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2019-10-21 |
1、 04-08-02-
1、04-08-07-1 共3宗国有出让工业用地的土地使 用权市场价值评估 受托估价单位: 深圳市天健国众联资产评估土 地房地产估价有限公司 估价报告出具日期:2013 年05 月20 日 土地估价报告编号:深国众联(2013) (估)字第L-005 号 关键词: 深圳市南山区 城市更新 深圳市天健国众联资产评估土地房地 产估价有限公司
2013 年深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司公司地址:广东省深圳市罗湖区深南东路
2019 号东乐大厦
10 楼
电话: (0755)25132325
25132276 25132336 传真:(0755)25132275 邮政编码:
518002 2 目录第一部分 摘要1
一、估价项目名称
1
二、委托估价方
1
三、估价目的
2
四、估价基准日
2
五、估价日期
2
六、地价定义
2
七、估价结果
5
八、土地估价师签字
8
九、土地估价机构
8 第二部分 估价对象界定
9
一、委托估价方
9
二、估价对象
9
三、估价对象概况
10
四、影响地价的因素说明
12 第三部分 土地估价结果及其使用
41
一、估价依据
41
二、土地估价
43
三、估价结果和估价报告的使用
47 第四部分 附件52
1 土地估价报告第一部分 摘要
一、估价项目名称 深圳城市更新项目涉及的深圳华加日铝业有限公司名下原地块编号 为T303-
0025、T303-
0114、T303-
0132、T303-0024 共4宗地更新调整后 新的编号为 04-08-01-
1、04-08-02-
1、04-08-07-1 共3宗国有出让工业 用地的土地使用权市场价值评估
二、委托估价方 名称:深圳华加日铝业有限公司 住所:深圳市南山区马家龙工业区 法定代表人姓名:董保玉 注册资本:人民币 18812.
82 万元 实收资本:人民币 18812.82 万元 企业类型:有限责任公司(中外合资) 经营范围:生产经营挤压铝铸棒,高质量铝型材,铝门窗、展柜、 铝材挤压模具、有色金属、建筑材料、装饰材料(不含 现行许可证管理的产品) 、五金配件的加工、投标承包门 窗、玻璃幕墙的安装和室内铝合金制品装饰等工程;
并 提供相关的技术服务.在北京、汕头市设立经营部.增加:承担各类型建筑幕墙工程、各类铝合金、塑钢等金 属门窗工程的施工,从事建筑幕墙专项工程设计(须凭 资质证书经营的,要取得资质证书方可经营) .
2
三、估价目的 确定深圳城市更新项目涉及的深圳华加日铝业有限公司名下原地块 编号为 T303-
0025、T303-
0114、T303-
0132、T303-0024 共4宗地更新调 整后新的编号为 04-08-01-
1、04-08-02-
1、04-08-07-1 共3宗国有出让 工业用地的土地使用权市场价值评估,为委托方作价入股确定土地使用 权价值提供价值参考依据.
四、估价基准日 本次估价基准日以现场查看日二一三年五月八日作为本次估价对 象的估价基准日.
五、估价日期 二一三年五月八日至二一三年五月二十日
六、地价定义 根据委托方提供的深圳市规划局文件深规【2008】583 号《关于南山 区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》及附件 1《地块控制指标一览 表》 、相关文件及现场勘查,本次估价对象为位于深圳市南山区马家龙工 业区升级改造后编号为 04-08-01-
1、04-08-02-
1、04-08-07-1 的3宗土 地使用权,3 宗土地均未办理《国有土地使用证》 ,用地面积分别为
6123 平方米、15139 平方米、10038 平方米,土地规划用途为一类工业用地. 宗地实际土地开发程度为宗地外 五通 (通路、通电、通上水、通下水、 通讯) ,宗地内场地平整. 考虑到此次评估目的是为委托方作价入股确定土地使用权价值提供
3 价值参考依据,根据《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508-2001) ,由于
3 宗土地均未办理《国有土地使用证》 ,本次评估结合委托方提供的深圳市 规划局文件深规【2008】583 号《关于南山区马家龙工业区升级改造专项 规划的批复》及附件 1《地块控制指标一览表》 、相关文件,对有关事项 作以下设定:
1、关于土地用途设定:估价对象土地均未办理《国有土地使用证》 , 根据委托方提供的《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》 及附件 1《地块控制指标一览表》显示用地性质为一类工业用地,现状为 宗地上建有厂房及其其它相关的配套建筑,根据《土地利用现状分类》 (GB/T 21010-2007)的有关规定,本次评估设定估价对象用途为一类 工业用地.
2、关于土地使用权价格类型设定:估价对象未办理《国有土地使用 证》 ,本次评估涉及的估价对象前提条件是更新改造后的土地利用状况, 并根据委托方的要求,故本次评估时土地使用权价格类型设定为国有出 让土地使用权.
