PDF《香港法律改革委员会》

香港法?改革委员会 报告书境外未建成住?物业 售??明 这份报告书亦可在互?网上查阅,网址为:.

这份法改会报告书的撰写工作主要由高级政府?师?满强先生负责.1997 ?2月香港法?改革委员会於1980 ?1月由总督会同?政局任命成?,负责研究由?政司司长或首席大法官转交的有关香港法?改革的?题.法?改革委员会现时的成员如下:??爱爱诗诗??士士((??政政司司司司长长))((主主席席))严严元元浩浩先先生生((法法??草草拟拟专专员员))王王津津先先生生,,

JJP P 文文??信信先先生生史史维维??教教授授吴吴斌斌先先生生佳佳日日思思教教授授,,

CCB BE E 马马可可飞飞先先生生麦麦??菲菲菲菲教教授授,,

CCB BE E, , J JP P 张张达达明明先先生生廖廖长长城城先先生生,,

QQC C, , S SC C 赖赖福福明明医医生生??德德??教教授授法?改革委员会的秘书为施施道道嘉嘉先先生生,办事处地址为:香香港港湾湾仔仔告告士士打打道道339

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02 2 电电邮邮::hhk kl lr rc c@ @r re ef fo or rm m. .g go ov v. .h hk k 网网址址UUhhttttpp::////wwwwww..hhkkrreeffoorrmm..ggoovv..hhkki香香港港法法??改改革革委委员员会会报报告告书书境境外外未未建建成成住住??物物业业的的售售????明明目目??页页导导言言及及概概览览1背景1研究围2小组委员会的成员2会议4谘询意?4有关境外住??花买卖的投诉4对电视及电台播放境外物业广告的现?管制5电视及电台广告业务守则标准的?足之处6售?书及报章广告内容缺乏管制7对售?资?管制?足7研讨围7第第11章章通通则则8管制境外物业售??明所遇到的困难8对本地地产代?的管制8政府就规管地产代?成?的工作小组8地产代?就提供基本售?资?所负的责任9就地产代?负责提供基本售?资?提出的建议10 集中规管境外物业的本地广告及宣传10 一?买卖均须由在香港?有牌照的地产代?处?11 措词?明确11 ii 就规管售??明及广告的通则提出的建议12 售?书的提供12 就售?书的提供提出的建议13 第第22章章物物业业完完成成日日期期及及可可供供入入伙伙日日期期14 发展计划延期或完全失败14 发展计划延期或失败的原因14 推延完成日期14 确保住??盘工程如期完成及防止发展计划失败的措施15 可供入伙日期16 就物业完成日期及可供入伙日期提出的建议17 第第33章章??宇宇装装置置和和装装饰饰18 导言18 有关?宇的装置和装饰的?明的问题18 合?程?的披?已属足够18 模拟单位19 就?宇装置和装饰提出的建议19 第第44章章公公用用设设施施21 导言21 没有水电供应的物业21 售?书内欠缺对设施供应的?明21 接驳公用设施的费用21 就公用设施提出的建议22 第第55章章物物业业的的地地点点及及交交通通设设施施23 物业的地点及交通设施的重要性23 对物业地点的误导性?明23 对交通设施的误导性?明23 售?书应提供的资?24 绘图?明24 停?场及泊?位24 就物业的地点、交通设施及绘图?明提出的建议25 iii 第第66章章赠赠品品及及优优惠惠26 给予买家的赠品及优惠26 规定披?有关赠品及优惠的资??可28 就赠品及优惠提出的建议28 第第77章章财财务务安安排排29 按揭服务的提供29 对按揭服务的错误概?29 由买家承担按揭服务的费用29 就财务安排提出的建议30 第第88章章??价价31 ?价的误导指示31 必须提供?价的全部资?31 ?静期31 就?价提出的建议32 第第99章章出出售售物物业业予予外外国国人人的的限限制制33 出售物业予非当地居民或外国人的限制33 业权的限制33 有关限制业权的?明产生的问题34 地??期及按揭安排的限制34 就出售境外物业予外国人的限制提出的建议34 第第110

0 章章杂杂项项资资??36 交?费36 就交?费提出的建议36 取得单位管有权时要缴交的附加费用37 就附加费用提出的建议37 缴付税项的法?责任37 就缴付税项的法?责任提出的建议37 所徵税项37 iv 外汇管制38 就所徵税项及外汇管制提出的建议38 印刷售?书的日期38 就印刷售?书的日期提出的建议38 实用面积39 就实用面积提出的建议40 政府当局所收取的费用40 就政府当局所收取的费用提出的建议41 物业的地??期41 就物业的地??期提出的建议41 进出物业及通?权41 就进出物业及通?权提出的建议41 发展商委任的?师的职责42 保养期42 就保养期提出的建议42 第第111

1 章章??实实建建议议的的方方法法43 ?实方法43 自我监管43 藉?政措施管?43 ??管制43 刑罚43 民事补救办法45 执法机关46 就?实方法提出的建议46 第第112

2 章章建建议议摘摘要要48 建议摘要48 通则

48 物业完成日期及可供入伙日期

49 ?宇装置和装饰

50 公用设施

50 物业的地点及交通设施

51 赠品及优惠

51 财务安排

51 ?价

51 v 出售物业予外国人的限制

52 杂项资?

