PDF《零售业 2011 年投资策略》

证券研究报告_行业深度研究报告

2010 年11 月26 日 广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易, 亦可能为这些公司提供或争取提供承销等服 务.

本报告中所有观点仅供参考,并请务必阅读正文之后的免责声明. 零售业

2011 年投资策略 零售商的商业地产机遇 欧亚菲 分析师

电话:020-87555888-641 eMail:[email protected] SAC执业证书编号:S0260208020271 明年行业仍将保持快速增长 展望明年, 我们认为国家收紧货币政策和采取价格管制,将有利于将 通胀控制在合理范围,这将有利于稳定消费者预期,对于保持消费持续稳 定增长将起到积极作用, 我们预计明年社会消费品零售总额增速仍将保持 在18%以上. 零售商的商业地产投资机遇 产业转型和消费升级将加大商业地产的需求, 而目前低估的商业地产 为零售商进入该领域提供了良好的机会, 零售商进入该领域主要有两种模 式,一种模式为拿地自建自用,主要代表零售商为银座股份、欧亚集团、 百联股份等公司, 一种模式为百货和商业地产开发并举,主要代表为成商 集团和南京中商.我们更看好第二种模式. 投资建议 从行业来看,我们仍然最看好百货行业,我们认为超市行业将受到 价格管制影响. 我们建议重点关注行业内重资产公司,在未来行业租售比 不断提升情况下, 他们在长期将受益更大,且不用受制于租金水平提升的 压力.我们重点推荐的公司包括小商品城、成商集团、银座股份、南京中 商. 同时行业内低估的品种在业绩增速超预期情况下,会有较大的投资机 会,明年一季度我们重点推荐广州友谊,同时可以关注中兴商业.区域角 度来看, 我们认为估值合理,明年受益于西安园林博览会的西安民生可重 点关注,同时友好集团目前估值逐步回落,已经进入合理投资区域.新华 百货作为明年二季度的重点品种,建议在明年一季度开始关注投资机会. 广百股份建议关注集团三旧土地改造为上市公司提供优质商业物业机会. 行业龙头方面,我们仍然长期推荐王府井、苏宁电器. 重点公司业绩预测与估值 EPS PE 简称 股价

09 10E 11E

09 10E 11E PEG 目标价 评级 王府井 46.37 1.05 1.2 1.7

44 39

27 1.4

60 买 成商集团 21.77 0.45 0.72 1.00

62 51

30 1.1

25 买 小商品城 35.29 0.68 0.77 1.5

52 46

24 0.9

42 买 南京中商 30.14 0.3 0.5 1.2

100 60

25 0.6

42 买 广州友谊 28.35 0.79 0.95 1.3

36 30

22 1.0

39 买 银座股份 29.19 0.4 0.8 1.3

73 36

22 0.4

35 买 新华百货 31.88 1.11 1.20 1.57

29 27

20 0.8

45 买 西安民生 8.98 0.18 0.2 0.33

50 45

27 1.2

11 买 苏宁电器 13.82 0.63 0.58 0.80

22 24

17 0.6

19 买 潮宏基 37.88 0.71 0.67 0.98

53 57

39 0.9

50 买 数据来源:公司报表,广发证券发展研究中心 行业评级 前次评级 买入 行业走势 市场表现

1 个月

3 个月

12 个月 行业指数 4.96% 12.76% 6.22% 沪深

300 -7.40% 13.38% -11.19% 识别风险,发现价值 2010-11-26 第2页行业深度研究报告 目录索引

一、 行业销售持续向好

4

(一)行业销售持续回升・4

(二)百家重点零售企业销售呈现出较强的季节性特征・5

(三)消费者信心有所回落・6

二、投资主题:零售商的商业地产投资机遇・6

(一)产业转型和消费升级下商业地产机会凸现・6

(二)商业物业价值低估,为零售商提高自有物业比例提供了良好机遇

9

(三)模式一:零售商的拿地自建自用模式

12

(四)模式二:百货和商业地产开发并举模式・14

三、投资策略

16

(一)投资组合建议・16

(二)重点公司点评・16 小商品城

16 成商集团

17 王府井

17 广州友谊

18 银座股份

18 南京中商

19

图表索引 图1:社会消费品零售总额 2007-2010.10 同比增长率

4 图2:2007.01-2010.10CPI 指数.5 图5:2005-2010.10 消费者信心和消费者预期指数.6 图7:日本 1957-1997 薪酬占 GDP 比例