3、 关于土地开发程度设定: 估价对象现状开发程度为宗地外 五通 (通路、通电、通上水、通下水、通讯) ,宗地内场地平整.本次估价设 定土地开发程度与现状开发程度一致,宗地外 五通 (通路、通电、通 上水、通下水、通讯) ,宗地内场地平整.
4、关于土地使用权年期设定:估价对象未办理《国有土地使用证》 , 依据深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则 (试行) 》的通知,土地使用年限按商业
40 年、办公
40 年、住宅
70 年、 工业
30 年,本次估价设定土地使用权剩余使用年限均为
30 年.
5、关于容积率的设定:截至估价基准日,估价对象更新调整后,待 重新开发,依据《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》
4 及附件 1《地块控制指标一览表》 、相关文件显示: 估价对象之 04-08-01-1 地块建筑容积率≤4.8,建筑面积
29390 平 方米,建筑密度≤35%,绿地率≤35%,停车位
294 个,控制高度≤60 米, 其它规划符合《地块控制指标一览表》 ;
估价对象之 04-08-02-1 地块建筑容积率≤4.6,建筑面积
69639 平 方米,建筑密度≤35%,绿地率≤35%,停车位
696 个,控制高度≤60 米, 另外,居住区文化室
3000 平方米,邮政所
150 平方米,公共厕所
80 平 方米,其它规划符合《地块控制指标一览表》 ;
估价对象之 04-08-07-1 地块建筑容积率≤4.6,建筑面积
46175 平 方米,建筑密度≤35%,绿地率≤35%,停车位
462 个,控制高度≤60 米;
本次评估设定估价对象之 04-08-01-1 地块建筑容积率≤4.8,估价 对象之 04-08-02-1 地块建筑容积率≤4.6,估价对象之 04-08-07-1 地块 建筑容积率≤4.6,其它规划符合《地块控制指标一览表》 .
6、关于评估范围的设定:本项目为深圳城市更新项目涉及的深圳华 加日铝业有限公司名下原地块编号为 T303-
0025、 T303-
0114、 T303-
0132、 T303-0024 共4宗地更新调整后新的编号为 04-08-01-
1、04-08-02-
1、 04-08-07-1 共3宗国有出让工业用地的土地使用权市场价值评估. 至估价基准日,根据评估目的,本次评估未考虑他项权利对估价对 象的影响. 综上所述结合《城镇土地估价规程》的技术要求和本项目的用地性 质、评估目的及有关条件,根据合法性原则和最高最佳使用原则,本次 评估价格定义为: 估价对象之 04-08-01-1 地块在估价基准日二一三年五月八日达到 宗地外 五通 (通路、通电、通上水、通下水、通讯)宗地内 场地平 整 条件下土地剩余使用年限为
30 年,一类工业用地,容积率≤4.8 时5的土地使用权公开市场价值;
估价对象之 04-08-02-1 地块在估价基准日二一三年五月八日达到 宗地外 五通 (通路、通电、通上水、通下水、通讯)宗地内 场地平 整 条件下土地剩余使用年限为
30 年,一类工业用地,容积率≤4.6 时 的土地使用权公开市场价值. 估价对象之 04-08-07-1 地块在估价基准日二一三年五月八日达到 宗地外 五通 (通路、通电、通上水、通下水、通讯)宗地内 场地平 整 条件下土地剩余使用年限为
30 年,一类工业用地,容积率≤4.6 时 的土地使用权公开市场价值.
七、估价结果 深圳市南山区马家龙工业区宗地新编号为 04-08-01-
1、04-08-02-1 及04-08-07-1 地块
3 宗国有出让的工业用地土地土地使用权,于估价基 准日
2013 年05 月08 日,在符合地价定义及假设与限制条件下的出让土 地使用权公开市场价值为: 估价对象之 04-08-01-1 地块: 土地面积:6123 平方米;
建筑面积:29390 平方米 土地楼面单价:RMB3,000 元/O;
土地地面单价:RMB14,400 元/O;
评估值:RMB88,170,000 元;
大写人民币捌仟捌佰壹拾柒万元整;
估价对象之 04-08-02-1 地块: 土地面积:15139 平方米;
建筑面积:69639 平方米
6 土地楼面单价:RMB3,000 元/O;
土地地面单价:RMB13,800 元/O;
评估值:RMB208,917,000 元;
大写人民币贰亿零捌佰玖拾壹万柒仟元整;
估价对象之 04-08-07-1 地块: 土地面积:10038 平方米;
建筑面积:46175 平方米 土地楼面单价:RMB3,000 元/O;
土地地面单价:RMB13,800 元/O;
评估值:RMB138,525,000 元;
大写人民币壹亿叁仟捌佰伍拾贰万伍仟元整;
估价对象之 04-08-01-
1、04-08-02-
1、04-08-07-1 地块评估总值合 计为 RMB435,612,000 ........