PDF《阳光 100 中国控股有限公司》

(Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) Stock Code:

2608 2017 ANNUAL REPORT (於开曼群岛注册成立的有限公司)

2017 年度报告 股份代号:2608 Sunshine

100 China Holdings Ltd 阳光

100 中国控股有限公司 年度报告

2 017 A N N UA L R EP O R T 目录公司资料

2 荣誉及奖项

4 主席报告

6 企业大事记

11 财务摘要

12 管理层讨论与分析

14 董事及高级管理层

31 董事会报告

39 企业管治报告

63 环境、社会及管治报告

76 独立核数师报告书

105 综合全面收益表

113 综合财务状况表

115 综合权益变动表

117 综合现金流量表

118 财务报表附注

121 2 董事会 执行董事 易小迪先生 (主席) 范小冲先生 (副主席) 非执行董事 范晓华女士 王功权先生 独立非执行董事 顾云昌先生 黄博爱先生 王 波先生 审核委员会 黄博爱先生 (主席) 顾云昌先生 王 波先生 薪酬委员会 王波先生 (主席) 范小冲先生 顾云昌先生 提名委员会 易小迪先生 (主席) 顾云昌先生 王 波先生 联席公司秘书 魏伟峰博士 贺 杰先生 公司网站 www.

ss100.com.cn 授权代表 易小迪先生 魏伟峰博士

3 注册办事处

190 Elgin Avenue George Town, Grand Cayman KY1-9005 Cayman Islands 总部 中国 北京 光华路2号 D座12层 (邮编:100026) 香港主要营业地点 香港 湾仔 皇后大道东28号 金钟汇中心18楼 法律顾问 美富律师事务所 核数师 毕马威会计师事务所 香港 中环 遮打道10号 太子大厦8楼 主要往来银行 中国农业银行 中国光大银行 中国民生银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司 香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712C1716室 主要股份过户登记处 SMP Partners (Cayman) Limited Royal Bank House C 3rd Floor

24 Shedden Road P.O. Box 1586, Grand Cayman KY1-1110, Cayman Islands 上市资料 上市地点:香港联合交易所有限公司 股份代号:2608

4 2017年3月,本公司荣获中国房地产TOP10研究组颁发的 「2017中国房地产百强企业」 、 「2017轻资产运 营优秀企业」 和「2017中国商业地产优秀企业」 奖项. 2017中国房地产百强企业 2017轻资产运营优秀企业 2017中国商业地产优秀企业

5 2017年5月,本公司继续荣获中国房地产TOP10研究组颁发的 「2017中国大陆在港上市房地产公司投资 价值TOP10」 和「2017中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10」 两个奖项. 2017中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10 2017中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构共同组成的 「中国 房地产TOP10研究组」 ,对企业经营规模、财富创造能力(EVA)、投资价值、财务稳健性、融资能力、运 营效率和社会责任等多个方面构建评价体系.该研究自二零零三年以来已经连续进行了十五年,其成果 已经成为投资者评判中国房地产上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准.

6 易小迪 主席兼执行董事 本人欣然向各位阳光100中国控股有限公司 ( 「本公司」 或 「阳光100」 ) 的股东提呈本集团截至二零一七年 十二月三十一日止年度( 「本报告期」 )之业务回顾与展望. 业绩 二零一七年本集团实现合约销售金额人民币10,607.7百万元,合约销售均价大幅增加约34.1%至人民 币11,509元平方米.总约22个项目产生销售,超过六成来源於长三角和珠三角地区,其中清远阳光 100阿尔勒和常州阳光100 7区上东贡献显著.由於本报告期内确认交房物业的毛利率有所提升,且强化 的成本控制使得销售费用有所降低,带动毛利大幅上升38.3%至人民币1,499.4百万元,毛利率提升至 21.8%,权益股东的应占年度溢利大幅上升203.5%至人民币593.1百万元 二零一七年回顾 二零一七年是阳光100转型发展中重要的一年,这一年,全国房地产市场整体向好,尤其是

二、三线城 市普遍出现库存减少、价格上涨的良好形势,但同时又面临限价、限货的调控升级的压力.过去一年, 公司同仁经过努力,取得了三大成绩与进步:一是公司各项目效益显著提升,全年各项目平均售价上升 了34.1%,这得益於各项目产品品质的提升以及产品的转型升级;

二是两大主力产品优势逐步建立,阳光100街区综合体在不同城市落地开街,均取得了预期成功,喜马拉雅公寓系列产品也在多个城市推出

7 并取得了较好的市场效果;

三是公司大力推行了管理与运营机制的改革,多数项目引入了 「跟投」 与 「效益 分享」 的机制,使公司多年来试行的划小核算单位的经营体制(UTF)焕发了全新的活力,为今后几年的高 速增长奠定了基础.

