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2018 年,地方政府对房地产销售节奏与价格的干预以及非传统融资 渠道严监管背景下,房地产行业面临的资金链风险或将显著加大. A. 行业概况 a) 房地产开发行业 房地产是我国经济支柱产业之一.在工业化、城镇化、居民收入增长、消 费需求升级以及信贷政策支持的强劲推动下,2000 年以来行业整体发展速度 快.2004-2016 年,我国房地产行业年完成投资额从 1.32 万亿元升至 10.26 万 亿元;

住宅年完成投资额从 0.88 万亿元升至 6.87 万亿元.2017 年度我国房地 产行业完成投资额为 10.98 万亿元,较上年同期增长 7.00%;

住宅年完成投资 额为 7.51 万亿元,较上年同期增长 9.40%,增速较上年同期放缓.根据国家统 计局数据显示,2017 年度我国人口城镇化率为 58.52%,较上年提升了 1.17 个 百分点,未来仍有较大的发展空间.

6 新世纪评级 Brilliance Ratings

图表 2. 2006-2017 年度房地产投资情况(单位:亿元) 资料来源:Wind 资讯及国家统计局 近十余年内我国房地产市场发展迅速,但期间也经历了较大的起伏.出于 平抑市场波动、保障市场理性发展的初衷,我国政府曾多次制定并实施相关政 策以规范引导房地产市场.2005-2013 年,我国调控政策主要目标为抑制投机 行为、增加保障性住房供给、控制房价快速上涨.2013 年,国务院出台 新国 五条 严厉调控房价,由此造成的政策末班车效应导致市场一度强烈反弹.需 求集中释放后,2014 年全国房地产成交量下滑明显.为提振楼市,自2014 年7月起,各地方政府相继取消或放松限购等调控政策,转而出台救市政策,包 括调整公积金贷款、减免税收、调整首付比例、放松户籍政策、提供住房补贴 等.而央行数次下调贷款基准利率,亦对楼市整体形成了有效支撑.

2016 年9月开始,我国多个热点城市陆续加大限贷、限购、限价力度以抑 制楼市过热.2017 年我国商品房新房销售面积为 16.94 亿平方米,累计同比增 长7.70%,较上年同期涨幅收窄 14.80 个百分点;

其中住宅销售面积为 14.48 亿平方米, 累计同比增长 5.30%, 较上年同期收窄 17.10 个百分点. 根据 CREIS 中指数据的资料显示,

2017 年度楼市总体成交量较

2016 年下降 16.17%, 其中 一线城市下降幅度达 37%,成交规模降到

2011 年以来同期新低.

图表 3. 2006-2017 年度我国主要类型商品房的销售面积(单位:万平方米) 资料来源:Wind 资讯 虽然我国房地产开发投资完成额同比增速已于

2010 年进入下行通道,但 由于 2010~2013 年行业投资增速尚高、需求增速总体放缓等因素,国内房地产 市场库存1 持续上行.2015 年开始,在行业投资增速放缓、商品房销售面积增

1 包括待售商品房面积和住宅、办公楼、商业营业用房的施工面积.

7 新世纪评级 Brilliance Ratings 速加快的作用下,库存量扩张速度明显放缓.截至

2017 年末,我国房地产市 场库存为 73.66 亿平方米, 较上年末基本持平;

其中待售面积为 5.89 亿平方米, 较上年末减少 15.27%,库存总体趋稳.

图表 4. 近年我国房地产库存变化情况(单位:万平方米) 资料来源:Wind 资讯 b) 商业地产行业2

2001 年以来,我国商业地产投资规模保持较快增长,从2009 年开始增速 大幅高于全行业和住宅地产的投资增速.2001-2017 年,我国商业地产投资复 合增长率为 21.15%,高出同期全国房地产投资增速 1.53 个百分点.但是国内 商业地产在经历了多年高速增长后,供需矛盾已经逐步显现,投资增速放缓, 市场整体面临去化压力加大.2017 年,我国商业地产投资额为 2.24 万亿元, 同比增长 0.14%, 增速较上年大幅下降 7.32 个百分点;