PDF《2018 年报》

ANNUAL REPORT 年报

2018 1 页次 公司资料.

2 摘要.3 主席报告.4 管理层之讨论及分析

9 董事报告.21 企业管治报告

41 独立核数师报告

56 综合损益表

65 综合全面损益表

66 综合资产负债表

67 综合权益变动表

69 综合现金流量表

70 财务报表附注

71 主要物业详情

140 2 董事会 非执行董事 黄小峰 (主席) 执行董事 赵春晓 (行政总裁) 李伟强 吴明场 曾奕 独立非执行董事 Alan Howard SMITH 太平绅士 方和 铜紫荆星章,太平绅士 李君豪 中华人民共和国全国人民代表大会代表, 铜紫荆星章,比利时官佐煜 审核委员会 李君豪 中华人民共和国全国人民代表大会代表, 铜紫荆星章,比利时官佐煜 (委员会主席) Alan Howard SMITH 太平绅士 方和 铜紫荆星章,太平绅士 薪酬委员会 方和 铜紫荆星章,太平绅士 (委员会主席) Alan Howard SMITH 太平绅士 李君豪 中华人民共和国全国人民代表大会代表, 铜紫荆星章,比利时官佐煜 提名委员会 黄小峰 (委员会主席) Alan Howard SMITH 太平绅士 方和 铜紫荆星章,太平绅士 李君豪 中华人民共和国全国人民代表大会代表, 铜紫荆星章,比利时官佐煜 公司秘书 李伟强 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 网址 http://www.gdland.com.hk 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司 招商银行 上海浦东发展银行 中国银行 注册办事处 Clarendon House

2 Church Street Hamilton HM11 Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港 干诺道中148号 粤海投资大厦18楼

电话: (852)

2165 6262 传真: (852)

2815 2020 股份过户登记总处 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited The Belvedere Building

69 Pitts Bay Road Pembroke HM

08 Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司 香港皇后大道东183号 合和中心22楼 股份资料 上市地点: 香港联合交易所有限公司主板 股份代号:

0124 每手买卖单位:2,000股 财务年度年结:12月31日3截至12月31日止年度 2018年2017年 变化 收入,千港元 312,421 186,694 +67.3% 归属於本公司持有者溢利,千港元 224,263 49,287 +355.0% 每股基本盈利,港仙 13.10 2.88 +354.9% 於12月31日2018年2017年 变化 流动比率 3.6倍6.6倍C45.5% 负债比率1 36.0% 净现金 不适用 总资产值,百万港元 10,648 5,381 +97.9% 每股资产净值2 ,港元 2.65 2.64 +0.4% 雇员人数

261 225 +16.0% 注: 1. 负债比率 = (带息负债 ― 现金及现金等值项目) ÷资产净值 2. 每股资产净值 =归属於本公司持有者之权益÷已发行股份数目

4 2018年全球经济总体延续温和增长,但动能有所放缓,中美贸易摩擦给中华人民共和国 ( 「中国」 ) 经济发展乃至给全球经济发展带来更多不确定性和深刻影响.面对挑战,2018年的中国经济交 出了一份总体平稳、稳中有进的成绩单,国内生产总值(GDP)总量首次突破人民币90万亿元大 关,稳居世界第二位,较上年增长6.6%,增速在世界前五大经济体中居首位,国内居民名义人 均可支配收入较去年增长8.7%. 於2018年,中国政府坚持 「房住不炒」 的定位,因城施策、分类指导,继续实行差别化调控,坚决 遏制房价上涨,加快建立多主体供应、多渠道保障、租赁并举的住房制度,房地产市场总体呈 现平稳增长态势.2018年,全国房地产开发投资约人民币12.0万亿元,比上年增长9.5%,2018 年商品房销售总楼面面积 ( 「总楼面面积」 ) 约17.2亿平方米,比上年增长1.3%.2018年深圳市调 控加码,先后出台了三个调控政策,三月颁布了 「三价合一」 政策,七月颁布了 「731政策」 ,八月 发布了二次房改方案.受政策调控等因素影响,深圳楼市全年成交价格和成交量表现稳定.广 州市政府下半年针对性地微调房地产调控政策,取消 「限价」 、商办限购绑等等,促使房价回 归真实水平、减缓市场压力,精准因城施策.根2018年12月份70个大中城市新建商品住宅价 格指数,深圳市住宅价格指数较上年同月减幅约0.1%,广州市住宅价格指数较上年同月增幅约 8.3%. 业绩 於本回顾年度内,本集团从事房地产发展及投资业务.本集团目前在中国深圳市持有粤海城项 目 (为本集团作为推广布心项目的宣传名称) 及若干投资物业,在广州市番禺区持有如英居项 目、在越秀区持有珠光路项目 (现已命名为拾桂府项目) 及在荔湾区持有宝华轩项目.

