PDF《土地市场持续回温,一线城市领跑》

请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告/行业专题研究

2013 年6月7日房地产 署名人:李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.

cn 参与人:陈舒静 S0960111080513 010-63222915 [email protected] 评级调整: 维持 基本资料 上市公司家数

151 总市值(亿元) 11259.11 占A股比例(%) 4.06% 平均市盈率(倍) 157.56 行业表现 (%) 1M 3M 6M 房地产 4.41% 7.12% 15.67 上证指数 0.49% -4.48 10.49 -24% -18% -12% -6% 0% 6% 12% 18% 2012/6 2012/9 2012/12 2013/3

0 4061

8122 12183

16244 20305

24366 成交金额 房地产 上证指数 相关报告 《房地产行业-成交持续向好,有利优质公 司估值持续修复-36 个城市周交易报(5.27-6.2) 》2013-6-3 《房地产行业-成交平稳,好于市场预期, 房价涨幅见缓-36 个城市周交易报(5.20-5.26) 》2013-5-27 房地产行业 中性 土地市场持续回温,一线城市领跑

130 个城市土地市场(2013 年5月) 投资要点: ? 土地市场整体情况:土地市场持续回温,供地和成交同环比均增长.推出建面同 比增 14%,环比增 12%,成交建面同环比均增 12%;

溢价率同环比均上升,流标 率同比下降,表明地市活跃延续. ? 分城市类型来看,地市回暖仍现结构性特征,一线城市领跑.一线城市土地供应 相对紧张,开发商看好市场需求拿地热情高涨.一线城市推出建面同比增 102%, 成交建面同比增 235%,土地出让金同比增 947%.此外,一线城市商业用地更具 吸引力,商业用地成交情况也显著好于各线城市. ? 分用途来看,5 月虽商业用地供给大于住宅,但住宅成交情况好于商业,吸引力仍 较强. ? 住宅用地成交情况:成交同比上涨环比持平,一线城市成交活跃.从样本地块来 看, 一线城市住宅用地实际地价明显上涨, 二线城市城区核心地段住宅用地楼面地 价上涨,郊区地价呈持平或回落倾向. ? 商业用地成交情况:推地增加,成交建面同比下降环比回升,一线城市成交相对 活跃.从样本地块来看,一线城市实际地价仍呈上涨态势,二线城市非主城区实 际商业地价略有下跌. ? 自全国住房用地供应计划及各城市供地计划先后公布以来,住房用地实际供应量 增加,推升成交增长.一二线核心城市住宅用地供给增加,为实力开发商补货提供 了机会,有利于缓解未来住房需求的供需矛盾;

同时,一二线核心区域土地的释放 吸引了开发商眼球,三四线城市土地市场会略显清淡,地价有小幅回调可能.行业 处于恢复性发展之中,开发商资金充裕,投资能力较强,政策性冲击不会对行业造 成较大的影响. 未来土地市场供需的最终走向建议密切关注年底前将出台的新型城 镇化带来的土地制度改革的相关制度安排. 风险提示:银监会

8 号文及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧;

房价明显上涨引发调 控再次加码的风险. 股票名称 12EPS 13EPS 14EPS 15EPS 12PE 13PE 14PE 15PE P/RNAV 投资评级 泛海建设 0.17 0.35 0.57 0.87

36 17

11 7 0.62 强烈推荐 招商地产 1.93 2.51 3.27 4.25

14 11

8 7 0.81 推荐 保利地产 1.18 1.53 2.00 2.59

10 8

6 5 1.12 推荐 万科 A 1.14 1.48 1.86 2.33

10 8

6 5 0.88 推荐 北京城建 1.23 1.60 2.11 2.64

10 8

6 5 0.47 推荐 华夏幸福 2.02 2.64 3.40 4.30

16 12

10 8 1.74 推荐 首开股份 0.72 0.85 1.03 1.23

9 8

6 5 0.54 推荐 荣盛发展 1.15 1.53 2.04 2.65

13 10

8 6 1.04 推荐 中南建设 0.88 1.14 1.49 1.78

12 9

7 6 0.56 推荐 华业地产 0.16 0.57 0.70 0.97

30 8

7 5 0.55 推荐 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/61 目录

一、土地市场成交情况.3? 1.1

130 个城市整体成交情况 3? 1.2 分用途成交情况 4? 1.3 分城市类型成交情况 7? 1.4 一二线城市土地出让金与楼面地价情况.10?

