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三亚金银岛海景大酒店有限公司拟转让 三亚金银岛海景大酒店房产及附属物评估项目 资产评估说明湘资国际评字【2012】第000号 北京湘资国际资产评估有限公司 二一二年二月十八日 三亚金银岛海景大酒店有限公司部分资产转让项目资产评估说明书 目录第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明.

1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明.2 第三部分 关于资产清查核实情况说明.6 第四部分 关于评估依据的说明.10 第五部分 关于资产的评估技术说明.12 第六部分 评估结论及其分析.24 三亚金银岛海景大酒店有限公司部分资产转让项目资产评估说明书

1 第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估 机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何 单位和个人,不得见诸于公开媒体. 北京湘资国际资产评估有限公司

2012 年2月18 日 三亚金银岛海景大酒店有限公司部分资产转让项目资产评估说明书

2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及资产占有方简介

(一)委托方简介 委托方为海南高速公路股份有限公司.

2、营业热照注册号:460000000140480

3、营业场所:海口市蓝天路

16 号高速公路大楼

4、法定代表人:温国明

5、经营范围:高等级公路勘测、设计、施工、建设、收费、养护、管理服务;

房地 产开发经营;

建材、普通机械、电子产品、农副产品、日用百货、饮食业、金属材料、化 工原料及产品(专营外)、矿产品、纺织品、文体用品、汽车配件、摩托车配件、饮料、 酒、副食品、家具、橡胶制品的经营;

旅游业. (凡需行政许可的项目凭许可证经营) .

(二)被评估单位简介 被评估单位为三亚金银岛海景大酒店有限公司 注册号:

460200000019240 成立日期:

2002 年1月17 日住所: 三亚市海坡开发区

16 横路 法定代表人:黄循环 注册资本: 人民币壹仟万元 实收资本: 人民币壹仟万元 公司类型: 有限责任公司 经营范围: 经营酒店客房、 餐馆 (不含凉莱、 裱花蛋糕、 生食海产品) , 游乐项目 (不 含有奖电子游戏) ,商务服务,打字、复印、传真,健身、桑拿,工艺品、日用百货销售, 食品、饮料、糖、烟、酒销售(仅供办证使用) . (凡需行政许可的项目凭许可证经营)

(三)委托方和被评估单位之间的关系 三亚金银岛海景大酒店有限公司为委托方海南高速公路股份有限公司的全资子公 司.

二、关于评估目的说明 评定估算三亚金银岛海景大酒店有限公司拥有的三亚金银岛海景大酒店房产及附属 三亚金银岛海景大酒店有限公司部分资产转让项目资产评估说明书

3 物于评估基准日的市场价值,为海南高速公路股份有限公司全资子公司三亚金银岛海景 大酒店有限公司拟转让上述资产提供市场价值依据.

三、关于评估范围的说明

(一)评估对象 本次评估对象为三亚金银岛海景大酒店有限公司拥有的三亚金银岛海景大酒店房产 及附属物(不含土地使用权和厨房设备、客房设备及办公设备等酒店内可移动资产) .

(二)评估范围 评估范围为三亚金银岛海景大酒店有限公司拥有的固定资产――房屋建筑物及附属 物 (不含土地使用权和厨房设备、 客房设备及办公设备等酒店内可移动资产) . 截止

2012 年1月31 日酒店房屋建筑物及附属物账面原值约为 152,888,673.67 元,账面净值约为 39,369,469.77 元. 目前上述委估房屋建筑物尚未办理房产证.

(三)实物资产的分布情况及特点 纳入本次评估范围的实物资产主要包括房屋建(构)筑物及附属物. 1.建(构)筑物包括房屋建筑物主体工程和酒店装修工程,审计后账面原值 127,298,771.52 元,账面净值 38,089,974.66 元. 酒店房屋建筑物为八层框架结构,室外配套工程主要包括游泳池、网球场、高尔夫 球练习场及绿化工程等. 上述建(构)筑物位于三亚市海坡度假区,使用状况一般,维护保养基本正常.据 了解,上述建筑物未办理房产证.

2、酒店附属设备主要包括中央空调工程、发电机组、电梯、电气动力系统、烟感预 报及消防系统等,审计后账面原值 25,589,902.15 元,账面净值 1,279,495.11 元. 上述附属设备大部分购置于

1999 年左右,2002 年4月正式使用,目前使用状况基 本正常,维护保养一般.

