PDF《行业快评•地产》

4 2011 年1月28 日 后期楼市交易量明显下滑使得地产板块短期内没有超额收益 限购政策被明确铺开到省会城市以及房价过快上涨城市,从执行细则上 来看,其严厉程度超过之前限购城市中深圳出台的最严的限购政策.即 对已有

1 套住房家庭,限购

1 套住房;

对已拥有

2 套及以上住房当地家 庭、拥有

1 套及以上住房非当地家庭,暂停售房.而从当时限购政策对 深圳商品房交易量的影响来看,实行限购政策的当月,日均交易量下滑 47%.我们预计由于限购政策广泛铺开,短期内,交易量将出现超过 40%以上的明显下滑. 中长期来看,如果限购政策持续,交易量将受到房价下跌程度和限购执 行力度的双重影响,变化趋势需进一步观察. 根据历史上地产板块和主要城市新房交易量绝对值之间的显著相关性, 后期如果主要城市的日均交易量下跌 40%以下,则意味着已经足够便宜 的地产板块还会再出现一段时间的弱于大盘,直到交易量下滑的过程基 本完成触底. 图1深圳新房日均交易量 图2全国

37 个城市的新房日均交易量

0 2

4 6

8 10

12 14

16 18 10/0110/0310/0510/0710/0910/1111/01 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 日均交易量 月环比 (右轴) 千平米 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 11/01 11/03 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 日均交易量 月环比 (右轴) 百万平米 数据来源:Wind,CEIC,莫尼塔公司 数据来源:Wind,CEIC,莫尼塔公司 图3A股地产板块相对走势和一线城市交易量(百万平方米) 0.0 0.1 0.1 0.2 0.2 0.3 06/1207/0307/0607/0907/1208/0308/0608/0908/1209/0309/0609/0909/1210/0310/0610/0910/1211/0311/06 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9

1 一线城市日均交易量 地产相对走势(右轴) 数据来源:Wind,莫尼塔公司 行业研究?地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司

5 2011 年1月28 日 重庆和上海房产税试点细则 重庆房产税

一、税收征收对象.对独栋商品住宅,不管存量还是增量都收税;

另外个人新 购高档住房要征房产税.高档住房 是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高 两倍房子.从现在开始,新购高档房要征税.三是如果个人在重庆没有户籍、没有 工作,在重庆购买房,首套房不会收 税,多套房从第二套开始收税,即使是普通 房子也要征收.

二、征税税率.不管独栋商品住宅还是高档住房,3 倍以下收 0.5%,3―4 倍收 1%,4 倍以上收 1.2%.

三、计税依据.目前以房产交易价为征税基数,三年、五年以后可能其他评估 方法.

四、如无存量商品住宅,买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣.存量独栋 商品住宅可以抵扣

180 平方米,高档住房可以抵扣

100 平方米.以户计算,一户一 个人抵扣

100 平方米,三口之家一户也是抵扣

100 平方米.

五、征收范围是重庆主城

9 个区. 上海房产税 征收对象:本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本 市居民家庭在本市新购的住房. 计税依据:参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行 重估.试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据.房产税暂按应税住 房市场交易价格的 70%计算缴纳. 适用税率:适用税率暂定为 0.6%.应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度 新建商品住房平均销售价格

2 倍(含2倍)的,税率暂减为 0.4%. 税收减免: