PDF《中国住宅 - 2019》

SPOTLIGHT Savills Research 中国住宅 -

2019 ? 十城价格走缓 ? 住宅租赁多元化发展 中国的住宅市场化历史并不久,在其不断发展的进程中,曾多次受到应对市场过热的政策调整,到现在已经历了多轮周期.

最新一轮的房地产降温始于

2017 年下半年,旨在应对上半年由于投机性投资和开发商融资成本较低等综合因素造成的住 宅价格强劲增长:共计有

22 个城市实施了不同程度的房产限购政策;

首套住房首付款基本维持在 30-40%,第二套住房的 比例则高达 60-70%;

在一些银行,住房贷款利率甚至在基准贷款利率的基础上上浮了 20%.虽然

2019 年初在 因城施策 政策指导下,部分城市适度松绑限购,但楼市整体基调仍以稳定为主,整体放松程度依然有限.与前几轮调控不同的是, 此轮调控政策除了抑制需求,还针对供应面制定了若干细则,尤其在鼓励提供租赁住房方面. 中国住宅租赁市场改革始于

2015 年, 但直到

2016 年底至

2017 年, 整体政策支持才变得逐渐清晰, 并取得了阶段性的进展. 土地市场上出现了租赁住宅用地,政府也为租赁住宅开发开辟了新的融资渠道和税收优惠.在租售并举及限购限售政策加 持下,一线城市的平均交易价格已经趋于稳定. 另一方面,政府在这一轮调控中加大了对金融体系,尤其是非金融公司债务水平上升的应对措施.过去十年中,包括开发 商在内的许多公司通过增加净负债来推动业务扩张,这一举措在增加市场流动性、降低开发商融资成本的同时,也不断推 升了整体债务水平.在过去的 12-18 个月中,传统融资渠道变得愈发艰难,大多数行业(包括房地产)的债券发行和银行 贷款受到更严格的控制. 面对交易量放缓、信贷扩张冻结的开发商无疑正在经历一段艰难时期.大环境的不确定性甚至激发了万科这样的头部房企 高喊 活下去 的忧患意识.为渡过 寒冬 ,开发商开始了洗牌及整合过程.大企业更多的开始从较小的企业收购资产, 或直接收购较小的企业.同时,开发商也在尝试多元化的投资组合模式,积极涉足到长租公寓等受政府支持的业态,不断 拓宽融资渠道.资产支持证券(ABS)及尚待立法支持的房地产投资信托基金(REITs)等新的融资渠道将为开发商在长租 公寓等领域创造有效的退出机制. 居有所安

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3 在过去三十年中,受到经济繁荣、人口快速增长和城镇 化的推动,中国住宅市场得到了蓬勃发展.然而现阶段, 人口增速已经进入下行通道,相关研究预计到

2030 年 中国人口总量或将开始下降.事实上,自2013 年起, 中国的劳动人口已经开始萎缩,同时城镇化率也已达到 60%,城镇化进程日渐放缓.经济增速则在

2018 年下 降至 6.6%.这一切都在潜移默化地影响着住宅市场的 发展. 尽管商品住宅竣工量出现下降,同时城镇化和人口增长等传 统驱动力增速放缓,政府数据显示中国住宅销售总额仍保持 增长态势.现阶段的增长或得益于商品房的预售模式,而预 售所得则由开发商继续投入现阶段的开发建设或为其他开发 项目提供支持.政府数据显示,目前中国有接近 80% 的新 建商品房销售采用预售模式.作为开发商融资的重要资金来 源,预售款在开发商总融资额中占到了约 32.7%的比重. 然而,预售模式的缺点也显而易见:与现房相比,由于期房 工程质量的不可预见性,交接条件或无法满足买家的期望;

此外,买家还可能面临工程延期或烂尾风险. 据统计中国现阶段城镇人口约为 8.31 亿,按照人均居住面 积37 平方米粗略计算,城镇地区的住宅存量约为

310 亿平 方米.而按照销售均价人民币每平方米 8,500 元计算,中国 城镇住宅市场存量的总体估值约人民币

263 万亿元(折合 约39 万亿美元),相当于目前 GDP 的三倍.一直以来, 住宅也是中国家庭最重要的财富保值或升值的载体.瑞士信 贷在其

2018 年全球财富报告中估计,中国房产价值约占家 庭总财富的 62%,而在美国,这一比例仅为 28%. 鉴于房产在中国家庭财富的占比之高,住宅市场的稳定对于 社会稳定起着至关重要的作用.在市场疲软时期,政府通过 随着需求增长放缓,商品住宅竣工量也随之下降.中国商 品住宅竣工量在

2014 年达到峰值(8.1 亿平方米).此后 该数字略有波动,在2018 年下降至 6.6 亿平方米.统计截 至2017 年末,城镇人均建筑面积达到 36.9 平方米、农村 地区为 46.7 平方米.

