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2017 4

18 ― 2017-1-0200-F01SFZC6

1 致估价委托人函 北京市海淀区人民法院: 受贵院的委托,我公司对江苏省连云港市赣榆区青口镇

2 号小区

1、

2、

3 幢全部商业用房的房地产市场价值进行了评估.

估价对象:估价对象为江苏省连云港市赣榆区青口镇

2 号小区

1、

2、3 幢全部商业用房,为连云港天泰房地产开发有限公司所有.根据估价委托人 提供的《赣榆区房屋登记薄信息证明》[房屋编号:320700Q 222183]复印件, 估价对象

1 幢房屋建筑面积为 2116.96 平方米,2 幢房屋建筑面积为 199.69 平方米,

3 幢房屋建筑面积为 75.26 平方米, 估价对象建筑面积共计为 2391.91 平方米;

根据估价委托人提供的《国有土地使用证》[赣国用(2008)第4484 号]复印件,估价对象出让国有建设用地使用权面积(以下简称'

土地面积'

) 为3101.8 平方米.容积率约为 0.77. 估价目的:为估价委托人处置估价对象提供价格参考依据. 价值时点:2017 年3月9日. 价值类型:根据房地产估价规范、国家现行有关标准规定和项目的具体 要求,本次评估采用的是市场价值标准.根据《房地产估价基本术语标准》 [GB/T50899-2013],市场价值是经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不 受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额. 本次估价的 房地产市场价值 是指在正常市场情况下,在价值时点

2017 年3月9日,估价对象用途设定为商业,国有建设用地使用权类型为出让, 出让国有建设用地使用权剩余土地使用年限为 25.81 年的房地产市场价值. 估价方法:本次评估采用的主估价方法为收益法和成本法. 估价结果:评估专业人员根据估价的目的,按照估价的程序,采用科学 的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,结合本次估价的特殊要求,通 过仔细测算和认真分析各种影响房地产价格的因素, 确定估价对象在价值时

2 点的房地产评估价值,详见估价结果一览表(币种:人民币). 估价结果一览表 结果表-1 估价方法 相关结果 成本法 收益法 测算结果 楼面单价

3981 1698 评估价值 楼面单价

3068 单位:元、元/平方米 结果表-2 估价对象 建筑面积 (平方米) 房地产市场价值 总价(元) 楼面单价 (元/平方米) 江苏省连云港市赣榆区 青口镇

2 号小区

1、

2、3 幢全部商业用房 2391.91

7338380 3068 大写金额 柒佰叁拾叁万捌仟叁佰捌拾元整 (以上估价结果中总价为楼面单价乘以建筑面积得出) 特别提示: 1.截至价值时点, 估价委托人未提供 《房屋所有权证》 及 《房屋他项权证》 , 根据估价委托人提供的《国有土地使用证》[赣国用(2008)第4484 号]复印 件及《赣榆区房屋登记薄信息证明》[房屋编号:320700Q 222183]复印件记 载,截至价值时点,未见估价对象存在抵押权、地役权等他项权利的记录. 本报告估价结果以设定估价对象在价值时点不存在抵押权、地役权等他项权 利为估价假设前提条件. 2.根据评估专业人员实地查勘,估价对象部分已出租.截至价值时点,估 价委托人未提供有关估价对象租赁权的详细资料,因此对估价对象租赁权详

3 细信息不明确,故本报告测算中未考虑该租赁权对估价结果的影响,在此特 提醒报告使用者注意. 3.本估价结果同时受本报告正文中 估价的假设和限制条件 限制. 顺致 商祺 北京康正宏基房地产评估有限公司 法定代表人: 二一七年四月十八日

