PDF《停车位的产 权归属及相关问题》

二、 土地使 用权出让 和《土地 使用权出让 合同书》 中有 关建 筑物 转让的约 定表明.土地使用 权的转让包括土地使用权连 同地上建筑物 的转让 政府通过拍卖 、 协议 买 卖方 式将 国有土 地使 用权出让给房地产开 发商 , 土地 的用途 是 建设 商 品房 住宅 , 在付清 地价 , 依法 办理土地使用权 转移 登记后,房地产开发商取得宗地号 土地使用权证 书,宗地 号 的土地使用权 属房地产开发商 . 政府 与房地 产发展商 订立 《 土 地使 用权 出让合 同书》 约定了出让 宗地 号的土地 面积 、 用途 、 地价、建筑容积率 、 开发 建设 完工期 限等 规定 . 同时 , 《 土 地使 用权 出让合 同书》 通常还有 如下 的约定 : (

1 ) 房 地产 开发商 除 向政府 给付 土地使用权 出让 金…… 外,每年还 必须 按规 定 缴付 土地 使用权费. (

2 ) 房 地产开发商在土地使用年 限内依 照法律 、 法规 、 规章 的有关规定 以及合 同的约定转 让、出租 、 抵押 土地使 用权 , 其合 法权 益 受法 律保 护.(

3 ) 土 地使 用权的转让包括土地使用权连 同地上 建筑物 的转 让.(

4 ) 建筑物必须连 同土地使用 权 一起 转让 , 转让 双方 签 订转让合 同并 到产 权登 记部 门办 理 变更登 记 手续 , 按政府有关规定缴 纳税 费. (

5 ) 建筑物 连 同土地 使 用权转让后 , 新的土地 使 用者 仍应 遵守《土地 使用规则》 . 由此可见 , 依《土地使 用权出让 合同》 规定 , 房 地产 开发商在二级 市场 首 次转让 建 筑物 时,必须 连 同土地使用权一起 转让 . 在商品房住宅 小 区建筑 物 首次转 让时,当房地 产 开发商将 不 计算 容 积率 的建 筑物(面积)以买 卖合同方式来 约定 不转移 , 为房地 产开发商所有 时,房地产 开发商将违反 《 土地使 用权 出让 合 同书》 规定 , 买卖合 同将违反 房地产 法律的强制性规定 .

三、 商 品房住 宅小 区建筑 物的 房屋 单 元房地 产 初始 登记 和转移登记 的相 关规 则 表明 . 停 车位 的法 律权 利依 附并归于计算容积率建筑物 ( 面积 ) 上l、初始登记 .商品房住宅小 区的建设 工程取得 法定 的建设 工程竣工 验收证 书 等法 律文 件后 , 房地 产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住 宅小 区建筑物 的房 地产初 始登 记 .理 论上 , 房地 产 维普资讯 http://www.cqvip.com 第4期 邓光速 钟声论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题

9 7 权 登记机关 应按如下原 则办理房 地产权的初 始登记:(1)明确计算容积率建筑物的建筑 面积与宗地 号的土地使用权面积的除商关系, 以确定计算容积 率建筑面积每平方米摊分 的土地使用权面积份额 . (

2 ) 明确每一房屋单元的建筑面积( 含应直接分摊 到每一房屋单 元 的公用 面积)的土 地使用 权 面积份 额, 以确定每一房屋单元的房地产权.(

3 ) 将不计 算容积率的建筑物 ( 面积) 的法律权利确立并归属 于计算容积率建筑物( 面积) . 由此........