二、住宅用地成交总体情况 12? 2.1 整体成交情况 12? 2.2 分城市类型成交情况 12? 2.2 分城市类型成交情况 13? 2.3 一二线城市住宅用地土地出让金与楼面地价情况.15? 2.4 住宅用地流拍情况 16?

三、住宅用地楼面地价剖析 18? 3.

2、一线城市情况 18? 3.

3、二线城市情况 21?

四、商业用地成交总体情况 25? 4.1 整体成交情况 25? 4.2 分城市类型成交情况 25? 4.3 一二线城市商业用地土地出让金与楼面地价情况.28? 4.4 商业用地流拍情况 29?

五、商业用地楼面地价剖析 30? 5.

1、分析思路和结论 30? 5.

2、一线城市情况 30? 5.

3、二线城市情况 33?

六、工业用地成交总体情况 37? 6.1 整体成交情况 37? 6.2 分城市类型成交情况 37? 6.3 一二线城市工业用地土地出让金与楼面地价情况.40?

七、主要城市住宅用地成交情况 42? 7.

1、华北及东北地区 42? 7.

2、华东地区 44? 7.

3、华南地区 47? 7.

4、中西部地区 49?

八、住宅用地累计销供比情况.52?

九、成交地块排行榜 55? 附注:

一、

二、三四线城市划分 59? 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/61

一、土地市场成交情况 1.1

130 个城市整体成交情况 ?

5 月,土地市场持续回温,供地和成交同环比均增长.推出建面同比增 14%,环比增 12%,成交建 面同环比均增 12%;

溢价率同环比均上升,流标率同比下降,表明地市活跃延续.1-5 月累计成交数 据进一步说明土地市场明显好于去年,1-5 月累计推出建面同比增 25%,成交建面同比增 17%,出让 金同比增 66%. ? 地市回暖仍现结构性特征,一线城市领跑.一线城市成交最为活跃,推出建面同比增长 102%,成交 建面同比增长 235%,土地出让金同比增长 947%,领跑各线城市.一线城市土地供应相对紧张,开 发商看好市场需求拿地热情高涨.此外,一线城市商业用地更具吸引力,商业用地成交情况也显著好 于各线城市,推地同比增 316%,带来成交同比增 696%,溢价率 40%. ? 自全国住房用地供应计划及各城市供地计划先后公布以来,住宅用地实际供应量环比增加,推升成交 增长.一二线核心城市住宅用地供给增加,为实力开发商补货提供了机会,有利于缓解未来住房需求 的供需矛盾;

同时,一二线核心区域土地的释放吸引了开发商眼球, 三四线城市土地市场会略显清淡, 地价有小幅回调可能. 图1:130 个城市所有用地推出及成交情况 图2:130个城市所有用地出让金及溢价率 图3:130个城市所有用地流标情况 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/61 资料来源:中投证券研究所,中国指数研究院 1.2 分用途成交情况 ?

