PDF《成渝地区房地产市场调研纪要》

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2012 年5月3日证券研究报告・动态报告・房地产行业 相关报告: 分析师 林乔松 执业证书编号:S1110511060002

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com 地址:中国湖北省武汉市东湖新技术开发区 关东园路2号高科大厦四楼

电话:027-87618889 天风证券有限责任公司 重要事件: 近期我们通过实地走访重庆、成都地区的在售商品房、写字楼以及保障性住房,并与业内 相关人士进行了交流,对成渝地区的房地产市场有了更加直观的认识.总体来说,成渝地区的 房价泡沫相对较小,现阶段的购房主力仍为刚需置业,中高端楼盘降价促销行为较为普遍,另 外值得注意的是,未来几年重庆、成都地区写字楼的供应量将会集中释放. 主要观点: ? 重庆房地产市场:价格松动,去化加速 1)土地市场:成交价格持续走低.从过去半年多土地成交明细来看,全国性大型房企与 区域实力房企逆市拿地的现象并未发生,仅保利地产在去年

9 月份有一宗逾

14 亿元的土地购 置,当地两大房企龙湖和金科均未新增土地储备. 2)开发投资:体量较大,供给充足.2012年3月,重庆市房地产累计投资437亿元,同比 增长32%;

其中住宅累计投资305亿元,同比增长34%;

当月住宅新开工与竣工面积分别达到584 万平方米和321万平方米,均显著高于去年均值水平. 3)供需关系:推盘量加大,去化率回升.2012年1月新批准预售面积首次小于当月成交建 筑面积,标志着市场正式进入去库存化的阶段;

而从去年8月开始,当月新推建筑面积与当月 成交建筑面积的负值明显较前期放大,并首次突破-50万方,显示市场供求关系趋于改善. ? 成都房地产市场:价格仍处低位,销量明显回升 1)土地市场:供大于求,价格理性.从2011 年3月-2012 年3月,住宅用地、商服用地 和商住综合用地的供应宗数和对应土地规划建筑面积均分别大于成交宗量和成交土地规划建 筑面积;

从成交土地楼面均价来看,2012 年3月,住宅用地的楼面均价为

4250 元/平方米,商 住综合用地的楼面均价为

3794 元/平方米,价格较此前有所回升,但总体仍维持合理水平. 2)开发投资:保持稳定增长.从过去一年房地产开发投资的月度数据来看,月均投资额 维持在

150 亿元左右,投资增速在 17%-25%之间,房地产调控政策并未对成都房地产开发投资 造成显著影响. 3)终端市场:从量价齐跌向量增价平转变.从2011 年3月-2012 年3月,成都商品住宅 成交均价从最高的

9037 元/平方米下跌到最低的

7891 元/平方米,跌幅超过 10%;

到2012 年2月,商品住宅成交面积已经连续

7 个月呈现两位数的同比下降.不过从

2012 年3月份的数据 来看,商品住宅成交面积为

85 万平方米,较去年同期增加

51 万平方米;

成交均价为

7993 元/ 平方米,环比上涨

1 个百分点. ? 相关上市公司:金科股份 公司坚持

622 战略布局,即以重庆为中心的中西部发展规模占比约 60%、长三角和环 渤海分别各占比约 20%,坚持深耕重庆,突出中西部和三四线城市两条投资主线.产品战略方 面,实施 70/30 战略 ,即开发 70%的刚需型产品、30%的改善型产品,坚持走民生地产之路. 根据 WIND 一致预期,公司 12-14 年EPS 分别为 1.37 元、1.78 元和 2.10 元. 成渝地区房地产市场调研纪要 一年内股价与大盘走势对比 请阅读最后一页信息披露和重要声明

