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2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报〃南京市场研究部

2015 年〃4 月1/17 南京

2015 年4月房地产市场报告 月刊:201504 报告出品:世联行市场研究部 撰写人:邵熙智 撰写日期:2015-5-5

4 月表现尚可

5 月值得期待 市场走势 内容摘要: ? 宏观经济:

2015 年3月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.

4%, 环比下降 0.5%. ? 中央政策:因地施策,支持居民自住和改善性住房需求;

坚持稳中 求进的工作总基调,保持定力,灵活施策,在区间调控的基础上加 大定向调控力度,针对新情况新问题,用好多种政策工具;

自2015 年4月20 日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率

1 个百 分点;

加快推进不动产登记职责整合. ? 地方政策:4 月11 日,在人民银行南京分行的协调指导下,由建设 银行江苏省分行牵头成立的江苏省金融机构执行房贷政策自律机制 经多次商议,明确了二套房首付比例的具体标准:对拥有

1 套住房 且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业 性个人住房贷款购买普通自住房的,南京、苏州两市的最低首付比 例分别由 70%、 60%统一降至 45%, 贷款利率仍按不低于基准利率 1.1 倍执行. ? 市场运行:一级市场方面,4 月24 日,南京国土局发布了

2015 年 的第二批土地出让预公告信息, 共有

13 幅地块, 其中城北

5 幅地块, 城南

6 幅地块,河西

2 幅地块.二级市场方面,4 月南京楼市呈现 出先抑后扬的走势,前20 天南京商品住宅预售套数维持在低位,4 月的最后

10 天开发商们开始密集申领销许,开盘量也明显增多, 南 京楼市呈现出翘尾行情,但整体温度一般. ? 对于后市:一级市场方面,今年前四个月,南京国土局挂地速度仍 然较慢,预计在此次土地出让预公告之后,国土局的挂地速度会有 所加快. 二级市场方面,在全国楼市整体大环境仍处一般的情况下, 估计南京楼市各家楼盘的销售情况分化也会更加明显,区位较好的 品牌房企的品质项目,在价格合理的基础上,去化会很好,而一些 区位不太理想,价格无优势,品质较差的非品牌开发商项目,去化 将会越来越难.4 月底南京楼市表现出回暖迹象,预计

5 月份南京 楼市的成交量会在

6500 套左右, 库存由于预售量的增多可能仍会维 持在相对高位.对五月南京楼市的表现持谨慎乐观的态度.房价方 面, 预计未来部分销售业绩好的企业可能会对价格进行小幅的上调, 不过库存压力较大的房企仍会采取以价换量的策略迅速跑量,整体 房价稳中微涨的可能性较大. 相关报告 《北京

2015 年4月房地产市场报告》 《上海

2015 年4月房地产市场报告》 《武汉

2015 年4月房地产市场报告》 《济南

2015 年4月房地产市场报告》 《长沙

2015 年4月房地产市场报告》 …… 市场监测报告系列 周报、月报、半年报、年报

7596 6248553857986269

8180 13269

11003 11713

6943 4165

76478567 6268523645384587

6002 4886

7572 93259770

6341 3306

54486438 0

2000 4000

6000 8000

10000 12000

14000 单位:套2014年4月至2015年4月南京商品住宅认购套数与成 交套数一览表 认购套数 成交套数 1.92 2.89 8.90 3.07 1.96 1.76 3.89 2.65 5.20 6.56 2.58 2.29 7.23 2.84 5.10 3.44 1.63 2.24 2.51 1.48 3.40 4.43 3.59 1.51 2.02 1.99 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 成交面积(万平米)2014年4月至2015年4月南京商业和办公用房成交面 积走势一览表 办公 商业 南京/市场月报 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有 Copyright

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2015 年〃4 月2/17 一级市场:2015 年4月,南京全市(不含溧水、高淳两区)出让商品房用地

2 宗,出让面积 24.63 万方;

共成 交商品房用地

6 宗,总面积 21.92 万平米,总成交金额

326000 万元. 二级市场:2015 年4月,南京全市(含溧水、高淳两区)新增商品房预售

10456 套,同比下降 29.5%,环比上 升136.8%;

2015 年4月,南京全市(不含溧水、高淳两区)商品住宅认购套数为

8567 套,环比上升 12.0%, 同比上升 12.8%;

成交套数为

6438 套,环比上升 18.2%,同比上升 2.7%. 总的来讲:一级市场方面,4 月24 日,南京国土局发布了

2015 年的第二批土地出让预公告信息,共有

13 幅地 块,其中城北

5 幅地块,城南

6 幅地块,河西

2 幅地块.从土地分布来看,此次预公告的地块以主城地块为主, 两江板块均无地块出让.从土地用途来看,此次推出的

13 幅地块以二类居住用地为主,同时也有商住混合用地 和商办用地等.此次预公告的每幅地块素质都很高,前期挂地较少的城北、城南板块此次共预告了

11 幅地块, 预示着二季度南京土地出让区域或将以城北、城南为主. 二级市场方面,4 月份商品住宅预售套数为

7478 套,同比去年的

10658 套下降 29.8%,环比

3 月的

3017 套上升 147.9%,整个

4 月南京楼市呈现出先抑后扬的走势,前20 天南京商品住宅预售套数维持在低位,前20 天共计只有

11 家楼盘申领了

2853 套商品住宅的销许, 商品住宅的库存也持续回落, 在4月19 日回落到了

52225 套.4 月的最后

10 天开发商们开始密集申领销许,最后

10 天共计有

26 家楼盘领取了

4625 套商品住宅的销许, 开盘量也明显增多,南京楼市的库存也逐渐攀升,截止

4 月30 日,南京商品住宅可售套数为

54776 套,去化时 间为 8.25 个月.从开盘情况来看,4 月南京全市(不含溧水、高淳两区)共计推出了

5000 套左右房源,开盘当 天的整体去化率在

5 成左右,整体温度一般.但值得注意的是

4 月份各大楼盘的开盘情况分化逐渐明显,其中有

4 家楼盘开盘当天的去化率在

9 成以上,也有

9 家楼盘当天的去化在

4 成以下. 信贷和政策方面,在330 新政的指导下,4 月11 日,由建设银行江苏省分行牵头成立的江苏省金融机构执 行房贷政策自律机制经多次商议,明确了二套房首付比例的具体标准:对拥有