5 业绩 (续) 於2018年,本集团录得收入约3.12亿港元 (2017年:1.87亿港元) ,较上年度增加约67%.本集团 於本回顾年度内录得归属於本公司持有者溢利约2.24亿港元 (2017年:0.49亿港元) ,较上年度增 加约3.6倍. 於本回顾年度,收入增加主要为本年物业销售总楼面面积较上年同期多,有关本集团2018年物 业销售详情请参阅本文 「业务回顾」 一节.於本回顾年度,归属於本公司持有者溢利增加主要因 本集团於2018年7月完成向其同系附属公司广东粤港投资开发有限公司及广东粤港投资置业有 限公司收购广东粤海房地产开发有限公司 ( 「广粤房」 ) 100%权益,录得廉价收购收益约2.97亿港 元(2017年:无) 并列入本回顾年度内的综合损益表. 本公司为储备资金作未来业务发展,董事会不建议宣派截至2018年12月31日止年度之末期股息 (2017年:无) . 业务回顾 本集团2018年的业务按计划推行,并取得理想成绩. 本集团持有位於中国深圳市罗湖区布心片区的粤海城项目100%权益,该项目是一个以珠宝为 主题的多元商业综合体.按本集团目前的发展计划,项目将分为两期开发,首期发展项目中的 西北部土地,总楼面面积约166,000平方米,主要由商务公寓、办公、商业物业等产品组成;

第 二期发展为北部及南部土地,计划在该两块土地分别兴建 (其中包括) 高度约180米和300米的写 字楼,以及一个横跨南北部土地总楼面面积超过10万平方米的购物中心.於本回顾年度内,粤 海城项目工程进展顺利,已全面进入工程实施阶段.项目首期物业於2018年12月获政府批出预 售许可后已开始预售.同时,本集团进一步加强项目招商,通过与项目相关产业资源的广泛接 洽、合作交流,持续优化项目产品组合,突显项目竞争优势.

6 业务回顾 (续) 本集团持有位於中国广州市番禺区如英居项目的80%权益,该项目的总楼面面积约126,182平方 米,物业用途包括住宅单位及车位.截至2018年12月31日止年度,如英居项目已签约住宅单位 总楼面面积约2,739平方米 (2017年:140平方米) ,於2018年12月31日,累计已签约住宅单位总楼 面面积占所有住宅单位总楼面面积约94.3%.截至2018年12月31日止年度,如英居项目已交付 予客户的住宅单位总楼面面积约415平方米 (2017年:899平方米) ;

已交付予客户的车位总楼面 面积约3,573平方米 (2017年:无) .於2018年12月31日,如英居项目住宅单位及车位累计已交付 总楼面面积分别占住宅单位及车位总楼面面积约91.9%及44.4%. 本集团持有位於中国广州市越秀区拾桂府项目的100%权益,该项目的总楼面面积约119,267平 方米,物业用途包括住宅单位、商业物业及车位.拾桂府项目住宅於2018年11月起销售,截至 2018年12月31日止年度,拾桂府项目住宅单位已交付客户总楼面面积约2,943平方米,占住宅单 位总楼面面积约4.5%.拾桂府项目商业物业经过前期招商筹划、试营业筹备等准备工作,现已 开始进入全面招商阶段,并已与若干客户签订租赁意向书. 本集团持有位於中国广州市荔湾区宝华轩项目的100%权益,该项目的总楼面面积约5,241平方 米,物业用途包括住宅单位及车位.宝华轩项目於本公司收购完成前已进行销售.自2018年7月11日该收购交割日 ( 「交割日」 ) 起,宝华轩项目已交付住宅单位总楼面面积合共约680平方米.於2018年12月31日,宝华轩项目住宅单位累计已交付总楼面面积占住宅单位总楼面面积约86.3%. 展望 於2019年,在全球经济景气下行背景下,中美贸易摩擦走向仍存在较大不确定性,但随著贸易摩 擦对美国经济的消极影响逐步显现,预计美国政府回应中方理智解决问题的积极性将会增强, 中美贸易摩擦风险整体可控.同时,中国发展仍处於并将长期处於重要战略机遇期,发展拥有 足够的韧性、巨大的潜力,支撑经济增长的因素仍然较多,经济长期向好的态势不会改变.

