PDF《以下为独立物业估值师兼顾问仲量联行企业评估及谘询有限公...》

附录四物业估值报告CIV-1 C 以下为独立物业估值师兼顾问仲量联行企业评估及谘询有限公司就其对本集团的 物业权益於2012年4月30日的估值而编制的函件全文、估值概要及估值证书,以供载入 本招股章程.

仲量联行企业评估及谘询有限公司 香港皇后大道东1号太古广场三期6楼 电话 :+852

2846 5000 传真 :+852

2169 6001 牌照号码 :C-030171 敬启者: 吾等已遵照 阁下指示,对华电福新能源股份有限公司 ( 「贵公司」 )及其附属公 司 (以下统称为 「贵集团」 ) 於中华人民共和国 ( 「中国」 ) 拥有权益的物业进行估值.吾 等确认已进行视察、作出有关查询及调查,并已取得吾等认为属必要的其他资料,以向阁下提供吾等对该等物业权益於2012年4月30日(「估值日期」 ) 的资本值的意见. 吾等对该等物业权益的估值指市值.所谓市值,就吾等所下的定义而言,乃指 「一项物业经适当市场推广后,由自愿买方与自愿卖方各自在知情、审慎及不受胁迫的 情况下於估值日期以公平交易方式进行交易的估计金额」 . 中国并无永久业权土地及租赁土地的概念.於1950年代,中国在公有化运动中废 除了土地私有权.此后,土地所有权的唯一形式一直为 「社会主义公有制」 ,其中一般 分为两类:国有及集体所有.土地由国家无偿无限期 「划拨」 予指定使用者 (通常为国 有企业) ,惟使用者不能以任何方式将土地转让予其他方.一般而言,在对此类土地进 行估值时,吾等会将其视作 「无商业价值」 处理. 附录四物业估值报告CIV-2 C 於1995年1月, 《中华人民共和国城市房地产管理法》 生效,其对过往所立法规作 出补充,并确立土地的商品地位.拥有 「土地使用权」 的使用者 (包括国有企业) 可转 让、租赁或按揭土地.一般而言,为取得有关土地使用权,必须缴纳出让金,而 「划 拨」 土地於缴款后方会重新归类为 「出让」 土地.土地乃由国家授出,而出让金则以土 地管理局设定的基准地价 (其会获定期审查) 为基础.有关土地的估值可参照各地的基 准地价以及其市场价格而确定. 吾等对第一类的第2号、第3号、第6号、第7号、第10号、第12号、第14号至第 16号、第19号至第22号、第37号、第41号、第43号、第44号、第46号、第57号至第59 号、第63号、第66号、第77号、第80号、第94号、第104号、第107号、第111号及第 86号的一部分物业以及第四类的物业权益进行估值时,乃采用直接比较法,假设有关 物业权益於其现况下可即时交吉出售,并参考有关市场上现有可资比较的销售交易进 行估值. 基於第一类的其余物业的楼宇及构筑物的性质以及该等物业所在的特定位置使 然,不大可能存有现有相关可资比较市场销售,因此第一类的相关物业权益乃按其折 旧重置成本为基准估值. 折旧重置成本指 「将资产重置为其现代等值资产的目前成本减实际损耗及一切相 关形式的陈旧及优化费用」 .此乃对土地作现有用途的市值作出估计,加上进行改善的 目前重置 (重建) 成本,再按实际损耗以及一切相关形式的陈旧及优化费用作出扣减计 算.物业权益的折旧重置成本视乎有关业务是否具备充分的潜在盈利能力而定. 在对目前於估值日期属在建中的第二类物业权益进行估值时,吾等假设此类物业 将按照 贵集团向吾等提供的最新发展计划发展及竣工.於达致吾等的估值意见时, 吾等已计及於估值日期有关建设阶段的建筑成本及专业费用,以及完成发展项目将需 要支销的余下开支及费用. 吾等并无赋予於估值日期尚未转让予 贵集团的第三类物业权益任何商业价值, 故有关物业的业权并未归属於 贵集团. 吾等进行估值时,乃假设卖方在市场上出售该等物业权益,而并无受惠於旨在影 响物业权益价值的递延条款合约、售后租回、合资经营、管理协议或任何类似安排. 附录四物业估值报告CIV-3 C 吾等的报告并无考虑任何所估值物业权益的任何押记、按揭或所欠付的债项,亦 无考虑在出售成交时可能产生的任何开支或税项.除另有说明外,吾等假设该等物业 概不附带任何可影响其价值的繁重产权负担、限制及支销. 在对物业权益进行估值时,吾等已遵守香港联合交易所有限公司颁布的证券上市 规则第5章及第12项应用指引;

英国皇家特许测量师学会发布的英国皇家特许测量师学 会估值-专业准则;

香港测量师学会发布的香港测量师学会物业估值准则;

