PDF《房地产估价报告》

房地产估价报告 估价报告编号:辽宁中恒信司鉴字(2017)第9013 号 估价项目名称:大连极洋进出口有限公司位于金州区友谊街道 园艺村 16-589 号平层冷库(建筑面积 670.

36 O)房地产价值评估 估价委托人:大连市中级人民法院 房地产估价机构:辽宁中恒信土地房地产资产评估有限公司 注册房地产估价师:王洪明(注册号:2120030035) 曲晓璐(注册号:2120140066) 估价报告出具日期:二一七年十月三十一日 地址:辽宁省大连市沙河口区成义街

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电话:0411-82799198 传真 0411-82713303 第I页房地产估价报告 致估价委托人函 大连市中级人民法院: 承蒙委托,我机构对大连极洋进出口有限公司位于金州区友谊街道园艺村 16-589 号平层冷库在现状条件下的房地产价值进行了评估,为执行申请执行人苗伟与被执行 人张贤文、于金萍借款合同纠纷一案确定案涉房屋价值的需要,本次评估的价值时点 为2017 年10 月19 日,价值类型为市场价值. 根据贵院提供的房屋登记簿(房证号:大房权证金单字第

2006900249 号),估价 对象是大连极洋进出口有限公司位于金州区友谊街道园艺村 16-589 号平层冷库. 根据 估价委托,本次评估范围为已取得权属证书的

1 幢建筑物(不含扩建部分,以及土地 使用权).估价对象的现产权人为大连极洋进出口有限公司,房屋建筑面积为 670.36 O,房屋规划用途为冷库.房屋实际用途为冷库,现空置.估价对象房屋及土地登记 情况详见附表 1:估价对象状况一览表. 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,根据有关房地产估价规范、规定,按照 估价程序,经过实地查勘与市场调查,选用成本法对估价对象的价值或价格进行了测 算,最终确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的估价结果如下(币种:人民币): 房地产价值总价:89.76 万元,大写金额:捌拾玖万柒仟陆佰元整 具体估价结果详见附表 2:估价结果明细表. 辽宁中恒信土地房地产资产评估有限公司 法定代表人: 二一七年十月三十一日 地址:辽宁省大连市沙河口区成义街

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电话:0411-82799198 传真 0411-82713303 房地产估价报告 附表

1 估价对象状况一览表 序号 坐落 权证号 现产权人 用途 面积(O) 建筑 结构 实际 用途 使用状况 备注 土地 房屋 土地 房屋

1 金州区友谊街道园 艺村 16-589 号平层 大房权证金单字 第2006900249 号 大连极洋进出 口有限公司 ― 冷库 ― 670.36 混合 冷库 空置

20 世纪

90 年代 合计670.36 ― ― ― ― 附表

2 估价结果明细表 序号 名称权证号 坐落规模 评估结果 单位 数量 单价 (元/O) 总价 (万元)

1 冷库大房权证金单字 第2006900249 号 金州区友谊街道园艺村 16-589 号平层 O 670.36

1339 89.76 合计89.76 特别提示: 1.因无法取得估价对象占用土地权属登记资料,根据估价委托,本次估价对象范围均为房屋建筑物,不包含房屋占用土地使用权. 2.实际查看,估价对象房屋有扩建(位于二层),扩建部分未取得权属证书,根据申请执行人申请及人民法院确认,扩建部分不列入本次估价范围. 3.本估价报告的使用有效期为壹年,自估价报告出具之日起计算. 4.估价结果成立的其他假设和限制条件:详见本报告 估价假设和限制条件 章节. 地址:辽宁省大连市沙河口区成义街

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电话:0411-82799198 传真 0411-82713303 第III 页 房地产估价报告 目录估价师声明?1? 估价假设和限制条件? 3? 房地产估价结果报告? 7?

一、估价委托人?7?

二、房地产估价机构?7?

三、估价目的?7?

四、估价对象?7?

五、价值时点?9?

六、价值类型?9?

七、估价原则?9?

八、估价依据?11?

九、估价方法?12?