四、关于评估基准日的说明 本次评估基准日为

2012 年1月31 日. 确定评估基准日所考虑的主要因素: 1. 选定的评估基准日应尽可能与评估目的实现日接近, 使评估结论较合理地为评估 三亚金银岛海景大酒店有限公司部分资产转让项目资产评估说明书

4 目的服务. 2.评估基准日选定会计期末,能够较全面地反映委估资产的账面情况,便于资产清 查核实等工作的开展. 本次评估中以评估基准日有效的价格标准为取价标准.

五、关于可能影响评估结果的重大事项说明

1、三亚金银岛酒店房屋建筑物已办理竣工验收,但尚未办理房产证,若后期办理的 房产证载明面积与目前申报的面积有出入,会对资产的评估结果产生影响.

2、三亚金银岛酒店所占土地不在酒店公司名下,未列入本次评估范围内. 除上述事项外,不存在影响经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项以及其 他抵押、质押、担保和或有负债、或有资产等.

六、资产清查情况的说明 列入本次清查范围的资产,是以三亚金银岛海景大酒店有限公司申报的部分固定资 产清查评估明细表为基础,凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内. 本次评估的资产清查工作是从

2 月10 日开始的. 首先,由三亚金银岛海景大酒店有限公司财务部有关人员牵头,会同经营部等部门 的管理人员,按评估机构申报表所要求的内容对房屋建筑物和附属设施等进行盘点和清 查.在评估机构有关人员的指导下,清查核实后填写评估申报表. 从2月13 日起,对资产进行清查.在海南高速公路股份有限公司和三亚金银岛海 景大酒店有限公司领导的统一安排下,公司财务部、经营部等部门,对酒店房屋建筑物 及附属设施进行了盘点.评估人员在现场对各类实物资产进行了重点监盘. 通过清查发现,实物资产和账面值相符,为进一步明确评估对象和范围,三亚金银 岛海景大酒店有限公司以实际情况在资产清查评估明细表上进行反映,并作了相应的调 整.在此基础上,对资产清查评估明细表盖章、确认,并于

2012 年2月13 日,向评估 机构――北京湘资产国际评估有限公司正式提交.

七、资料清单: 根据资产评估工作的要求,我们已向评估机构提供以下资料:

1、 《企业法人营业执照》

2、被评估单位出具的《被评估单位承诺函》 ;

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3、 经中准会计师事务所有限公司审计的三亚金银岛海景大酒店有限公司前三年会计 报表;

4、三亚金银岛海景大酒店有限公司填写、申报的资产清查评估申报表;

6、相关房屋建筑物工程合同、竣工验收报告等资料;

7、重大设备购建合同等;

8、评估机构要求的其他资料. 被评估单位:三亚金银岛海景大酒店有限公司 法定代表人:

2012 年2月13 日 三亚金银岛海景大酒店有限公司部分资产转让项目资产评估说明书

6 第三部分 关于资产清查核实情况说明

一、资产清查核实内容 根据资产评估工作的要求,我们对三亚金银岛海景大酒店有限公司所涉及的相关资 产进行了清查复核,列入清查范围的资产类型主要为固定资产. 专业小组根据不同的资产类型,要求资产占有单位提供相应的原始会计记录、产权 证明,并了解其形成分布情况,分析是否存在可能影响清查评估的因素.

二、实物资产的分布情况及特点 本次清查核实的实物资产主要包括房屋建筑物和机器设备(不含厨房设备、客房设 备及办公设备等可移动设备).其中: 房屋建筑物:主要为位于海南省三亚市海坡度假区的三亚金银岛海景大酒店的酒店 用房,该房屋总层数为八层,地上七层、地下一层,总建筑面积

21300 平方米.室外配 套工程主要包括游泳池、网球场、高尔夫球练习场及绿化工程等. 机器设备:主要为酒店中央空调工程、动力设备.

三、影响资产清查的事项 在资产清查核实中,没有发现存在资产性能的限制、存放地点的限制、诉讼保全的 限制、技术性能的限制、资产性能的局限等情况.

四、资产清查过程和方法

(一)清查组织工作 在进入现场清查前,成立了以现场项目负责人为主的清查小组,制定了详细的现场清 查实施计划,对委估资产进行了全面而详细的核查,评估组清查核实工作从

2012 年2月13 日至

2012 年2月14 日止.清查工作结束后,提交了清查核实及现场勘察作业总结.

(二)清查主要步骤

1、指导企业相关人员清查资产与收集准备资料 评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估公司提供的 清查评估明细 表 资产调查表 及其填写要求、资料清单,细致准确的登记填报,对被评估资产的 产权归属证明文件和反映性能........