PDF《南京楼市热到发烫,房企如何愉快地竞争！》

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14 南京楼市热到发烫,房企如何愉快地竞争! CRIC 研究中心研究员:房玲 尹鹏

2015 年下半年起,南京楼市持续火爆,土地市场的竞争亦十分激烈,房企争相入, 地王频出.

从各匙域_划、市场成交和经济人口情况来看,南京未来发展前景稳定,有持 续向好的趋势,值得房企入深耕.相比其他二线城市,南京本土房企相对弱势,土地供 应市场化,因而城市壁垒较低,为外来房企入和公平竞争铺垫了良好的基础.丌同定位的 外来房企和本土房企只有足够实力,便能获得南京市场的认可. 本篇报告中, 我们将通过对近五年南京房企格尿和市场占有排名变化的原因解读、 重点 房企南京策略的成败分析、 以及新南京房企的成功案例, 帮劣房企制定适合自身在南京长 期发展的崧.

一、市场背景:经济基本面较好,适合房企长期发展(略)

1、去化周期短、土地供应平稳、市场前景稳定 (1)去化周期:长期处于低位 (2)土地供应:推地节奏平稳 (3)发展前景:人口吸附力强

2、土地市场开放程度高,对外来房企丌设壁垒 (1)本地房企规模小,竞争优势逐渐弱化 (2)市场公开透明,暗箱操作拿地难度大

二、区域选择:中心城区价高量少,未来发展向北看 房企在军新城市时, 首个项目的选址尤为重要. 若能选择不产品及品牌定位相符的匙 ?克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 2/

14 域,发挥好自身优势,更容易打造出标杆项目.南京市擞

11 个匙,老城三匙为秦淮、玄武、鼓楼;

外围有建邺、江宁、雨花台、栖霞、浦口五匙;

六合、溧水、高淳属进郊,距南 京市匙较进.南京各匙域房价是从中心城市向外逑减,具体情况如下: 图1:南京各区 2014-2015 年商品住宅成交均价 数据来源:克而瑞研究中心 图2:2012-2015 年南京各区纯宅地成交情况 数据来源:克而瑞研究中心

1、主城三区:区域成熟、供应有限,施展空间还看旧改 鼓楼、秦淮、玄武丌仅是南京地理上的核心城匙,也是南京当前的政治、金融、教育、 旅游的核心匙.但由亍发展时间早,屁住、商业的格尿基本固定,一手商品住宅市场的活跃 度有限.从近三年的供应面积也能看出,各匙的供应、成交总量基本在

40 万平方米以下,

26524 26476

22392 21717

17925 17116

14058 12389

6822 6817

5637 0

5000 10000

15000 20000

25000 30000 建邺 秦淮 玄武 鼓楼 雨花台 栖霞 江宁 浦口 溧水 六合 高淳 2014年2015年0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 高淳 六合 溧水 建邺 浦口 江宁 栖霞 雨花台 玄武 鼓楼 秦淮 2012年2013年2014年2015年 ?克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 3/

14 个别年降拓

20 万平方米.此外,老城匙有大量的遗迹、景匙,如玄武湖、紫金山、 夫子庙等等.导致实际辖匙面积大大缩水. 目前, 这三个老城匙中, 秦淮区的南部新城为潜力区域, 原因是本身人口密度相对较高, 如果政府能做好产业导入及匙域差异化定位, 对房企而言存在机遇;

鼓楼区中过去下关区所 在位置亦如此;

但总体土地已经十分稀缺. 若想在老城区拿地, 惟有城市更新这一 法宝 , 且由亍南京的是文化及历叱古都, 如何平衡文物保护不城市发展是企业需要提前做好的功课. 图3:2013-2015 年鼓楼、秦淮、玄武区商品住宅供应、成交情况 数据来源:克而瑞研究中心