设备大中修记录、共用设施设 备的设计安装图纸资料和台帐、业主(使用人)分户存档资料齐全, 管理完善,档案使用登记齐全,历 次交接资料齐全,每项不符扣0.2 分;

各项资料、台帐每缺一项扣0.1 分;

物业管理机构至今未变更的, 第六项不扣分

14、物业服务企业应用计算机、 智能化设备等现代化管理手段, 提高管理效率

1 符合1分;

使用计算机,有智能化设 备的为基本符合0.5分,其中没有智 能化设备的扣0.2分(在设计中没有 监控设备的除外);

计算机可供查 询的资料中每缺一项扣0.2分第4页

1、对照规划图现场查看

2、企业应及时劝阻、制止,并立即向属地城 管执法中队报告,同时登记在案,留存书面、 文件、材料.

1、外墙清洁

2、外墙完好,无破损、脱落、渗水现象

3、外墙无张贴物、无超出外墙立面构件

4、大厦通道无堆积物,路面平整,无破损

1、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范,无 安全隐患

2、主管部门审批手续

3、公共灯具、开关完好,无不亮现象

4、定期巡视检查并记录

1、现场无外露、架空管线

2、空调安装位置统一(要求横平竖直)、无 安全隐患

3、空调有冷凝水收集管

4、空调支架无生锈现象

1、装修........