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002377 #title# 国创高新系列一(深度) :二手复苏大趋势,湾区中介看 Q 房#createTime1#

2019 年03 月25 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -

2 - 深度研究报告 目录

一、核心城市二手房将是信用创造主体,核心城市二手房繁荣力度和长度将超预 期.4 -

二、国创高新:核心城市布局将充分收益一二线二手房回暖.6 -

三、Q 房网二手房业务三大优势

10 -

1、Q 房网核心优势一:重点布局城市形成较强的区域壁垒.10 -

2、Q 房网核心优势二:平台赋能,行业回暖最受益.13 -

3、Q 房网核心优势三:互联网 O2O 模式,强大加盟基因.14 -

四、Q 房网新房业务也将受益,新房业务是它重要一极.14 -

五、国创高新业务构成和公司介绍

16 - 1,公司业务构成

16 - 2,Q 房网介绍

17 - 3,公司股东结构和解禁减持情况

18 -

图表目录

图表

1、主要布局城市基本面有所回暖

5 -

图表

2、深圳新增客源量大幅提升(人次)5 -

图表

3、深圳价格调涨占比提升

5 -

图表

4、珠海

2019 年1-2 月成交量同比提升.5 -

图表

5、东莞价格调涨占比大幅提升

5 -

图表

6、一二线二手房市场是趋势性回暖

6 -

图表

7、Q 房网门店分布(截至

2016 年末)7 -

图表

8、2018 年Q房网在深圳市场占有率位列第一.7 -

图表

9、Q 房网在深圳的市占率逐步提高.7 -

图表

10、2018 年Q房网提升至首位.8 -

图表

11、珠海市占率稳步提高.8 -

图表

12、2014-2016 门店数量快速增长(间)9 -

图表

13、2014-2016 经纪人数量快速增长(人)9 -

图表

14、2014-2016 营业收入增长较快(万元)9 -

图表

15、2014-2016 经纪人数量快速增长(人)9 -

图表

16、深圳云房 2014-2016 年收入区域构成.10 -

图表

17、Q 房网在深圳拥有资深经纪人的数量最多.11 -

图表

18、Q 房网经纪人中

4 年及以上的占比接近 30%11 -

图表

19、深圳 TOP4 中介签单占比.12 -

图表

20、深圳 TOP4 中介经纪人占比.12 -

图表

21、Q 房网在珠海门店数量逐年增加(个)13 -

图表

22、Q 房网珠海营业收入实现高增长.13 -

图表

23、深圳云房主要核心技术

14 -

图表

24、新房业务佣金率测算

15 -

图表

25、Q 房网新房业务模式

15 -

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26、一二手联动提升新房代理收入

16 -

图表

27、国创高新业务构成(2018 年半年报)16 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -

3 - 深度研究报告

图表

28、国创高新各项业务毛利率

16 -

图表

29、深圳云房业务构成(万元)17 -

图表

30、深圳云房各项业务毛利率

17 -

图表

31、Q 房网业务模式

18 -

图表

32、国创高新 5%以上股权结构(截止

2018 年三季报,考虑减持) ....-

19 -

图表

33、重组前 Q 房网股权结构.19 -

图表

34、公司

2018 年10 月23 日解禁明细.20 -

图表

35、截止

2019 年3月1日减持情况

20 -

图表

36、控股股东增持情况

21 -

图表

37、控股股东增持前后股份变化

21 - 附表.22 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -

4 - 深度研究报告 报告正文

一、核心城市二手房将是信用创造主体,核心城市二手房繁 荣力度和长度将超预期 1,银行必给地产加杠杆、经济下行信用创造靠地产逻辑永不变,而三四线作为 信用创造主体的历史已经翻篇,核心城市二手房将成为信用创造的主体. 1) 经济下行, 信用创造看地产, 这是一切变化的核心. 中国经济增长中枢下行后, 非常大概率重复其他国家的历史,信用创造最主要的载体就是房地产.具体参考 行业系列深度报告之六 《居民杠杆率国际比较研究》 、 房地产行业系列深度报告之 一《银行必给地产加杠杆》 . 2)而三四线作为信用创造主体的历史已经翻篇.过去两年,三四线城市承担了信 用创造的主要职能,但这已翻篇,三四线房产将不是信用创造主体,未来是核心 城市房产.信号就是三四线房价大涨后, 棚改货币化无保留必要 、去年底