7 图8:日本 1955-1997 第三产业占 GDP 比例.7 图9:日本 1970-2009 商业物业投资回报.7 图10:产业结构.8 图11:我国人均 GDP 及劳动者薪酬占 GDP 比例.8 图13: 我国 03-08 商铺出租面积

8 图14:2003-2009 我国商场租金比较.8 图15:苏宁及国美租售比

9 图17:1986-1995 英国商业地产价格变动图

9 图18:1985-1998 英国新建商业物业.9 图19:1985-1995 英国商业地产租金价格变动.10 图20:我国房屋销售价格指数

11 图21:我国土地交易价格指数

11 识别风险,发现价值 2010-11-26 第3页行业深度研究报告 图22:美国 2003-2009 物业投资平均总回报

11 图23:我国房屋租赁价格指数

11 图24:Tesco 06-10 门店数量

12 图25:Tesco 06-10 营业面积

12 图26:Tesco 1994-2010 自有商业地产.12 图27:Tesco 2001-2010 年房地产投资(十亿英镑)13 图28: 零售商的百货加商业地产模式.18 图1:社会消费品零售总额 2007-2010.10 同比增长率.4 表1:2009-2010.10 限额以上企业主要商品类别销售增幅.4 图2:2007.01-2010.10CPI 指数.5 数据来源:Wind 资讯、广发证券发展研究中心.6 图5:2005-2010.10 消费者信心和消费者预期指数.6 数据来源:Wind 资讯、广发证券发展研究中心.6 图7:日本 1957-1997 薪酬占 GDP 比例

7 图8:日本 1955-1997 第三产业占 GDP 比例

7 图9:日本 1970-2009 商业物业投资回报.7 图10:产业结构

8 图11:我国人均 GDP 及劳动者薪酬占 GDP 比例

8 图13: 我国 03-08 商铺出租面积

8 图14:2003-2009 我国商场租金比较.8 图15:苏宁及国美租售比

9 图17:1986-1995 英国商业地产价格变动图.9 图18:1985-1998 英国新建商业物业.9 图19:1985-1995 英国商业地产租金价格变动.10 表2:1994 年英国

18 家主要零售商自有商业地产比例(按账面净值计算)10 图20:我国房屋销售价格指数

11 图21:我国土地交易价格指数

11 图22:美国 2003-2009 物业投资平均总回报.11 图23:我国房屋租赁价格指数

11 图24:Tesco 06-10 门店数量.12 图25:Tesco 06-10 营业面积.12 图26:Tesco 1994-2010 自有商业地产.12 图27:Tesco 2001-2010 年房地产投资(十亿英镑)13 识别风险,发现价值 2010-11-26 第4页行业深度研究报告

一、行业销售持续向好

(一)行业销售持续回升 1-10 月累计,社会消费品零售总额

125313 亿元,同比增长 18.3%,与1-9 月持平.其中限额以上企业(单位)商品零售额

46331 亿元,增长 29.3%,与1-9 月份持平.

10 月份,城镇消费品零售额

12396 亿元,同比增长 18.9%;

乡村消费品零 售额

1889 亿元,增长 16.8%.按消费形态分,10 月份,餐饮收入

1681 亿元, 同比增长 19.4%;

商品零售

12604 亿元,增长 18.5%.在商品零售中,限额以 上企业(单位)商品零售额

5382 亿元,增长 29.6%.

10 月份扣除石油和汽车的限额以上企业实现商品零售额同比增长 27.43%,比9月份单月回落 1.23 个百分点,但高于

07 年更高通胀水平下的同 期数据.10 月份数据的回落主要受中秋假期因素影响,合并

9 月和

10 月数据 来看,同比增速为 28%,是10 年各月数据新高,实现了高基数下的高增长. 图1:社会消费品零售总额 2007-2010.10 同比增长率? 数据来源:W i nd资讯 07- Q 408- Q

1 08-Q 208- Q

3 08- Q 409- Q 109- Q

2 09-Q

3 09- Q 410- Q 110- Q

2 10- Q

3 07- Q

4 07-Q

3 07- Q

2 07- Q

1 社会消费品零售总额: 当月同比

12 12

14 14

16 16

18 18

20 20

22 22 数据来源:wind资讯、广发证券发展研究中心 分类别看,10 月份,限额以上批发和零售业中,粮油类增长 27.3%,服 装类增长 32.6%,日用品类增长 26% ,家用电器和音像器材类增长 22.6%, 金银珠宝类增长 45.6%,与9月相比金银珠宝和家用电器回落较为明显. 表1:2009-2010.10 限额以上企业主要商品类别销售增幅 091Q 092H Jul-09 093Q 09A 101Q 102Q Jul-10 Aug-10 093Q Oct-10 粮油类 9.6 11.2 13.3 12.8 14.0 18.4 23.4 26.1 27.3 22.3 27.3 服装类 15.6 18.0 19.1 16.9 18.8 23.9 24.0 25.8 22.9

24 32.6 化妆品类 14.8 18.2 21.7 17.2 20.3 17.6 16.0 16.9 17.7 16.3 15.4 金银珠宝 11.8 10.4 28.7 15.6 18.4 15.5 48.7 44.2 36.2 43.4 45.6 日用品类 10.9 14.0 16.3 14.2 15.6 22.4 26.9 24.1 22.6 24.9

26 识别风险,发现价值 2010-11-26 第5页行业深度研究报告 体育娱乐用品类 8.4 7.9 10.3 7.8 9.1 13.3 22.9 14.6 11.9

18 20.6 家用电器和音像 器材类 1.4 0.6 12.0 5.1 8.0 6.9 28.3 25.6 25.6 28.1 22.6 文化办公用品类 6.5 3.7 3.8 4.6 6.7 18.3 24.6 22.7 24.8 23.1 24.4 家具类 22.8 33.3 30.5 42.5 32.3 37.6 35.9 40.4 38.4 35.8 通讯器材 -7.5 -8.4 -7.8 -7.0 1.3 -4 19.7 11.2 21.9 17.9 23.3 石油及石油制品 -0.8 0.3 5.0 1.5 1.1 2.9 38.0 29.1 26.6

35 31 汽车 11.1 18.5 23.8 18.1 32.0 24.5 34.9 27.6 35.2 34.9 32.2 建筑及装潢材料 10.8 12.6 17.3 25.8 21.1 31.9 28.2 28.3 31.6 30.1 数据来源:国家统计局、广发证券发展研究中心 同时全国居民消费价格总指数回升速度加快,9-10 月份分别上升 3.6% 和4.4%,目前仍属温和通胀,随着国家采取价格管制和货币政策收紧,预 计未来 CPI 指数继续快速上升的可能性较小,明年保持温和通胀可期,我 们预计明年社会批发零售贸易业的零售总额仍将保持在 16%以上的增速. 图2:2007.01-2010.10CPI 指数? 数据来源:W i nd资讯 07- Q

4 08- Q

1 08- Q

2 08- Q

3 08- Q

4 09- Q 109- Q

2 09- Q

3 09- Q 410- Q

1 10- Q

2 10- Q

3 07- Q

4 07- Q

3 07- Q

2 07- Q

1 C PI : 当月同比 -

2 -

2 -

1 -

1 0

0 1

1 2

2 3

3 4

4 5

5 6

6 7

7 8

8 9

9 数据来源:Wind资讯、广发证券发展研究中心

(二)百家重点零售企业销售呈现出较强的季节性特征 从前三季度累计情况看,百家大型零售企业零售额累计同比增速达到 22.3%,高于上年同期 9.1 个百分点,继续保持平稳较快增长.但二三季度表 现出较强的季节性特征,增速逐季回落.我们认为可能主要受到三线城市消 费和网络消费增长更快的影响. 其中,金银珠宝类、食品类、家用电器类和服装类增速提高幅度较大.金 银珠宝类累计增长 34.42%,食品类累计增速达到 26.5%,家用电器类累计增 速达到 22.0%,服装类累计增速达到 25.4%,高于

2009 年同期 12.0 个百分 点.日用品类和化妆品类增速提升幅度较小.其中,日用品类累计增速为 20.9%,而化妆品类累计增速为 17.3%,与2009 年同期持平. 图3:2009 年以来百家重点大型零售企业零售额增速及同比幅度 变化 图4:2009 年以来重点大型零售企业零售额各季度 累计增速 识别风险,发现价值 2010-11-26 第6页行业深度研究报告 8.4 14.3 18.3 23.1 23.9 22.4 20.3

0 5

10 15

20 25

30 20091Q 20092Q 20093Q 20094Q 20101Q 20102Q 20103Q 数据来源:Wind 资讯、广发证券发展研究中心 根据中华全国商业信息中心对全国部分重点大型零售企业的销售统计,

2010 年 十一 黄金周期间(10 月1日-10 月7日)销售总额比去年 十一 黄 金周期间同比增长 22.0%,其中零售额同比增长 21.5%,增速相比上年同期 上涨了 3.7 个百分点.

(三)消费者信心有所回落 消费者信心........