PDF《2015.05》

1 出品单位:克而瑞信息集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 余仁花 陶媛王青青 江怡珊 谢杨春 余露晴 【研究视点】 红五月已定局,六月有望延续量升价稳走势 年初以来,中央及地方轮番救市,4 月市场逐步升温,都给予

5 月很高 的期待.

在政策逐步落地、央行再度降息、地方政府加力救市的努力下, 红 五月 也算不负众望. 就目前来看,随着上半年逐步接近尾声,各大房企在市场不断回暖的情 势下,不断有喊 涨 的声音,却很少有企业真正涨价,反倒是层出不穷的营 销活动,甚至有的项目为了冲业绩仍在暗降、促销.我们预计,6 月市场将维 持量升价稳的态势. 【纵深解读】 经济:经济筑底,保增长政策将继续加码 政策:降息锦上添花 ,短期仍将有降息、降准 楼市:5 月成交继续回升,房企 血拼

6 月业绩仍要努力 房价:房价指数

13 个月后首度止跌回升,一线城市尤为明显 土地:成交规模略有上升,房企拿地仍谨慎冷静 【图说楼市】 2015.05 ? 供应:供应持续下滑,一线城市跌幅尤甚 ? 成交:成交量继续上涨,同比更是大增 ? 库存:供求比低位徘徊,近6成城市消化周期下降 ? 成交结构:中档以上产品占比普遍上升,北京小户型占比大幅下滑

2 年初以来,中央及地方轮番救市,4 月市场逐步升温,都给予

5 月很高的期待.在政策逐步落地、央 行再度降息、地方政府加力救市的努力下, 红五月 也算不负众望. 本月央行降息,对房地产而言,将依旧能够从中分得一本羹,但存款利率上浮空间进一步加大,银行 盈利空间再受挤压,降息后银行放贷折扣力度恐将有所收窄;

加之降息早在市场预料之中,利好已提前消 化,因此房地产市场的影响将非常有限.倒是地方政府陆续跟进公积金政策的调整及部分城市出台购房补 贴等相关政策,给予了购房者实实在在的实惠,对市场的成交的提升有较大的推动作用.除却前期政策效 应的持续释放,这应该是红五月成色得以显现的另一个重要原因. 本月整体房地产市场活跃度相对较高,多数项目的认购率明显提升,甚至时有日光盘出现.大部分城 市市场成交面积同、环比均有上升.其中一线城市上涨幅度更为可观,

二、三线城市分化程度有进一步加 深的趋势.究其原因在于一线城市本身需求旺盛,在公积金调整、利率下调的刺激下,改善型需求大量释 放;

而部分

二、三线城市人口导入慢,本土住房需求有限,任凭政府如何竭力去库存,也难改颓势.而从 市场供应来看,却是另一方景象.不仅供应相对过剩的

二、三线城市表现为跌多涨少,就连需求旺盛的一 线城市供应大幅下调.除去部分城市库存过高的影响外,这可能还与去年上半年市场欠佳,企业拿地少, 企业手上的备货不多有关. 土地市场本月成交规模随所回升,但仍处低位,依然未能扭转局面.特别是

二、三线城市,在国土局 有供有限 的精神指导下,多数城市推地计划都有所下调,其中商品住宅供应严重过剩的部分

二、三线 城市,下调幅度尤其大,而企业方对这部分城市的土地也兴趣大减,在地块的选择上也是慎之又慎.但对 一线城市,随着企业逐步回归,竞争更显激烈,政府供地也较为积极,因而其土地市场成交较为火热. 就目前来看, 随着上半年逐步接近尾声, 各大房企在市场不断回暖的情势下, 不断有喊 涨 的声音, 却很少有企业真正涨价,反倒是层出不穷的营销活动,甚至有的项目为了冲业绩仍在暗降、 促销. 我们预计,

6 月市场将维持量升价稳的态势. 红五月已定局,六月有望延续量升价稳走势

3 从4月金融、经济数据来看,一些指标仍在回落,显示出内需的不足和外需的疲弱,但PMI 连续两个 月高于临界点,4 月工业增加值同比增长 5.9%,经济已有筑底企稳的苗头.总体来看,宏观经济仍运行在 合理区间,但下行的风险犹存,仍需要管理层加大定向调控力度.