或国际估 值准则委员会发布的国际估值准则所载的一切规定. 吾等在很大程度上依赖 贵集团提供的资料,并接纳给予吾等有关年期、规划批 文、法定通告、地役权、占用详情、租赁等事宜及一切其他相关事宜的意见. 吾等已获出示有关物业权益的多份业权文件的文本,包括国有土地使用权证、房 屋所有权证、房地产权证及正式图则,并已作出有关查询.在可能情况下,吾等已查 阅文件正本,以核实中国物业权益的现有业权,以及物业权益可能附带的任何重大产 权负担或任何租约修订.吾等在很大程度上依赖 贵公司的中国法律顾问嘉源律师事 务所就中国物业权益的有效性所提供的意见. 吾等并无就该等物业进行详细测量,以核实面积是否正确,惟假设提交予吾等的 业权文件及正式地盘图则所示的面积乃属正确无误.所有文件及合同仅用作参考,而 所有尺寸、量度及面积均为约数.吾等并无进行实地测量. 吾等已视察该等物业的外部,并在可能情况下视察其内部.然而,吾等并无进行 调查,以厘定土地状况及设施是否适合在其上进行任何开发.吾等的估值乃假设该等 方面均令人满意,且於建筑期间将无产生无法预计的成本及延误而编制.此外,吾等 并无作出任何结构测量,惟在视察过程中,并无发现任何严重损坏.然而,吾等无法 呈报该等物业是否确无腐朽、虫蛀或任何其他结构性损坏.吾等并无就任何设施进行 测试. 附录四物业估值报告CIV-4 C 实地视察乃首先於2010年12月至2011年3月进行.物业其后的重新视察乃由中国 合资格房地产评估师王丙岩先生及毕业於新南威尔斯大学并取得物业发展硕士学位的 张颖女士於2012年3月至2012年4月进行. 吾等并无理由怀疑 贵集团向吾等提供的资料的真实性及准确性.吾等亦已寻 求 贵集团确认,其提供的资料概无遗漏任何重大事实.吾等认为,吾等已获提供足 够资料以达致知情的意见,且并无理由怀疑有任何重要资料遭隐瞒. 除另有说明外,本报告所载的所有货币数字均以人民币元为单位. 吾等的估值概述如下,并随函附奉估值证书. 此致 中国 福建省 福州市 鼓楼区 五四路111号 宜发大厦25层 华电福新能源股份有限公司 董事会 台照 代表 仲量联行企业评估及谘询有限公司 联席董事 姚赠荣 MRICS MHKIS RPS(GP) 谨启 2012年6月14日 附注: 姚赠荣为特许测量师,拥有18年香港及中国物业估值经验,并拥有亚太区的相关经验. 附录四物业估值报告CIV-5 C 估值概要 第一类- 贵集团於中国持有及占用的物业权益 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 1. 位於 中国 福建省 古田县 杉洋镇 东双村的 4幅土地、4幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 100% 无商业价值 2. 中国 福建省 福州市 鼓楼区 五四路111号 宜发大厦 26层的一个单元 23,642,000 100% 23,642,000 3. 中国 福建省 福州市 鼓楼区 湖东路218号 的一个车库 1,800,000 100% 1,800,000 4. 位於 中国 福建省 连江县 坑园乡的 3幅土地、13幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 100% 无商业价值 附录四物业估值报告CIV-6 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 5. 位於 中国 福建省 永安市 兴平村 燕北街道的 5幅土地、56幢楼宇 及多幢构筑物 267,000 100% 267,000 6. 中国 福建省 永安市 永安火电厂 甲区17幢的 一幢住宅楼宇 8,639,000 100% 8,639,000 7. 中国 福建省 永安市 新安小区 2楼的一个单元 4,161,000 100% 4,161,000 8. 位於 中国 福建省 邵武市 水北药村的 8幅土地、30幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 60% 无商业价值 9. 位於中国 福建省 邵武市 水北镇 杨梅岭村的 2幅土地及 多幢构筑物 无商业价值 60% 无商业价值 附录四物业估值报告CIV-7 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 10. 位於中国 福建省 邵武市 熙春西路 的一幅土地及 2幢楼宇 18,898,000 60% 11,339,000 11. 位於 中国 福建省 漳平市 箐城街道 的23幅土地、44幢楼宇 及多幢构筑物 106,232,000 100% 106,232,000 12. 位於中国 福建省 福州市 鼓楼区 华大街道 隆凤新村 2楼的203室及204室 连同2间附属贮藏室以及 地库1楼的一个车库 2,788,000 100% 2,788,000 13. 中国 福建省 永安市 湖滨路118号的 2幅土地及 一幢工业楼宇 无商业价值 100% 无商业价值 附录四物业估值报告CIV-8 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 14. 位於中国 福建省 龙岩市 新罗区 华莲北路的 一幢办公室楼宇 及一个泊车位 22,815,000 60% 13,689,000 15. 中国 福建省 龙岩市 鼓楼区 温来街 华林路201号的 2个单元及一个泊车位 2,287,000 60% 1,372,000 16. 中国 福建省 龙岩市 九一北路75号的 36个单元及11个泊车位 28,254,000 60% 16,952,000 17. 位於 中国 福建省 龙岩市 新罗区 白砂镇的 一幅土地、一幢工业楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 60% 无商业价值 18. 位於 中国 福建省 永定县 峰市镇的 7幅土地、9幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 60% 无商业价值 附录四物业估值报告CIV-9 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 19. 中国 福建省 福州市 鼓楼区 五四路111号 宜发大厦 24及25层的 多个单元 47,281,000 100% 47,281,000 20. 