1 目录

1 重庆房地产市场.3 1.1 城市概况.3 1.2 总体判断:价格松动,去化加速

3 1.2.1 土地市场:成交价格持续走低.4 1.2.2 开发投资:体量较大,供给充足.5 1.2.3 供需关系:推盘量加大,去化率回升

6 2 成都房地产市场.8 2.1 城市概况.8 2.2 总体判断:价格仍处低位,销量明显回升

9 2.2.1 土地市场:供大于求,价格理性.9 2.2.2 开发投资:保持稳定增长

10 2.2.3 终端市场:从量价齐跌向量增价平转变

11 3 相关上市公司.11 3.1 金科股份(000656):重庆两大本土房企之一

11 4 重要声明

12 5 天风证券评级说明:12 请阅读最后一页信息披露和重要声明

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图表 1:紫御江山

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图表 2:2011 年3月-2012 年3月重庆主城区商品房供求关系分析

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图表 3:2011 年3月-2012 年3月重庆土地供应量与成交量情况.4

图表 4:2011 年3月-2012 年3月重庆主城区房地产相关用地成交均价

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图表 5:2012 年3月重庆房地产相关用地成交明细.5

图表 6:2011 年3月-2012 年3月重庆房地产开发投资金额与增速

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图表 7:2011 年4月-2012 年3月重庆各类型房地产当月新开工面积与竣工面积(单位:万平方 米)

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图表 8:2011 年3月-2012 年3月重庆主城区商品房新批准预售面积

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图表 9:2012 年3月重庆主城区各物业新批准预售面积占比

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图表 10:2011 年3月-2012 年3月重庆主城区商品房推盘量与去化率

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图表 11:2012 年3月重庆主城区商品房各物业开盘供应情况

7

图表 12:20

12 年3月重庆主城区商品房各产品线开盘供应情况.7

图表 13:20

12 年3月重庆主城区商品房各房型开盘供应情况

8

图表 14:2011 年3月-2012 年3月重庆主城区商品房成交情况.8

图表 15:2011 年3月-2012 年3月成都房地产相关用地供应与成交数量(单位:个)9

图表 16:2011 年3月-2012 年3月成都房地产相关用地供应与成交面积(单位:万平方米)..10

图表 17:2011 年3月-2012 年3月成都房地产相关用地成交楼面均价(单位:元/平方米).....10

图表 18:2011 年3月-2012 年2月成都房地产开发投资情况.10

图表 19:2011 年3月-2012 年3月成都商品住宅成交情况.11

图表 20:金科股份.11 请阅读最后一页信息披露和重要声明

3 1 重庆房地产市场 1.1城市概况 行政区域:重庆包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、 渝北区、巴南区九个行政区,全市总面积8.24万平方公里,主城区面积5473平方公里. 人口结构:2011年重庆全市常住人口为2919万人,户籍人口3330万人,人口密度为每平方公 里354人,是全国平均水平(全国每平方公里143人)的两倍多,全市城镇化率达到55%.一小时 经济圈特别是主城区的人口比重不断提高,两翼地区人口的比重逐渐下降.全市少年儿童人口 (0-14岁)比重持续下降,老年人口(65岁及以上)比重不断上升.据统计,2011年,重庆市少 年儿童占总人口的比重为16.89%,老年人口占比达到11.57%,与2000年相比分别下降4.95和上升 3.56个百分点.2011年重庆市出生率9.88‰,自然增长率3.17‰,多年来总和生育率维持在1.40 左右(国际警戒标准为2). 1h经济圈:包括都市区及涪陵、江津、合川、永川、长寿、綦江、大足、潼南、荣昌、铜梁、 璧山、南川、万盛、双桥等23个区县,面积2.87万平方千米.依托长江水系和铁路、高速公路、 机场等一体化综合交通网络,形成网络型、开放式的区域空间结构和城镇布局体系. 轨道交通:重庆轨道交通规划有七条轨道交通线,总体布局为九线一环,线路总长513公里, 预计2015年建成运营