52 ?实建议的方法

53 附附件件11境境外外物物业业售售??书书??宇宇装装置置和和装装饰饰的的??明明样样本本55 附附件件22回回应应谘谘询询文文件件提提出出意意??的的人人士士//团团体体58

1 导导言言及及概概览览背背景景1. 近?,有很多境外未建成住?物业(俗称 住??花 )在香港出售或在广告中出现.就这份报告书而言, 境外物业 是指在香港境外的任何住?物业,除在澳洲、加拿大、新西?、澳门、马?西亚、新加坡、英国、美国、台湾和泰国的物业外,还有在中国内地的物业.2. 在香港出售的境外物业??很多,所涉及的交??额庞大.内地是香港境外物业的重要?源.?如,在1995 ?12 月的一个月内,就有1,111 个内地单位在本港出售,所涉及?额超过港币10 亿700 万元.13. 虽然近?有越?越多境外物业在香港出售,但准买家获提供的售?资?有时会?准确、?足或甚至有误导成分.这问题尤以售卖境外住??花的情况最为严重.买家在购买?花单位前并无机会看到现成?宇单位.此外,因为建筑地盘位於香港境外,很少买家会负担得起时间及费用去监察?花的建筑进?.4. 境外?花的售?资??足或有误导成分,这问题的成因有多方面.多?售??明书(简称 售?书 )及广告均没有显示明确的物业可供入伙日期.买家因此未能知道他们何时能够迁入物业居住.所以,未能如期完成建筑工程是最严重的问题之一.很少售?广告及售?书会提到针对外国买家及居於境外的国民的售?限制.曾有个别?子,所售给本港居民的境外物业实际上只能合法地售予居於该国境内的人士.5. 有些境外物业广告载有送?物或其他优惠的虚假承?.在许多?子中,实际获取?物是附有先决条件的,而该等条件并没有在广告或售?书内?明.而在另外一些?子中,广告?用?含糊的措词?表达?物用以误导买家.为?增强买家对?盘的信心,有些广告及售?书注明有香港或海外的银?为?盘提供按揭服务.但是,有?子是所声称的按揭服务没有实现.大多?售?书没有?明公用设施?如水、电和煤气的供应.很多香港买家会认为这些基本1一九九五?十二月二十九日星岛日报.

2 设施之提供是?所当然.曾有个别境外?盘在交?给买家时还没有水电供应.6. 上述o是境外住??花买家所遇到种种问题的一部分.鉴於在本港出售的该等物业??庞大而交?涉及的?额亦很大,我们认为买家应获得充足及准确的售?资?,从而得到?佳保障,尽管这会加重发展商、地产代?和最终买家的成本及对他们引致??.研研究究围围7. 法?改革委员会於1992 ?6月,由当时的署??政司及署?首席大法官授命研究以下事项: 当局就售?资?或?明内容?足或有误导成分制定法?保障有意购买和已购买未?成住?物业(俗称住??花)的人士,这些法?需否?改?如需要的话,又应如何?改? 8.

1992 ?11 月,法?改革委员会委任?一个由?德?教授担任主席的小组委员会,以研究上述事项及向法?改革委员会作出改革建议.小组委员会於1994 ?9月完成其首部分关於本港住??花的研究,并将他们的建议提交法?改革委员会.9. 法?改革委员会大体上接纳?小组委员会的建议,并以该等建议为基础於1995 ?4月发表法?改革委员会对本地住??花售??明进?研究之报告书,名为 香港法?改革委员会售??明研究报告书(?题三十二) .10. 今次的报告书?及小组委员会研究围的第二部分,即境外住??花的售??明.小小组组委委员员会会的的成成员员11.

1995 ?4月24 日,小组委员会开始研究?题的第二部分,即有关在本港出售或以广告推售的境外住??花(包括内地物业)的售??明.12. 小组委员会的成员(就研究围第二部分而言)为:3?德?教授(主席)香港城市大学比较法?学前任讲座教授王桂蟠先生(任期由1995 ?1月27 日起)消费者委员会投诉及谘询组主任司空?骥先生?伟?、?天均?师?顾问杜巧贤?士(任期由1997 ?1月30 日起)政府总部房屋局首席助?局长余?薇资深大?师大?师?景煜壬?景臁?焕庭建筑师事务所首席合夥人黄英豪先生(任期由1995 ?1月27 日起)黄乾亨、黄英豪?师事务所主要合夥人?师邬满海先生房屋署副署长廖胜昌先生(任期由1995 ?1月27 日起)恒昌测??董事经?测?师萧伟全先生(任期由1993 ?11 月19 日起至1997 ?1月30 日止)布政司署房屋科首席助?房屋司宝?先生地政总署首席?师13. 小组委员会秘........