5 月,商业用地推地明显上涨,但住宅成交情况好于商业.5 月住宅用地成交建面同比增涨 20%,商 业和工业用地同比小幅下跌;

住宅用地环比维持上月水平,商业和工业用地表现好于上月. ? 1-5 月商业用地累计成交同比增幅高于住宅. 1-5 月商业用地推出建面同比增 39%, 高于住宅用地 12% 的增幅;

商业用地成交建面同比增 29%, 略高于住宅用地 24%的增幅;

商业用地出让金同比增长 91%, 高于住宅用地 71%的增幅. 表1:2013 年05 月所有用地推出及成交建面 推出建面 成交建面 13/05 12/05 13/04 同比 环比 占12 年比 13/05 12/05 13/04 同比 环比 占12 年比 所有用地 16,977 14,853 15,149 14% 12% 9% 10,903 10,681 9,700 2% 12% 9% 住宅 7,504 10,515 6,819 -29% 10% 8% 4,596 3,843 4,611 20% 0% 8% 商业 3,378 2,372 2,651 42% 27% 9% 1,976 2,218 1,767 -11% 12% 9% 工业 5,863 6,606 5,479 -11% 7% 9% 4,215 4,490 3,147 -6% 34% 10% 资料来源:中投证券研究所,中国指数研究院 表2:2013 年05 月所有用地楼面地价与土地出让金? 楼面地价 土地出让金 13/05 12/05 13/04 同比 环比 13/05 12/05 13/04 同比 环比 占12年比 所有用地 1,383

834 1,187 66% 16% 1,508

891 1,152 69% 31% 11% 住宅 2,001 1,306 1,708 53% 17%

919 502

787 83% 17% 9% 商业 2,248 1,122 1,453 100% 55%

444 249

257 79% 73% 13% 工业

320 293

315 9% 2%

135 132

99 2% 36% 11% 资料来源:中投证券研究所,中国指数研究院 表3:2013 年05 月所有用地溢价率与流标率? 溢价率(%) 流标率(%) 13/05 12/05 13/04 同比 环比 13/05 12/05 13/04 同比变动 环比变动 所有用地 20.3% 3.6% 17.0% 16.7% 3.3% 0.6% 1.2% 0.2% -0.7% 0.3% 住宅 17.6% 4.6% 17.6% 19.4% 4.3% 0.6% 0.8% 0.3% -0.3% 0.3% 商业 25.8% 6.8% 20.5% 19.0% 5.3% 1.0% 1.1% 0.5% -0.2% 0.5% 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5/61 工业 6.4% 0.5% 2.0% 5.9% 4.4% 0.4% 0.9% 0.1% -0.5% 0.4% 资料来源:中投证券研究所,中国指数研究院 表4:2013 年1-5 月所有用地推出及成交情况 推出累计建面 累计成交建面 13/05 12/05 同比 占12 年比 13/05 12/05 同比 占12 年比 全国

130 个城市 77,798 62,064 25% 40% 53,317 45,759 17% 38% 住宅 36,089 32,177 12% 36% 23,894 19,311 24% 35% 商业 14,644 10,508 39% 48% 10,496 8,160 29% 50% 工业 25,569 23,122 11% 41% 17,897 17,513 2% 37% 资料来源:中投证券研究所,中国指数研究院 表5:2013 年1-5 月土地成交价与土地出让金情况情况 累计土地出让金(亿元) 楼面地价(元/平) 13/05 12/05 同比

12 年占12 年比 13/05 12/05 同比

12 年 全国

130 个城市 6,823 4,099 66% 48% 1,280

896 43% 住宅 4,328 2,525 71% 46% 1,811 1,307 39% 商业 1,857

973 91% 54% 1,769 1,192 48% 工业

545 531 3% 43%

304 303 0% 资料来源:中投证券研究所,中国指数研究院 图4:住宅用地推出及成交情况 图5:住宅用地出让金及溢价率 图6:住宅用地流标情况 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6/61 资料来源:中投证券研究所,中国指数研究院 图7:商业用地推出及成交情况 图8:商业用地出让金及溢价率 图9:商业用地流标情况 资料来源:中投证券研究所,中国指数研究院 图10:工业用地推出及成交情况 图11:工业用地出让金及溢价率 图12:工业用地流标情况 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7/61 资料来源:中投证券研究所,中国指数研究院 图13:所有用地成交建面用途结构 图14:所有用地出让金用途结构 资料来源:中投证券研究所,中........