PDF《评估报告》

六、价值类型 本次评估时采用公开市场价值标准, 是指在本报告假设及限制条件下所评估出的客观合理价 格或价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格, 即为估价对象在完全产权权利状态下 的市场价值.

七、估价原则 1.合法原则 估价对象符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑用途等的要求,以估价对象合法 使用、合法处分为前提进行估价.

7 2.独立、客观、公正原则 独立 是指估价机构和估价人员在估价活动中不受任何单位和个人的干扰, 独立开展估价 活动. 客观 是指估价机构和估价人员不受个人感情、好恶和偏见的影响,实事求是地进 行评估. 公正 是指估价机构和估价人员在估价活动中不偏袒相关当事人中的任何一方, 公平正直地进行评估. 3.最高最佳使用原则 估价对象的使用状态不同时其价值也不同,应取其最高最佳利用状态,在法律上许可、技术 上可能、经济上可行的前提下,能使估价对象发挥最高价值的利用状态. 4.替代原则 根据经济学原理,在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致,即在同一供需范围内,具 有相同使用价值、 替代可能的标的物之间, 会相互影响和竞争, 使价格相互牵制二趋于一致. 5.价值时点原则 同一个标的物在不同的时间上会有不同的价格. 评估结果通常仅是求取估价对象在某个特定 时间上的价值.

八、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《中华人民共和国物权法》 4.《房地产估价规范》GB/T50291-2015 5.其他法律法规及行业标准

九、估价方法 本次评估标的物采用了决策树、 SVM、 多元回归随机森林回归、 梯度上升回归树等分析预测

8 模型结合成本法、比较法、收益法进行评估.根据《房地产估价规范》,通行的房产估价方法 有市场法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等;

有条件选用市场比较法进行 估价的,应以市场比较法为主要的估价方法;

收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的 一种估价方法.在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发 法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法. 成本法是求取估价对象在估计时点的重新购建价格和折旧, 然后将重新购建价格减去折旧来 求取估价价值的方法. 重新购建价格是指在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支 出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润.折旧是指各种原因造咸 的估价对象价值的实际减损, 其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新 购建价格之差. 比较法是选取一定数量的可比实例, 将它们与估价对象进行比较, 根据其间的差异对可比实 例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法. 比较法计算公式:Pi=P'

*A*B*C*D;

P=∑(Pi*权重系数), 式中:P-待估标的物评估价格,Pi-待估标的物比准价格,P'

-可比交易实例价格,A-交易情 况修正系数,B-市场状况修正系数,C-区域因素修正系数,D-个别因素修正系数 收益法是预测估价对象的未来收益, 利用报酬率或资本化率、 收益成数将未来收益转化为价 值得到估价对象价格的方法. 收益法计算公式:V=a/(r-g)*[1-(1+g)?/(1+r)?], 式中:V-标的物价格,a-标的物年纯收益,r-标的物报酬率,g-收益年递增率,n-标的物有 效使用年限 决策树模型 (Decision Tree)是在已知各种情况发生概率的基础上,通过构成决策树来求 取净现值的期望值大于等于零的概率,评价项目风险,判断其可行性的决策分析方法,是直