一、 效益优先的发展战略 过去一年虽然是房地产企业兼并、竞争空前激烈的一年,但我们坚信,只要企业能提升效益,赢 得客户口碑,永远会立於不败之地.因此一年来公司狠抓产品升级、品质升级、服务升级,各项 目投入产出上取得了良好的效益.全年签约销售金额虽然只有少许增长,但平均售价上升34.1% 至人民币11,509元平方米,得益於产品升级取得成功.预计今后的产品毛利会有持续上升的可 能. 由於阳光100街区管理及喜马拉雅公寓售后服务均有显著提升,也带来了租金水平的上升与空m率 的下降,为今后租金稳定增长打好基础.

二、 主力产品竞争优势初步确定 二零一七年阳光100的街区综合体分别在柳州、宜兴、潍坊开业与扩大运营,均有良好的效果.如 柳州阳光100H埠TOWN,年游客人数突破600万,平均租金上升20%C30%;

宜兴阳光100凤凰 街开街后人流超预期,主力店入驻带动了招商顺利开展,并拉动尾盘售价超过人民币13万元平 米;

潍坊街区运营成功使房价大幅上升等.同时,长沙、常州的街区综合体开盘热销,长沙商m 一层平均单价过人民币5万元平米,而重庆慈云老街引入故宫文化入驻取得了很好的社会效益. 由於阳光100街区综合体的良好城市与社会效应引来了多个城市的主动合作,目前我们正在与多个 城市洽谈合作事宜. 二零一七年也是阳光100喜马拉雅公寓系列推向市场接受检验的一年.这一年,重庆喜马拉雅基本 售罄,而无锡喜马拉雅赢得了较好的开端,温州、天津喜马拉雅准备试水市场.随著喜马拉雅产 品不断成熟,也将成为阳光100的未来效益增长来源之一.

8 阳光100面向青年白领的郊区大盘是传统的主力产品,由於接入成熟的街区运营经验,使得阿尔勒 小镇系列项目充满生活气息与社会活力,从而带动了清远阳光100阿尔勒、无锡阳光100阿尔勒、 温州阳光100阿尔勒量价齐升.

三、 新项目拓展 二零一七年公司利用主力产品的优势,低成本拓展了土地储备.中标、收购、参股了北京北兴隆 县高铁新城项目、广西武鸣项目、广西梧州项目、无锡喜马拉雅项目以及天津丽津大厦项目.其 中北京北的兴隆高铁新城项目首期预计占地1,000亩,二期计划可扩大至5,000亩,是极具增长潜 力的北京北郊区复合型大盘项目.而公司以小股操盘方式与广西交通投资集团合作,入股旗下两 个大型项目,其中持股30%的南宁北部武鸣项目占地1,800亩,持股27.75%的梧州项目总面积约 160万平方米.这些项目为公司今后几年的增长打好了基础. 同时公司也以 「轻资产」 操盘方式参股了福建莆田的综合体项目 (总面积约30万平方米) ,徐州综合 体项目 (总面积约20万平方米) ,其中莆田项目二零一七年实现合约销售人民币9.86亿元,投资毛 利率高达80%. 利用公司街区综合体项目优势,多个城市的优质项目还在洽谈中.

四、 机制改革 二零一七年是公司大力推行内部机制改革并初步见效的一年. 首先是通过 「跟投」 内部合作方式,让员工 「分享」 了项目利润,二是通过划小核算单位,以 「资产 包」 的方式下放项目决策权,打造了风险共担、利益共享、自主经营、自我驱动的 「经营共同体」 (UTF). 激励机制的改革是阳光100多年来致力探索的课题,二零一一年起公司开始了导入内部 「UTF」 经营 体改革,在销售体系已经取得了显著成效,近两年来在项目部以 「资产包」 方式建立独立 「经营体」 ,

9 激发了巨大的活力,同时也大大提升了存量资产效益,带动了商业招商运营与物业售后服务品质 的提升. 二零一八年展望

一、 保持增长 二零一八年将是公司进入快速发展的一年,公司将在保持效益持续增长的基础上加快发展速度. 同时加大力度持续推进产品升级转型,增大两大主力产品销售占比,在销售增长同时保持售价持 续增长.

二、 推进改革 二零一八年公司将在更大围内推广 「合夥跟投制」 ,将集团公司转变为一个业务平台与合作平 台,让更多的一线人员、年轻员工自主创业、自我成长,调动全员积极性,达到群策群力,产品 创新与服务创新再上新台阶. 新的合作机制也极大地拓宽了新项目的来源,将采取收购、参股与品牌输出多种方式,加快了企 业拓展步伐.2018年公司将重点关注在大北京地区、大湾区一带拓展阿尔勒小镇系列项目,在中 部二线城市重点拓展街区综合体与喜马拉雅系列项目.

三、 加快转型 提升街区综合体与喜马拉雅公寓两大主力产品比例,不仅是保证产品竞争力与效益提升的需要, 更是公司未来发展的需要.从项目拓展方向来看,凡是依赖於主力产品的项目才是阳光100有竞争 力的项目.而单纯靠高价拿地和住宅高周转方式已不是阳光100所长. 二零一七年,全国房地产非住宅 (商业、办公、旅游度假等) 产品销售已超过人民币2万亿,这已是一个非 常大的市场容量,而且在这一个市场内,尚无垄断性企业品牌.相反,在住宅市场虽有11万........