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2019 年井冈山市国有资产经营管理有限公司 公司债券信用评级报告

2 公司分别获得政府补助 0.

17 亿元、1.44 亿元和 1.43 亿元,较大力度的外部支持有 效提升了公司的资本实力和可持续发展能力. ? 第三方担保有效提升了本期债券的信用水平.经鹏元综合评定,兴农担保主体长 期信用等级为 AAA,其提供的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保能有效提 升本期债券的信用水平. 关注: ? 公司整体资产流动性较弱.2017 年末,公司存货和应收款项占总资产的比重为 85.89%,存货以工程代建成本和土地使用权为主,应收款项以应收井冈山市财政 局的款项为主,回收时间受政府财政资金安排影响,具有一定不确定性,公司整 体资产流动性较弱. ? 公司经营活动现金流持续净流出,在建、拟建项目投资规模较大,面临较大资金 压力.近年来,公司经营活动现金流持续表现为净流出,截至

2017 年末,公司在 建、拟建项目尚需投入资金超过 60.53 亿元,公司面临较大资金压力. ? 公司有息债务快速增加, 面临一定偿债压力.

2017 年末, 公司有息债务规模为 20.55 亿元,占负债总额的 95.10%,较2015 年末大幅增长 117.25%;

公司资产负债率较

2015 年末提升 11.35 个百分点至 24.64%, 债务压力快速增加, 面临一定偿债压力. 公司主要财务指标: 项目

2017 年2016 年2015 年 总资产(万元) 877,212.68 823,500.89 720,994.52 所有者权益(万元) 661,107.88 642,509.80 625,201.13 有息债务(万元) 205,515.00 171,930.00 94,600.00 资产负债率 24.64% 21.98% 13.29% 流动比率 30.39 31.03 101.13 营业收入(万元) 62,116.32 72,344.24 49,693.21 其他收益(万元) 14,289.09 - - 营业外收入(万元) 0.23 14,389.55 1,728.99 利润总额(万元) 11,731.35 16,479.67 2,898.85 综合毛利率 7.58% 8.19% 8.52% EBITDA(万元) 19,256.76 20,178.04 5,416.62 EBITDA 利息保障倍数 2.19 3.28 1.04

3 经营活动现金流净额(万元) -50,856.16 -24,073.45 -32,929.10 资料来源:公司 2015-2017 年审计报告,中证鹏元整理 兴农担保主要财务指标: 项目

2017 年2016 年2015 年 总资产(万元) 2,237,309.94 1,563,081.01 699,571.96 所有者权益(万元) 976,891.10 874,526.19 469,374.84 期末在保责任余额(万元) 3,842,860.09 2,512,302.47 2,022,126.38 担保风险准备金(万元) 159,466.35 136,121.65 114,736.40 净资产放大倍数 3.93 2.87 4.31 当期担保代偿率 1.88% 3.20% 2.65% 累计代偿回收率 17.38% 0.00% 0.00% 资料来源:兴农担保提供,中证鹏元整理

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一、发行主体概况 公司成立于2010年8月11日,系经井冈山市人民政府批准设立的国有独资公司,井冈 山市人民政府授权井冈山市财政局履行出资人职责,由井冈山市财政局出资,初始注册资 本为5,000万元.截至2018年6月末,公司注册资本和实收资本均为5,000万元,控股股东为 井冈山市财政局,持股比例100%,实际控制人为井冈山市人民政府. 图1 截至2018年6月末公司产权及控制关系图 资料来源:公司提供 公司目前主营业务为基础设施代建、国有资产经营、房屋出租及酒店业务.截至2017 年末,纳入公司合并范围的子公司有5家. 表1 截至2017年12月31日纳入合并范围的子公司情况(单位:万元) 子公司名称 子公司简称 注册资本 持股比例 业务性质 井冈山市城市建设投资开发有限公司 井冈山城投 13,000.00 90.00% 房屋建筑业 井冈山市文化旅游发展有限公司 井冈山文旅 16,400.00 82.33% 房屋建筑业 井冈山市新城投资发展有限公司 井冈山新城 26,000.00 70.00% 房屋建筑业 井冈山市工业园投资开发有限公司 工业园公司 10,000.00 51.00% 房屋建筑业 井冈山米兰花酒店管理有限公司 米兰花公司 500.00 100.00% 住宿业 资料来源:公司 2015-2017 年审计报告 截至2017年12月31日,公司资产总额为87.72亿元,股东权益合计为66.11亿元,资产 负债率为24.64%;

2017年度,公司实现营业收入6.21亿元,利润总额1.17亿元,经营活动 现金流净额-5.09亿元.

