PDF《停车位的产 权归属及相关问题》

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9 4年 9月实 施的《 深圳市房 屋建筑面积计算细则》 第一条第 ( 二) 款第 2项、 第一条 第

(五) 款的规定,

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9 9年 7月 1日实施的《 深圳市 建筑设计技术经济指标计算规定》 第2.1.8条 、 第3.5条 、 第3.5.2条 、 第3.5.2.1条 的规定 , 人们 可 收稿 日期:

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1 0 作者简介 : 邓光达 , 男,硕士 , 深圳市工商局干部 , 主要研究方向: 物权法 、 公司法;

钟声 , 男,学士 , 深圳市工商 局干部 , 主要 研究方向: 公司法. 维普资讯 http://www.cqvip.com

9 6 西南民族大学学报 ・ 人 文社科版 第26卷以清楚 地知道现行 的房地产 法律制度具有 以下 的特 征:

(一)只有具备土地使用 权 的当事人 才有可 能取 得 房屋 的所有权 . … ( 二) 土地使 用权 与土地 上盖建 筑物不可 分离 的法 律规范是 强制 性的. ( 三)房地 产权是土 地使用 权与土地上盖建筑物所有权合 二为 一 的法律权利 .( 四) 在二级 市场 转让 房地产 时,不允许 将土地使用权 与房屋所 有权 分离 、 分割. ( 五)土地使用 权和房屋所 有权 , 或房 地产权 经 国家机关 法定登 记后 , 其 财产所有权 ( 物权 ) 的法律 权利 才得 于确认 和

(六)土地使 用权 与 房屋 所 有权 可 以分 别登 . 亦可合二为一登记 .分别登 记时 , 财产 权 利人分 别 取得 《 土 地使 用权 证》 和《 房 屋所 有权证》;

合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》 .( 七)《土地使用 权证》 、 《 房屋所有权证》或《房地产 证》 是当事 人房地产财产权利 的法律凭证 . 笔者认为 , 上述 的法 律规定 和特征 明确 了房地 产财产权 利的以下几 个 问题 : ( 一)在形 式 要件 上,只有取 得《 土地使 用权 证》 和《房屋所 有权 证》 、 《 房 地产证 》 的建筑物 才具有 房地 产权 .在 实质要 件上,只有取得有相应 土地 使用 权 面积份 额 的建筑 物 才具有 房地 产权 .( 二)只有计 算建 筑容 积率 ( 建筑面积 容 积率 =建筑 总面土地使 用权 面积 ) 的建 筑物 才可 以取 得相 应 宗地 号 的土地 使 用权 面积 份额.计算 建筑容积率 的建筑物要依 法 向国家支付土 地使用 费,并可 依法 取得 《 房屋 所 有权 证》 或《房地产证 》 ., 三)对于不计 算建 筑容 积率 的建 筑物 ( 建筑面积 ) , 由于其 没有相 应宗地号 的土地 使 用权 面 积份额 , 因此 , 无须 向 国家交 纳土 地使用 费,其初 始 登记 时的法 律仪利依 附 于具 有房 地产权的建 筑物(建筑面 积) , 不 能单 独取 得《房地产 证》 , 其 法律 权 利完 全依附于计算 建筑 容 积率 的建筑 物,是计 算建 筑 容积率 建筑 物 的从物 . ( 四) 不计 算建 筑容积率 建 筑物 的房地产权利 完全依 附于计算建筑容积率 的 建筑 物,其不能单独地 从计 算建 筑容 积率 的建 筑物 中分离或分割 .否则 , 将 违反 房地产 法律的强制性 规定 . ( 五)依据 经典的 物权 理论 , 可 以认 为:计算建筑容积率 的建筑 物或建筑 面积 是 主物 . 而不 计 算建 筑容积率的建 筑物或建筑面积是 从物 .从物的法律权 利依 附于 主物 之中.主物 转移 , 从物 随之转移 , 主物 与从物 不可 分离 .从 物依 然具 有与主物相互联 系的 、 可分割 的使 用、占有 、 收益 的三项 法 律权 刊

(六)在二级 房 地产 市场 首 次转 让 房地 产时 , 如卷 房 地产 开 发商 不违反与 政 府签 订的《 土 地使 , } { j 仪出让合 同》 约定 和相 关 法律 规定,房地产 开发 商( 卖方 ) 与业主 ( 买方 ) 双方 当然 可以在 《 买卖 合同》 中作 出如下 的约定 : 主物和从 物所 有权转移给业主后 , 从物 的 占有 、 使用、收益 的三 项法 律权 利 由房地产发展商享有 .但是,必须 指出, 上述的约定 只是一项债权 约定 , 而非 是一 项财 产所 有权 转移的确认 , 从物的所 有权 仍 然依 附于主物 而属于业主(买方 ) .