中国 福建省 福州市 鼓楼区 温泉街道218号 锦绣温泉公寓 16楼1003室及 37个车库 6,541,000 100% 6,541,000 21. 中国 福建省 南平市 中山路1号 五一广场 13及14楼的2个单元 9,560,000 100% 9,560,000 22. 中国 福建省 新建路48号 长富大厦 17楼1701及1702室 以及一个车库 2,903,000 100% 2,903,000 附录四物业估值报告CIV-10 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 23. 位於 中国 福建省 南平市 延平区 峡阳镇的 一幅土地、一幢综合楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 100% 无商业价值 24. 位於 中国 福建省 南平市 王台镇 际洲村 照口水电站 的3幅土地及 多幢构筑物 128,544,000 100% 128,544,000 25. 位於 中国 福建省 沙县 高砂村及 龙慈村的 一幅土地、3幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 62% 无商业价值 26. 位於中国 福建省 沙县 滨河西路的 2幅土地、5幢楼宇 及一幢构筑物 26,670,000 62% 16,535,000 附录四物业估值报告CIV-11 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 27. 中国 福建省 沙县 莲花北路1号的 一幅土地、3幢楼宇 及一幢构筑物 39,513,000 62% 24,498,000 28. 位於中国 福建省 泰宁县 梅口乡 水际村的 2幅土地及 18幢楼宇 36,941,000 44% 16,254,000 29. 位於 中国 福建省 将乐县 水南镇 三华南路的 10幅土地、27幢楼宇 及多幢构筑物 17,350,000 48% 8,328,000 30. 位於 中国 福建省 将乐县 古镛镇 桃村的 一幅土地、3幢工业楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 48% 无商业价值 附录四物业估值报告CIV-12 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 31. 位於 中国 福建省 将乐县 高唐镇 常口村的 一幅土地、3幢工业楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 48% 无商业价值 32. 位於 中国 福建省 将乐县 黄潭镇 大言村及太村的 2幅土地、11幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 48% 无商业价值 33. 位於 中国 福建省 开善乡 池潭村的 一幅土地、11幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 48% 无商业价值 34. 中国 福建省 泰宁县 杉城镇 环城路62号的 9幅土地、8幢楼宇 及多幢构筑物 8,637,000 48% 4,146,000 附录四物业估值报告CIV-13 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 35. 中国 福建省 泰宁县 杉城镇 环城路52号的 一幢办公室楼宇 1,234,000 48% 592,000 36. 位於 中国 福建省 泰宁县的 5幅土地、30幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 48% 无商业价值 37. 中国 福建省 福州市 鼓楼区 华林路156及158号 福州豪庭 6楼的2个单元 6,120,000 48% 2,938,000 38. 位於 中国 福建省 龙岩市 新罗区 万安镇的 3幅土地、5幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 41% 无商业价值 39. 中国 福建省 龙岩市 新罗区 登高东路189号的 一幅土地、一幢楼宇 及多幢构筑物 4,906,000 41% 2,011,000 附录四物业估值报告CIV-14 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 40. 位於 中国 福建省 沙县 虬江乡 金泉村的 一幅土地、4幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 40% 无商业价值 41. 中国 福建省 沙县 桥南西路5号的 一幢办公室楼宇、14个单元、 一个车库及一幅土地 77,919,000 40% 31,168,000 42. 位於 中国 福建省 永安市 贡川镇的 一幅土地、一幢工业楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 61% 无商业价值 43. 中国 福建省 永安市 五四路61号 的一幢住宅楼宇 1至3楼的8个单元 3,344,000 61% 2,040,000 44. 中国 福建省 永安市 巴溪大道189号的 3幢综合楼宇 4,560,000 61% 2,782,000 附录四物业估值报告CIV-15 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 45. 位於 中国 福建省 永安市 安砂镇的 一幅土地、30幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 100% 无商业价值 46. 中国 福建省 永安市 新安路1039号的 3幢住宅楼宇的12个单元 21,001,000 100% 21,001,000 47. 位於中国 福建省 泰宁县 民主新街的 2幅土地、2幢住宅楼宇 的2个单元 及一个门球场 464,000 100% 464,000 48. 位於 中国 福建省 泰宁县 开善乡 池潭村的 7幅土地、24幢楼宇 及多幢构筑物 无商业价值 100% 无商业价值 附录四物业估值报告CIV-16 C 编号 物业 於2012年4月30日 现况下的资本值 贵集团 应占权益 贵集团於 2012年4月30日 应占的资本值 人民币元 人民币元 49. 中国 福建省 泰宁县 杉城镇 上北洲33号的 一幅土地、11幢楼................