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* 致: 深圳招商房地产有限公司 * 商业部分 创造最大化产品价值 * 定位过程 如何挖掘最大化的产品价值 * 成果体系 第一部分:CCTI模式――搜寻价值 第二部分:价值论证――挖掘价值 第三部分:设计提示――体现价值 第四部分:补充论证――提升价值 * 本案四大难题 面临四大难题 商业部分 * 难题 NO.

1 商业面积如何确定? * 难题 NO.2 商业形态如何确定? * 难题 NO.3 怎样布置商业? * 难题 NO.4 怎么和住宅全盘考虑? * 解决方案 商业部分 * 价值提升 价值点一:商业规模的黄金分割价值点二:最大限度挖掘街铺的商业价值价值点三:主力店对商业步行街人流的支撑 六大价值点的提升 * 六大价值点的提升 价值点四:商业景观核的磁极效应(广场)价值点五:商业建筑屋顶价值的挖掘价值点六:商业人流和居住人流的有效分离 * 第一部分 CCTI模式 → 搜寻价值 *

第一章: CCTI运营模式下的定位推导 * 项目运营定位推导成果脉络 市场态势 T 自身资源条件I 市场竞争环境 C 消费者需求 C 项目定位体系的展开 客户定位 价格定位 产品定位 形象定位 * CCTI定位推导思路 市场态势:即宏观状态和趋势,研究分析商业地产宏观态势,在宏观上找到足够的信息支持. 消费者:要真正做到 以人为本 ,对消费者的研究非常重要.消费者调研的关键是发现真实及潜在需求,寻找打动消费者的价值点. 竞争环境:了解市场现有竞争者情况及特征,把握项目未来市场竞争环境和竞争对手,作出对应的竞争战略. 自身资源:项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能够控制的一切用于项目的资源,以及结合项目自身资源的SWOT分析 . 市场态势 (Trend) 消费者 (Consumer) 竞争环境 (Competitor)? 自身资源(Item self) * 要真正做到 以人为本 ,对消费者的研究非常重要.针对性消费者研究的关键是发现 真实及潜在需求,寻找打动消费者的价值点. C: 消费者 (Consumer)――客户分析 * 投资者调研 * 投资者调查 投资者投资商业时考虑因素项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验;

将来的商业经营管理公司和物业管理公司;

项目价值情况:售价(元/平方米) 及租价(元/平方米);

周围商铺售价(元/平方米)及周围商铺租价(元/平方米)商铺使用率;

如果商铺的位置面向开阔的使用空间,客户流又比较简单合理的话,就能更有效提高商铺的受欢迎程度. 做坎式街铺能增加行人道面积 * 投资者调查 有没有自主权,自主权越高,收益越单纯;

商铺是不是统一管理,商铺面积是否可以自由分割;

在商业经营不好的情况下,自己独立经营的可行性有多大.一楼的商铺往往最好租,租金也高,特别是临街的铺位,即使整个商业经营不好,还可以独立经营,对投资者也最有保障. 从销售上考虑尽可能多做街铺 * 投资者调查 项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围、适宜经营的业态等项目定位及以后经营情况的预期.准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益.商铺所在区域的市政规划内容.商铺实际还有使用年限.是否售后包租及返租比例和年限是否引入第三方责任担保. 有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎 * 投资者语录 前山铺位升值潜力大----专业投资客阿文轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响----澳门专业投资客潘总自己做建材的,不愿意总租别人的铺----永丰天花总汇老板罗总做装修在前山区域买铺开公司业务更好做----靓家居陶总铺位离圆明新园近,在这买个铺做生意养老休闲.舒服!兰铺花园 永春天新茗茶吴丽珠总经理 前山商业越来越引起投资者关注本地做生意的投资自营者多 * 买铺考虑因素分析 投资者最看重位置和人流量项目周边人流量大是很大的优势 * 买铺考虑因素分析 65%购铺总价在30-100万之间,建议铺位面积不宜过大 * 买铺考虑因素分析 97%的投资者不考虑二层及以上铺位建议商业层数不宜过高 * 买铺考虑因素分析 83%不能接受购铺单价在2万以上 * 买铺考虑因素分析 54%的接受内铺,做内铺的可销售性大 * 买铺考虑因素分析 27%的客户考虑买前山越来越多的投资者关注前山市场 * 观点提炼 客户希望层高达到6米进深比例在1:4之内一楼商铺以及街铺客户较容易接受投资者对前山商业信心增强多数客户能承受50-100万之间的商铺二层以上铺位不受欢迎 * 经营者调研 * 租赁商铺时考虑的因素 地理位置交通条件行人道、街道情况,过往车辆的数量及类型,道路宽窄城市规划、城市设施消费者因素人口数及住户数一定的范围内竞争店的数量/客流状况估计通过店前的行人最少流量 做坎式街铺能增加行人道面积 * 租赁商铺时考虑的因素 道路状况城市的商业属性包括商店数、职工数、营业面积销售额等场地条件包括店铺面积、形状、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等租金必要的停车条件、顾客停车场地及进货空间租金和其它相关投资的最高限额 做坎式街铺能增加停车位 * 租赁商铺时考虑的因素 街铺优势:时间自由,自己管理,灵活性大,便宜接触人机会多劣势:不安全,离住的地方远 内街商铺同样有街铺的优势特别是住宅区的街铺更受欢迎 * 租赁商铺时考虑的因素 30%喜欢成行成市.商业羊群效应明显建议商业宜形成规模 * 租赁商铺时考虑的因素 仅9%接受10000元以上月租,铺位面积不宜过大 * 经营者特征描述 经营者年龄多在30-50之间,有一定的从商经验.经营者85%为外来人,来珠海时间3年以上,对经营的项目前期都做过市场分析,对自己的经营比较有信心.对经营的场地比较看重,选择前都会到现场考察.经营者文化水平不高,但对市场情况敏感,有一定的从商经验.经营者信息灵通,对珠海的商业咨讯知道和传播较快,多为亲朋介绍和报刊传播经营者重视商业管理,自我宣传自我管理能力差,但意识和要求强烈. 开发商品牌号召力影响大 * 消费者调研 * 调查分析 前山华业大厦旁十字路口人流车流统计(2207年1月4日晚5时55分至6时)人流110人/分;