PDF《行业快评•地产》

28 日凌晨

1 点,重庆的房产税实施细则并没有正式公布,我们 的观点和阐述主要是基于新闻发布会上公布的不完整信息,等到具 体细则公布之后,我们可能会对重庆房产税方案的评论做进一步的 更新. z 上海房产税是针对增量新购住房进行征收,同时对上海市本地居民 的首套购房以及人均

60 平方米的减免(保障了本地居民的自住和改 善性需求) ,同时还包含其他方面的减免和退税优惠,因此其实际力 度也相对较弱,完全符合之前资本市场的预期. z 但上海同时也会对所有无上海市居住证的非本地居民的新购房屋进 行房产税征收,因此会挤出或者推迟部分非本地刚需的购房行为, 同时也会使得部分投资和投机性需求从上海转移至其他城市,从而 对上海楼市产生比重庆更大的影响.我们预期在接下来的几个月 中,上海楼市的交易量会出现 40%以上的环比下跌. z 虽然此次房产税出台的细则力度符合市场预期,但是其出台的时间 点仅仅与 史上最严厉的地产调控 相隔一天,则值得我们警惕. 这可能再次印证了中央政府对楼市调控的目标已经从 抑制房价过 快上涨 转移至 使得房价回到合理水平上 . z 此次调控 组合拳 反映了中央政府解决房价问题的决心和勇气不 容忽视,对楼市的态度相比过去有了重大转变.同时考虑到

26 日公 布的 国八条 中多处已经埋下政策伏笔和 后手 ,我们认为全国 房价在今年上半年内出现明显调整已经是大概率事件.房价不降, 则调控不断. 行业研究?地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司

3 2011 年1月28 日 不建议提前博弈地产板块的反弹或者修复性机会 z 我们预期 金融+营业税+限购+预期引导+房产税试点 的政策组合 已经足够使得全国绝大部分城市的楼市交易量出现显著下滑,从而 使得房价也相应调整.全国房价在今年上半年内出现明显调整是大 概率事件将使得 房价不降,则调控不断 仅仅成为逻辑上的预判 而不是现实可能发生的场景. z 因此从我们对交易量和房价变化的判断出发,后期我们不倾向于还 会有更为严厉或者类似的新调控政策出台, 靴子落地 的比喻在一 定程度上是成立的. z 然而,我们并不认为 靴子落地 似的 利空出尽 会使得地产板 块产生明显的反弹或者修复性行情. z 首先,短期内还会有持续的政策噪音存在,因为按照国务院的规 定,1 季度将是各地方政府陆续宣布房价调控目标已经出台限购措 施的时间.不排除部分城市在这过程中有更激进行为的可能性,从 而对地产板块不断形成事件性冲击,压制资本市场的表现. z 其次,由于此次调控在一定程度上打乱了投资者对中央政府决策判 断的惯性, 恩威莫测 比 怒目而视 更让人胆战心惊. 国八 条 中的政策伏笔还会继续引起资本市场的关注,比如规定 人民 银行各分支机构 拥有进一步上调房贷首付比例和贷款利率的权 力,这种高举的大棒既会对楼市进一步起到 敲山震虎 的作用, 同时也能不断使得投资者产生丰富的 想象 . z 最后,后期交易量的急剧下滑和房价松动会使得资本市场开始担忧 楼市向下 过调 的风险.即使从大方向上看,楼市下行最终会使 得调控的 警报 完全解除,甚至可能引发政策的重新放松,但是 在楼市快速下行的初期,投资者更有可能追随趋势,只有当下行过 程完成至一定程度后,或者有一些模糊的政策放松信号若隐若现, 才会有部分逆趋势的投资行为出现从而使得板块完成触底. z 从韩国的经验上看,单纯的物业税并不可怕,可怕的是物业税再叠 加各种持续性的常规加非常规的楼市调控措施,我们需要开始谨慎 楼市可能出现的向下 过调 风险,因此在楼市交易量结束下行过 程之前(初步判断在今年二季度中下旬) ,我们不建议提前博弈地产 板块的反弹或者修复性机会. 行业研究?地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司