PDF《滨江服务：上市后》

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5 房企年报系列点评(0X) 滨江服务:上市后 "扩平台、购公司"加速扩张 文/研究员 房玲、羊代红 导读:营收连续三年增速超过 40%,但目前收入全部来源于浙江省,业务布局范围稍显局限;

上市募集净额主要用 于收购扩张.

2018年末滨江服务在管面积1160万平方米, 76个在管项目, 分别同比增长23.2%和49.0%, 与此同时还有

920 万的合同管理面积未来将转化为在管面积为滨江服务贡献收入. 在管面积稳步增 加的同时,企业的收入也稳步上涨,连续三年营收的增幅都达 40%以上,不过其营收全部来自于浙 江省,虽然其分公司及机构已经扩张至上海、江苏省和江西省,但目前仍无收入贡献,且布局比较 局限.与此同时,滨江服务于

2019 年3月15 日实现在港交所上市,是2019 年首家在港上市的 物业公司,上市募集的资金将助力滨江服务在项目公司收购,投资管理平台的打造上提供强有力的 支持. 规模:合同管理面积超千万将转化成在管面积 截至

2018 年末, 滨江服务业务公司

40 家, 遍布浙江省的

16 个城市、 上海、 江苏省和江西省. 滨江服务在管总建筑面积

1160 万平方米,76 个在管项目,分别同比增长 34.8%和49.0%,其 中有

57 个住宅物业和

19 个非住宅物业;

此外,合同管理面积(不包括在管建筑面积)920 万平 方米,预期到

2019 年年底还将新增滨江集团单独或共同开发的

14 个新物业共计

260 万平方米的 合同管理面积,这些合同面积将逐步转成滨江服务的在管面积,为滨江服务扩大在管面积,形成收 入打下坚实的基础. 细分来看, 截至

2018 年8月31 日, 来自滨江集团的开发物业的在管建面为 782.6 万平方米, 占比为 72.3%,较2015 年的 95.2%的占比下降 22.8 个百分点.在业务扩张的同时,滨江服务 积极扩展独立第三方的物业管理面积,来自第三方开发商的在管物业建面

2016 年及

2017 年的同 比增幅都达 100%以上,这一方面增加了滨江服务的收入,另一方面也减少对滨江集团物业资源的 依赖度,提升滨江服务的抗风险性及资源储备. 房企业绩之中报系列点评

2 图:滨江服务历年在管物业情况(单位:万平方米、个) 注:2018 年滨江集团开发的物业建面占比为截至

2018 年8月31 日数据 数据来源:企业公告、CRIC 整理 收入:营业收入连续三年涨幅超 40%

2018 年滨江服务营业收入同比增长 45.9%至5.10 亿元,2016 年至今,滨江服务的营业收 入同比增幅都达 40%以上,三年复合增长率达 51.8%.其中,物业管理服务 3.16 亿元、非业主 增值服务 1.55 亿元、业主增值服务 0.38 亿元,分别同比增长 45.0%、54.3%及24.5%.收入 的增长主要由于在管项目与建面的增加,伴随着业主与业务的增多,相关的营业收入也在增加. 分地区来看, 截至

2018 年8月31 日, 滨江服务的营业收入 79.6%来自于杭州, 剩下的 20.4% 来自于浙江的其他城市,这与滨江服务的物管面积主要来自于滨江集团有关.目前,虽然截至

2018 年年底滨江服务在上海、江苏省、江西省都已经设立了分公司或机构,但是目前还没有贡献收入, 未来即使加上这一部分的在管面积,滨江服务的业务范围也仍过于局限,相较如中海物业、永升生 活服务等其他上市物业公司来说,布局区域范围仍较小. 553.1 689.2 860.4

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