7 展望 (续) 2018年12月份中国政府召开的经济工作会议再次强调,要构建房地产市场健康发展长效机制, 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善 住房市场体系和住房保障体系.预期未来中国政府对房地产市场的调控政策总体将继续保持连 续性和稳定性.总体而言,中国经济发展保持平稳,房地产开发投资保持平稳态势,将继续推 动国内住宅地产和商业地产行业的平稳健康发展. 2019年2月18日,中共中央、中国政府出台了 《粤港澳大湾区发展规划纲要》 ,就大湾区的发展目 标和定位、各城市的规划发展做出全面布局,描绘出路线图和时间表,粤港澳大湾区建设将进 入快车道,以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市,推进 「广州 ― 深圳 ― 香港 ― 澳门」 科技创 新走廊建设,将打造具有全球影响力的国际科技创新中心和充满活力的世界级城市群.随著粤 港澳大湾区规划和相关政策落实,大湾区内各城市的经济有望进一步融合发展,经济地位进一 步提升,预计该区域房地产行业将受益於整体社会经济的融合. 本集团所持有的粤海城等项目均位於粤港澳大湾区或 「一核一带一区」 (推动珠三角核心区优化 发展;

把粤东和粤西与珠三角城市串珠成链形成沿海经济带;

把粤北山区建设成为生态发展区) 中心城市,将受益於粤港澳大湾区或 「一核一带一区」 的良好发展态势.粤海城项目位处深圳市 罗湖区,发展潜力巨大.本集团将投入适当的资源建设该项目以创造及释放该项目的价值,并 将会考虑为该项目安排对外融资以配合项目的建设工作.粤海城项目第一期发展的商务公寓及 办公物业已於2018年12月开始预售.第二期发展物业类型其中包括写字楼及购物中心,完成后 预期将为该社区引入商业活动及消费群. 已於2018年7月完成交割并成为本公司之间接全资附属公司的广粤房持有拾桂府项目及宝华轩 项目.拾桂府项目住宅物业已於2018年11月开始销售,而宝华轩项目住宅物业已在销售,预期 该两项物业项目将继续为本集团2019年的业绩及现金流量提供贡献.

8 展望 (续) 本集团目前财务状况优秀,控股股东实力雄厚,拥有良好的项目资源及财务资源.通过粤海城 项目的开发建设,本集团已与当地政府建立了良好的合作关系,为开发城市更新、旧城改造类 型项目积累了经验,积累了相关产业研究基础并掌握相关产业信息,搭建了专业开发团,建 立了项目开发运营模式. 本集团对中国内地一线城市房地产行业的发展前景审慎乐观.未来,结合本集团已积累的专业 能力、行业经验和资源优势,我们将积极寻找业务发展机会:一方面积极考虑并研究在中国内 地

一、二线城市复制成熟模式并发展新项目;

另一方面,把握粤港澳大湾区及 「一核一带一区」 的 发展契机,利用大湾区及 「一核一带一区」 特别是香港在科技创新和产业创新发展方面的优势, 继续探索和建设粤海城类产城融合的发展模式,在粤港澳大湾区及 「一核一带一区」 内寻找房地 产发展及投资项目机遇,致力公司长远稳健发展. 最后,本人谨代表董事会肯定管理层及员工於过去一年为本集团作出的努力.在董事会的领导 下,本集团对未来的业务发展前景充满信心,并将积极推进房地产业务发展,一如既往继续致 力为股东创造更大的回报. 主席 黄小峰 香港,2019年3月26日9业绩 本集团2018年度综合收入约3.12亿港元 (2017年:1.87亿港元) ,较上年度增加约67%.收入增加 主要为本年物业销售总楼面面积较上年同期多,有关本集团2018年物业销售详情请参阅本文 「业 务回顾」 一节.於本回顾年度,本集团录得归属於本公司持有者之溢利约2.24亿港元 (2017年: 0.49亿港元) ,较上年度增加约3.6倍. 除物业销售录得增长外,与2017年比较,影响本集团........