一、

二、三号线(包括其延伸线),2020年前后六条骨干线全部完工.其中 轨道5号线将在年内开工,贯穿6区连通渝中江津,将促进站点周边及沿线房价上涨,同时轨道5 号线进入江津,将推动江津加快融入主城. 1.2总体判断:价格松动,去化加速 3月24日开盘的中海紫御江山(地处江北嘴CBD)7588元/O起售,周边同类楼盘均价在10000 元/O左右.另外,最近还有一些高端楼盘,如龙湖时代天街的时代星河、招商江湾城、长嘉汇、 东原

1891、中海寰宇天下等,也纷纷加入了打折促销的行列. 4月重庆楼市有144家楼盘推出折扣优惠,而优惠方式也是品种繁多,例如低至8折、送装修、 送红包等等.在4月打折的区域中,南岸区以22个楼盘打折位居全市第一,渝北区、江北区分别 21个楼盘并列第二,同时,各个区域都有楼盘推出不同的打折优惠.

图表 1:紫御江山 来源:搜房网,天风证券研究所 请阅读最后一页信息披露和重要声明

4 从过去12个月重庆楼市的供求关系来看,2012年1月新批准预售面积首次小于当月成交建筑 面积,标志着市场正式进入去库存化的阶段;

而从去年8月开始,当月新推建筑面积与当月成交 建筑面积的负值明显较前期放大,并首次突破-50万方,显示市场供求关系趋于改善. 1.2.1 土地市场:成交价格持续走低 据重庆土地交易中心公开数据显示,3月重庆房地产相关用地新增土地供应面积为58.8万平 方米,环比上涨194.74%;

成交面积为58.8万方,环比下跌60.87%;

成交均价260万元/亩,环比 上涨78.08%;

楼面地价1429元/m?,环比下跌6.54%;

成交8宗房地产相关用地为本月供应的8宗, 其中7宗为底价成交,流标率为零. 通过对重庆市过去半年多以来土地成交明细的分析,全国性大型房企与区域实力房企逆市拿 地的现象并未发生,仅保利地产在去年9月份有一宗逾14亿元的土地购置,当地两大房企龙湖和 金科均未新增土地储备.

图表 2:2011 年3月-2012 年3月重庆主城区商品房供求关系分析 来源:领域机构市场研发中心,天风证券研究所

图表 3:2011 年3月-2012 年3月重庆土地供应量与成交量情况 来源:重庆土地交易中心,天风证券研究所 请阅读最后一页信息披露和重要声明

5 1.2.2 开发投资:体量较大,供给充足 2012年3月,重庆市房地产累计投资437亿元,同比增长32%;

其中住宅累计投资305亿元,同 比增长34%;

当月住宅新开工与竣工面积分别达到584万平方米和321万平方米,均显著高于去年 均值水平.

图表 4:2011 年3月-2012 年3月重庆主城区房地产相关用地成交均价 来源:重庆土地交易中心,天风证券研究所

图表 5:2012 年3月重庆房地产相关用地成交明细 来源:重庆土地交易中心,天风证券研究所

图表 6:2011 年3月-2012 年3月重庆房地产开发投资金额与增速 来源:WIND,天风证券研究所 请阅读最后一页信息披露和重要声明

6 1.2.3 供需关系:推盘量加大,去化率回升 2012年3月,重庆主城区新批准预售证94个,环比2月增加71个,涨幅约309%;

同比去年3月 增加9个,涨幅约11%.批售总建筑面积195.72万O,环比2月增加154.6万O,涨幅为376%;

同比 去年3月减少7.73万O,跌幅约4%.从各物业类型来看,高层/小高层占74%、写字楼占9%、洋房 占7%、商业和别墅各占5%. 2012年3月重庆主城区商品房新开盘/加推项目75个,共新增商品房12044套,新开盘/加推建 筑面积118.106万平方米,开盘当天去化房源6711套,去化率56%.4月春季房交会即将到来,开

图表 7:2011 年4月-2012 年3月重庆各类型房地产当月新开工面积与竣工面积(单位:万平方米) 来源:WIND,天风证券研究所

图表 8:2011 年3月-2012 年3月重庆主城区商品房新批准预售面积 来源:重庆网上房地产,天风........