二、本期债券概况 债券名称:2019年井冈山市国有资产经营管理有限公司公司债券;

5 发行总额:7亿元;

债券期限和利率:本期债券为7年期固定利率债券;

还本付息方式:本期债券采用单利按年计息,不计复利.每年付息一次,在债券存续 期的第

3、

4、

5、

6、7年末,分别偿还本金的20%,到期利息随本金一起支付;

增信方式:本期债券由兴农担保提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保.

三、本期债券募集资金用途 本期债券拟募集资金总额为7亿元,资金投向明细如下表所示. 表2 本期债券募集资金投向明细(单位:万元) 项目名称 项目总投资 募集资金 使用规模 占项目总 投资比例 井冈山市工业园区标准化厂房建设项目 87,096.23 54,000.00 62.00% 补充营运资金 - 16,000.00 - 合计 - 70,000.00 - 注:井冈山市工业园区标准化厂房建设项目总投资金额为 87,096.23 万元,实施主体为井冈山市城市建设 投资开发有限公司(以下简称 井冈山城投 ).公司持有井冈山城投 90%股份,按比例测算,公司占 有项目总投资 78,386.61 万元. 资料来源:公司提供

1、项目建设内容 井冈山市工业园区标准化厂房建设项目位于井冈山市夏坪镇沉塘村, 项目规划总用地 面积 454.24 亩,总建筑面积 360,241.80 平方米,其中:标准化厂房

30 栋共计建筑面积为 342,001.71 平方米(层数为

3 层的

14 栋,建筑面积 135,510.06 平方米;

层数为

4 层的

16 栋,建筑面积 206,491.65 平方米) ;

技术服务楼

3 栋,建筑面积 18,240.09 平方米;

建设地 上车库

866 个.

2、项目批复情况 截至

2018 年3月末,募投项目批复情况详见表 3. 表3 井冈山市工业园区标准化厂房建设项目批复情况 批准文件类型 审批机构 批准文号 批准时间 建设项目选址意见书 井冈山市城乡建设局 选字第井选规 [2017]39 号2017.11.13 关于井冈山市工业园区标准化厂房建设项目用 地预审意见 井冈山市国土资源局 井国土资预字 [2017]25 号2017.11.16 关于井冈山市工业园区标准化厂房建设项目节 能审查情况的说明 井冈山市发展和改革 委员会 - 2017.12.11 关于井冈山市工业园区标准化厂房建设项目环 评影响报告表的批复 井冈山市环境保护局 井环评字[2018]1 号2018.3.13

6 关于井冈山市工业园区标准化厂房建设项目可 行性研究报告的批复 井冈山市发展和改革 委员会 井发改项目字 [2017]265 号2017.12.13 资料来源:公司提供

3、项目建设进度 本期债券募投项目总投资为 87,096.23 万元,项目资金通过公司自筹资金和企业债券 等融资方式筹集.该项目拟使用本期债券募集资金 54,000.00 万元,占项目总投资规模的 比例为 62.00%.该项目建设期拟按

36 个月安排,2017 年12 月启动项目可研设计、各项 审批程序,已完成前期方案设计,发改局、环保局、国土局、城乡建设局等审批手续已办 理完毕,项目用地已完成征地拆迁.截至本报告出具之日,该项目正处于前期工程设计及 施工准备阶段,预计于

2019 年5月开工.

4、项目经济效益 本期债券募投项目建设完成后由井冈山城投负责运营, 根据深圳市建星项目管理顾问 有限公司出具的《江西省井冈山市工业园区标准化厂房建设项目可行性研究报告》 (以下 简称 可行性研究报告 ) 测算,项目计算期为

2017 年12 月至

2035 年12 月, 共计

18 年. 该项目收入来源包括标准化厂房、技术服务楼、停车场的出租收入以及厂房的物业管理收 入. (1)标准工业厂房租赁收入 项目标准化厂房总建筑面积为 342,001.71 平方米,全部对外出租.标准化厂房于计算 期的第

3 年底全部建成,第4年开始出租,经营期内租金水平按同地域、同类型、同档次 的标准化厂房租金水平确定,租金水平按每月

15 元/平方米的价格计算,每5年出租单价 增长 5%.出租率按经营期第

1 年达 70%,以后年度每年出租率增长 10%计算,第5年及 以后年度出租率均为 97%. 按15 年的运营期, 标准化厂房累计租金收入为 90,237.10 万元. (2)技术服务楼租赁收入 ........