1 套住房且相应购房贷款未结清的 居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,南京、苏州两市的最低首付比例分 别由 70%、60%统一降至 45%,其他

11 个地市的最低首付比例由 60%降至 40%,贷款利率仍按不低于基准利率 1.1 倍执行.4 月20 日,中国人民银行决定下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率

1 个百分点,下调

1 个 百分点的准备金率释放的流动性至少在

1 万亿以上,对于资金密集型的房地产行业,促进作用会很明显. 房价方面,在4月18 日国家统计局公布的《2015 年2月份

70 个大中城市住宅销售价格变动情况》中,南京3月新建商品住宅价格在

2 月环比下跌 0.3%之后,3 月环比上升 0.2%.二手住宅价格指数继

2 月环比持平之 后,3 月环比上升 0.5%.显示出近期房价开始逐渐企稳回升. 此外,据365 二手房网统计数据显示,3 月1日在不动产登记条例正式实施后,4 月南京二手房共成交

6741 套,环比

3 月的

4963 套上涨了

1778 套,环比涨幅 35.8%,同比

2014 年4月上涨 18.0%.南京二手房

4 月份挂 牌量为

21435 套,环比

3 月份的

17883 套上涨了

3552 套,环比涨幅 19.86%,再创近两年的最高纪录,市场出 现供大于求的局面,4 月份二手房价格也比较平稳. 后市预判:今年前四个月,南京国土局挂地速度仍然较慢,预计在此次土地出让预公告之后,国土局的挂地速度 会有所加快.随着全国楼市分化的日趋明显,南京作为二线城市中表现较好,楼市相对健康的代表受到了越 来越多外来房企的高度关注,未来在更多优质土地出让的时候,相信会有更多的外来房企落地南京. 二级市场方面,在全国楼市整体大环境仍处一般的情况下,估计南京楼市各家楼盘的销售情况分化也会更加 明显,区位较好的品牌房企的品质项目,在价格合理的基础上,去化会很好,而一些区位不太理想,价格无优势, 品质较差的非品牌开发商项目, 去化将会越来越难. 据365 地产家居网统计,

5 月份预计有

44 家楼盘将推出

5800 余套房源, 推盘量较

4 月份继续上升.

4 月底南京楼市表现出回暖迹象, 预计

5 月份南京楼市的成交量会在

6500 套左右,库存由于预售量的增多可能仍会维持在相对高位.对五月南京楼市的表现持谨慎乐观的态度. 信贷和政策方面,降准主要针对银行间利率,降息对降低实体利率更有效,预计降准之后,降息将很快出现, 降准配合降息将会更有效地落实

330 新政,对房地产市场起到进一步的促进作用. 房价方面,且随着

3 号线的开通,周边沿线的一些楼盘价格也出现了小幅的上涨,预计未来部分销售业绩好 的企业可能会对价格进行小幅的上调,不过库存压力较大的房企仍会采取以价换量的策略迅速跑量,整体房价稳 中微涨的可能性较大.二手房价格由于供应量的明显增大呈现出供大于求的局面,买房人选择面扩大,预计价格 会维持相对平稳. 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有 Copyright

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2015 年〃4 月3/17 1. 宏观经济 ? 2015年1-3月份,全国固定资产投资(不含农户)77511亿元,同比名义增长13.5%(扣除价格因素实际增长 14.5%),增速比1-2月份回落0.4个百分点.从环比速度看,3月份固定资产投资(不含农户)增长1.04%. ? 2015年1-3月份,全国房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%(扣除价格因素实际增长9.5%),增 速比1-2月份回落1.9个百分点.其中,住宅投资11156亿元,增长5.9%,增速回落3.2个百分点.住宅投资占 房地产开发投资的比重为67.0%. ? 2015年3月份,与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有50个, 上涨的城市有12个,持平的城市有8个.环比价格变动中,最高涨幅为0.7%,最低为下降0.9%.与去年同月 相比,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格全部下降.3月份,同比价格变动中,最大 降幅为11.2%,最小降幅为0.4%. 2. 市场政策 2.1 中央政府 ? 4月8日,国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》 《规划》明确了六个方面的重点任务:一是城乡统筹发展;

二是基础设施互联互通;

三是产业协调发展;

四 是共建生态文明;

五是公共服务共享;

六是深化对外开放. ? 4月8日,财政部发布《城镇保障性安居工程财政资金绩效评价暂行办法》 各级财政部门会同住房城乡建设等部门,对财政资金支持城镇保障性安居工程实行绩效评价,提高财政资金 使用效益. ? 住建部消息称正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋 二套房有望纳入刚需范畴.自3月30日决策部门出手调降购房贷款首付比例、有条件减免交易税之后,又一 项有关房地产的调控工具储备. ? 4月10日,国务院发布落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见 15部委负责坚持分类指导,因地施策,支持居民自住和改善性住房需求.........