十、估价结果?14? 十

一、注册房地产估价师?14? 十

二、实地查勘期?14? 十

三、估价作业期?14? 附件?15? 1.估价委托书复印件;

2.估价对象位置图;

3.估价对象实地查勘照片;

4.估价对象权属证明复印件;

(1)房屋登记簿复印件 (2) 关于确认大连极洋进出口有限公司位于金州区友谊街道园艺村 16-589 号房屋评估相关事 项申请书 5.专业帮助情况和相关专业意见;

6.估价所依据的其他文件资料: 7.房地产估价机构营业执照复印件;

8.房地产估价机构资质证书复印件;

9.注册房地产估价师估价资格证书复印件. 地址: 辽宁省大连市沙河口区成义街

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电话:0411-82799198 传真 0411-8271330 第IV 页 房地产估价报告 地址:辽宁省大连市沙河口区成义街

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电话:0411-82799198 传真:0411-82713303 第1页房地产估价报告 估价师声明 我们郑重声明: 1. 注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、 误导性陈述和重大遗漏. 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业 分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制. 3. 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委 托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关 系人没有偏见. 4. 注册房地产估价师是按照《房地产估价规范》 《房地产估价基本术语标准》等标准 规范的规定进行估价工作,撰写本估价报告. 地址: 辽宁省大连市沙河口区成义街

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电话:0411-82799198 传真 0411-8271330 第2页房地产估价报告 地址:辽宁省大连市沙河口区成义街

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电话:0411-82799198 传真:0411-82713303 第3页房地产估价报告 估价假设和限制条件 估价假设和限制条件是本估价报告的重要组成部分.任何房地产估价都是有前提 条件的,并且是在一定假设下作出的.估价报告使用人应正确理解估价假设条件对估 价结果成立的重要意义,并在本估价报告已载明的使用条件下合理使用估价报告和估 价结果.错误理解估价假设条件,以及超出估价目的要求、扩大报告使用人范围、不 在报告使用期限内使用估价报告等造成的任何后果,均由估价估价报告使用人自行承 担.

一、一般假设 1.本次估价以在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场为前提. 2.本次估价以估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让为前提. 3.本次估价以任何有关估价对象的利用处置方式、程序均符合国家、地方的有关 法律、法规为前提. 4.本次估价以估价对象在价值时点时的状况为依据进行,且以该状况在估价报告 使用期限内无重大变化为前提. 5.本估价报告估价结果不考虑价值时点后国家宏观经济政策发生重大变化以及遇 有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响. 6.本估价报告估价结果不考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权 及债务情况对估价结果的影响. 7.估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等登记资料进行了审慎检 查,但并未向登记机构查询.根据现有资料来源以及估价目的,估价师无理由怀疑其 合法性、真实性、准确性和完整性,本次估价分析、测算及判断中假定其为合法、真实、准确和完整的. 8.估价人员根据领勘人指认,对领勘房地产与相关权属资料的一致性进行了必要 核对,无理由怀疑领勘存在不准确情形.本次估价以估价委托人领勘准确为估价前提. 9.本次估价中估价人员关注了房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的 重大因素,但估价师的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况,并未对建筑基础、 房屋结构、设施设备等被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行专业鉴定、检测.在 无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,估价师无理由怀疑估价对象存在安全隐 地址: 辽宁省大连市沙河口区成义街

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电话:0411-82799198 传真 0411-8271330 第4页房地产估价报告 患、重大环境污染,本次估价中假设估价对象符合国家有关技术、质量、安全标准, 不存在安全以及重大环境污染等隐患. 10.估价对象为建筑物, 本次估价中假设估价对象应享有的公共通行权及水电等共 用设施的使用权不受非法限制. 11.估价对象处于空置状态,本次估价中假设估价对象在价值时点后能够合法、持续、合理使用及维护保养.本估价报告估价结果是未考虑房屋所有权人在使用估价对 象期间可能拖欠房产税、土地使用税等税收以及其他费用等因素对房地产价值或价格 的影响.

二、未定事项假设 本估价报告估价对象无未定事项,估价分析、测算及判断中无未定事项假设.

三、 背离事实假设 (1)本估价报告估价对象已被查封,根据估价目的,本次评估不考虑现有查封因 素对评估结论的影响. (2)实地查勘发现估价房屋存在扩建行为,本次评估根据执行申请人申请及委托 估价人民法院确认,仅评估已取得房屋登记部分,自行扩建部分不列入估价对象范围. 估价对象规模以不动产登记资料确认,估价对象实物状况以实地查勘现状确定.

四、不相一致假设 估价委托人提供的估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间,不同权属证 明上的权利人之间,及名称或地址等情况无不一致,估价测算、分析及判断中无不相 一致假设.

五、依据不足假设 估价委托人未能提供估价对象使用土地登记资料,估价师已要求其查........