1、经济走势筑底维稳,外部环境利好促地产加速回暖, 根据国家统计局

13 日发布的数据显示, 今年

1 至4月, 全国固定投资

119979 亿元, 同比增长 12%, 房地产开发投资同比增长 6%,比一季度回落 2.5 个百分点;

4 月份社会消费品零售总额

22387 亿元,同 比增长 10%.进出口方面,今年前

4 个月,我国进出口总值 7.5 万亿元人民币,比去年同期下降 7.3%, 进出口仍不及预期,反映了国际大宗商品价格低迷、我国内需不振和经济下行压力较大的现实. 从4月份工业增加值和 PMI 的走势来看,当前经济走势呈现筑底企稳特征,但数据表现仍需偏弱,经 济下行仍不容忽视,压力主要来源于需求的的偏弱和经济效益的下行.面对这种形势,稳增长仍需放在重 要位Z.二季度是保增长的关键时期,管理层也会加快利好政策释放,稳定市场信心,引导社会预期.短 期来看, 投资仍是拉动经济维稳的重要抓手, 而房地产作为支柱产业将成为重要的支撑点. 特别是随着 互 联网+行动计划 和 中国制造

2025 规划 落地后,后续经济刺激政策需要跟进和加码,这样一来投资力 度也会加大,房地产也将从中受益,投资增速也会筑底企稳,继续调整和加快复苏的脚步.

2、4 月末 M2 同比仅增 10.1%,货币宽松或仍将加码 继今年

1 月末广义货币 M2 余额同比增长 10.8%创下当时的历史低点后,4 月末的 M2 增速又创历史 新低,仅增长 10.1%,另一方面,4 月社会融资规模为 1.55 万亿元,同比增速也创下历史新低. 由于经济疲弱,今年货币政策名义上为稳健实质上是却是宽松,这点已形成共识.现在市场的焦点在于 货币政策会不会进一步不放松.目前房地产投资仍在下滑,基建投资扩张受到资金约束,实体有效融资需 求不足,宽货币到宽信用的传导并不顺畅,这些因素加大了管理层继续货币宽松的决心.而且从目前的通 胀情况来看,4 月CPI 同比上涨 1.5%,PPI 同比下降 4.6%,在大宗商品价格低迷以及低通胀,为宽松的 货币政策提供了充足的操作空间. 整体而言,后续央行极可能进一步加大宽松力度,引导整体社会融资成本下降.对于房地产行业来说, 红五月 刚刚过去, 市场回暖的趋势仍在延续, 宽松的货币政策将在资金面上给市场带来更多的流动性, 短期内将会释放部分购房需求,提升楼市成交量,为六月市场添一把 火 ;

而房企未来融资成本将降低, 将改善当前持续下滑的盈利能力,同时在冲击半年业绩的重要关口上,资金面上的宽裕将给房企带来更多 选择和调整的空间. 经济持续筑底,保增长政策将继续加码

4 5 月政策面相对来说比较平静.经历了近期两次降准和降息后,楼市的回暖有目共睹.但4月份经济 增长速度仍十分缓慢,其中固定资产投资完成额甚至微跌.意味着虽然货币政策较为宽松,但资金并未传 导至实体经济.为保障宏观经济的稳定,拉动投资,继续降准和降息成为了不二选择.本月央行不出意料 的发起第三次降息. 地方政府层面,不少地方政府跟上公积金调整的步伐,比如苏州市、海南省、昆明市、江门市、济南 市和天津市分别从首付比例、贷款利率、贷款额度和还贷年限进行宽松调整,意在促进成交,缓解去化压 力.广安市、杭州市、长沙市和郑州市给予购房者不同程度的购房补贴.其中杭州市和郑州市涉及到安Z 房,比如郑州对于获取经济适用房资格,但自愿放弃购房资格转而购买

90 平方米以内的普通商品住宅的 家庭给予每平米

800 元的补贴.这样一来,一方面扩大购房者的选择面,另一方面促进商品住房去化,一 举两得. 综合来看,频繁的利好政策刺激终于明显改善楼市下行的局面,4 月楼市成色十足,为市场信心再次 加分.本月降息及地方公积金调整为楼市锦上添花,加速房地产市场回暖. 短期来看,本月降息以及公积金调整均属于前期政策的一种延续,反应了中央以及地方政府在宏观经 济不断下行的情况,对房地产行业仍旧扶持的坚定态度,这一态度让本就有所恢复的市场信心更加笃定. 加上降息带来的按揭贷款成本减少,短期内将大力促进楼市成交.而对于房企来说,降息虽然降低了全社 会的融资成本,........