PDF《沈阳华清房地产评估事务所有限公司》

2、估价对象实物状况 估价对象位于沈阳经济技术开发区沈辽路

202 号甲 (8 门) , 综合办公、 钢混结构,房屋总层数为

5 层,估价对象位于 1-3 层,现场勘查时出租给 宏浪泉浴宫使用,外墙装饰,旋转门入户,室内装修如下,一层为大堂及 女宾浴区,大堂棚吊顶,地面铺地砖,贴墙面砖,女浴区木门,更衣间壁 纸,地砖,棚吊顶,浴室内设有喷淋间,澡池,搓澡间,蒸汽浴室,更衣 间,梳妆区域.二层为男浴区,棚吊顶,地砖、墙砖,设有喷淋间,澡池, 搓澡间,桑拿房、更衣间,麻将室

3 间.三层为按摩大厅,客房

35 间, 走廊棚刮白,墙壁纸,地砖,客房内棚吊顶,墙贴壁纸,地板地面,设有 火龙浴.室内通水、电,暖,整体日常维护保养状况良好,现可正常使用, 本次评估不包含估价对象室内外装修价值. 3-

3、估价对象权益状况 根据诉讼方提供的沈房权证经济技术开发区字第 N160007597 号《房屋 -

7 - 所有权证 》记载,部分内容摘录如下: 房屋所有权人:刘勇 共有情况:单独所有 房屋坐落:沈阳经济技术开发区沈辽路

202 甲(8 门) 登记时间:2013-12-04 规划用途:综合办公 总层数:5 所在层数:1-3 建筑面积:2,052.89 平方米 新档案号:16-2-0463588 轴线:A-B 轴二层;

A-B 轴三层;

A-C 轴竖轴 8-9 轴 委托方及诉讼方未提供估价对象的《国有土地使用权证》,准确的土地 使用权状况应以当地土地管理部门最终确认的为准.

4、估价目的 估价目的是为司法鉴定核实房地产价值提供参考.

5、价值时点

2017 年10 月25 日 选择现场查勘日作为价值时点更能体现估价对象的真实现状.

6、价值定义 本次评估结果为估价对象在价值时点的现实客观市场价格,即公开市 场价值标准.公开市场价值为在价值时点的下列交易条件下最可能实现的 价格: 6-

1、交易双方是自愿地进行交易的;

6-

2、交易双方进行交易的目的是追求自身的利益最大化;

6-

3、交易双方具有必要的专业知识,并了解交易对象;

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8 - 6-

4、交易双方掌握必要的市场信息;

6-

5、交易双方有较充裕的时间进行交易;

6-

6、不存在特殊买者的附加出价.

7、估价依据 7-

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

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2、《中华人民共和国土地管理法》;

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3、《中华人民共和国物权法》;

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4、《中华人民共和国城乡规划法》;

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5、 《房地产估价规范》 (中华人发共和国国家标准 GB/T50291-2015) ;

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6、《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899;

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7、《委托选定评估机构函》(房)【2017】1034 号;

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8、《房屋所有权证》复印件;

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9、委托方提供的其它有关资料;

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10、评估人员现场勘察及收集的有关资料;

7-

11、其他有关法律、法规及规范等.

8、估价原则 8-

1、遵循独立、客观、公正原则.评估价值应为对各方估价利害关 系人均是公平合理的价值或价格. 8-

2、遵循合法原则.评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的 价值或价格. 8-

3、遵循价值时点原则.评估价值应为在根据估价目的确定的某一 特定时间的价值或价格. 8-

4、遵循替代原则.评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件 下的价值或价格偏差应在合理范围内. -

9 - 8-

5、遵循最高最佳使用原则.评估价值应为在估价对象最高最佳利 用状况下的价值或价格.