2018 年全年, 中国住宅销售总额增长至人民币 12.6 万亿元, 同比增长了 14.7%;

全年销售面积共计约

148 万平方米, 平均价格为人民币每平方米 8,500 元. 1. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% -15

0 15

30 45

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90 105

120 1955

1960 1965

1970 1975

1980 1985

1990 1995

2000 2005

2010 2015

2020 2025

2030 2035

2040 2045

2050 来源 联合国人口司、第一太平戴维斯研究部 3. 0% 15% 30% 45% 60% 75% 90%

0 200

400 600

800 1,000 1,200

99 00

01 02

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13 14

15 16

17 来源 国家统计局、第一太平戴维斯研究部 2. -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% -200

0 200

400 600

800 1,000

00 01

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16 17

18 来源 国家统计局、第一太平戴维斯研究部 5. -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 来源 瑞士信贷、第一太平戴维斯研究部 4. 6.

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000

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00 02

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16 18 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

2011 1

2011 7

2012 1

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2013 1

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2014 1

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2015 1

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2016 1

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2017 1

2017 7

2018 1

2018 7

2019 1 来源 国家统计局、第一太平戴维斯研究部 来源 国家统计局、第一太平戴维斯研究部 市市限制土地供应等政策手段支持住房需求,从而支撑起了市场 价格.另一方面,房产对于大多数人而言既是个人财务安全 的保障,也是婚姻的先决条件以及社会地位的象征,因此住 房也需要维持一定的可负担性. 受到市场期望变化及自住买家和投资客相互制约的影响,中 国住宅市场一直徘徊在过热和约束之间.虽然政府政策一直 在限制投机行为,同时鼓励自住需求,但政策与执行力度难 以统一,因而投机者总是有机可乘.这种现象在监管相对较 弱的小市场中尤为明显.随着近年来 认房认贷 等政策的 推行,对于投机行为的约束正变得愈发强力.

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5 市场 市场回顾

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7 十城各区一手商品住宅成交均价,2019 年第一季度 上海 黄浦区 126,900 长宁区 98,200 闵行区 64,700 松江区 43,200 青浦区 44,600 宝山区 47,100 普陀区 80,800 静安区 135,200 虹口区 97,600 杨浦区 88,900 浦东新区 88,500 徐汇区 93,800 北京 昌平区 44,700 西城区 99,800 东城区 90,100 顺义区 36,300 通州区 49,000 大兴区 43,400 朝阳区 65,300 丰台区 72,000 海淀区 42,200 石景山区 54,500 门头沟区 38,700 房山区 38,100 广州 越秀区 65,300 天河区 45,300 白云区 45,300 荔湾区 46,700 海珠区 51,300 番禺区 28,900 黄埔区 23,900 深圳 龙岗区 40,500 盐田区 47,800 罗湖区 71,100 福田区 92,900 南山区 82,200 宝安区 49,200 来源 中国指数研究院、第一太平戴维斯研究部 单位 人民币 每平方米 嘉定区 39,400 市场 市场回顾 成都 新都区 10,200 锦江区 17,400 成华区 15,200 青羊区 16,100 武侯区 18,600 龙泉驿区 10,900 金牛区 13,900 郫都区 10,500 温江区 8,900 双流区 13,200 重庆 渝北区 13,600 渝中区 21,300 南岸区 13,500 江北区 14,100 巴南区 9,900 大渡口区 9,200 九龙坡区 9,100 沙坪坝区 10,000 北碚区 11,200 南京 浦口区 24,800 鼓楼区 39,400 秦淮区 49,900 江宁区 23,400 雨花台区 34,100 建邺区 38,500 玄武区 32,700 栖霞区 26,500 杭州 拱墅区 43,000 下城区 54,200 江干区 41,600 上城区 68,500 滨江区 49,400 萧山区 28,200 西湖区 35,900 余杭区 22,800 富阳区 19,200 天津 北辰区 18,400 红桥区 34,600 河北区 30,900 河东区 34,000 和平区 51,400 南开区 38,600 河西区 38,500 西青区 22,900 东丽区 15,900 津南区 13,700 武汉 东西湖区 12,400 汉阳区 15,200 ~口........