PDF《沈阳华清房地产评估事务所有限公司》

9、估价方法 根据中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015 《房地产估价规范》 , 房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法. 根据《房地产估价规范》: 有条件选用比较法进行估价的,应以比 较法为主要的估价方法. 估价人员深入细致地分析了委估房地产的特点 和实际状况,并研究了委托方提供的有关资料,该类房地产所在区域内房 地产市场活跃,房地产交易案例较多,因此拟采用比较法进行评估. 根据《房地产估价规范》: 收益性房地产的估价,应选用收益法作 为其中的一种估价方法.估价人员在实地查勘的基础上认为:委估房地产 为住宅用房地产,周边同类的房地产出租经营较多,同类市场租金较容易 取得,因此采用收益法进行评估. 由于委估房地产已经竣工验收,并正常使用,所以不适于采用假设开 发法.同时委托方及诉讼方未提供《国有土地使用权证》,用成本法无法 准确计算估价对象房地产价值,所以本次评估不宜采用成本法评估. 比较法是将估价对象房地产与在近期交易的类似房地产加以比较对 照,对已经发生了交易的类似房地产的交易价格进行修正调整得出估价对 象房地产价格的一种估价方法. 公式: 估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*市场状况调整系 数*权益状况调整系数*实物状况调整系数*区位状况调整系数 收益法是求取估价对象未来的净收益,选用适当的报酬率,将其折现 到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法. 根据估价对象的具体情况,考虑现阶段及未来的市场经济形势,同时 注重预期风险,本次评估采用有限年,净收益按每年不变的收益法公式. -

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