4 目录估价师声明.5 估价假设和限制条件.6 估价结果报告

10

一、估价委托人

10

二、房地产估价机构

10

三、估价目的.10

四、估价对象.10

五、市场背景描述与分析.15

六、价值时点.17

七、价值类型.17

八、估价原则.17

九、估价依据.19

十、估价方法.20 十

一、估价结果

20 十

二、参与本次估价工作的评估专业人员.22 十

三、实地查勘期.22 十

四、估价作业期.22 附件.23 ? 《北京市海淀区人民法院房地产评估委托函》[(2016)京0108 执6261 号] ? 估价对象所在位置示意图 ? 估价对象实地查勘情况和相关照片 ? 《国有土地使用证》[赣国用(2008)第4484 号]复印件 ? 《赣榆区房屋登记薄信息证明》[房屋编号:320700Q 222183]复印件 ? 《赣榆县房地产分户平面图》复印件 ? 《国有土地使用权出让合同》[合同编号:0001912]复印件 ? 《国有土地使用权转让合同(宗地转让)》复印件 ? 房地产估价机构《营业执照(副本)》复印件 ? 房地产估价机构资质证书复印件 ? 评估专业人员执业证书复印件

5 估价师声明 注册房地产估价师郑重声明:

(一)注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的, 没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏.

(二)本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、 公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的估价假设和限 制条件的限制.

(三)注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益, 与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对本估价报告中的估价对 象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见.

(四) 注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准 《房地产估价规范》 [G B/T 50291-2015]、 《房地产估价基本术语标准》[GB/T50899-2013]以及相关 房地产估价专项标准进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告.

(五)本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用,不得做其 他用途.未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向估 价委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任 何形式公开发表.

(六)本评估报告由北京康正宏基房地产评估有限公司负责解释.

6 估价假设和限制条件

(一)本次估价的一般假设 1. 在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场. 2. 本报告的估价结果为正常条件下的公开市场价值,房地产交易需要交 易双方在了解足够的市场信息,拥有足够的谈判时间,经过谨慎的考 虑和对房地产市场进行合理预期,并具体考虑交易双方的偏好等条件 下方能实现.对于房地产市场的波动及快速变现等特殊交易因素可能 导致房地产价格有较大幅度的变化,本报告未考虑这种变化对估价对 象价值产生的影响. 3. 本次评估设定估价对象的出让国有建设用地使用权和建筑物所有权 均为合法方式取得, 并支付相关税费后, 估价对象能够正常上市交易. 4. 评估专业人员已对估价委托人所提供的、本报告所依据的估价对象的 权属以及其他相关资料进行了检查,无理由怀疑其合法性、真实性、 准确性和完整性.本次评估设定估价委托人提供的资料合法、属实, 并且提供了与本次评估有关的所有资料,没有保留及隐瞒. 5. 估价对象建筑面积以估价委托人提供的《赣榆区房屋登记薄信息证 明》[房屋编号:320700Q 222183]复印件上载明的为依据;

估价对象 土地面积以估价委托人提供的《国有土地使用证》[赣国用(2008) 第4484 号]复印件上载明的为依据. 6. 评估专业人员对估价对象实物状况及其区位状况进行了一般性查勘, 并对房屋安全以及环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了 关注,在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴 定、检测的情况下,设定估价对象能够正常安全使用. 7. 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规.

7 8. 经国务院批准,自2016 年5月1日起,在全国范围内全面推开营业 税改征增值税试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部 营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税.增值 税与营业税的计算方式不同:营业税直接依据销售额乘以税率计算应 纳税额,而增值税按销售额乘以税率计算出销项税额后,还要扣减成 本费用中的进项税额,才是最终的应纳税额;

增值税的计税销售额为 不含税销售额,而营业税的计税销售额为含税销售额.涉及税制转换 和政策调整,较为复杂.总体上看,纳税人的税收负担一般都有不同 程度的下降.根据估价目的、报告使用用途及必要性原则要求,本估 价报告采纳简易计税方法记取增值税进行测算. 9. 本次估价结果未考虑国家宏观政策发生重大变化以及遇有自然力和 其他不可抗力对估价结果的影响. 10.本报告的估价结果未考虑估价对象未来处置可能带来的额外支出及 不可预见费用对房地产市场价值的影响.

(二)特殊事项假设前提 1........