PDF《黑暗中寻找光明》

2011 3,853 42.71 85.18 31.64 18.31 5.06 1.92 0.97

2012 3,689 44.59 98.15 34.59 22.61 3.57 2.13 0.98 资料来源:中国银河证券研究部整理 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明.

1 中期策略报告 图1:2012 年竣工房屋近

35 亿平米,其中住宅 22.61 亿平米 资料来源:Wind,中国银河证券研究部 图2:2012 年施工面积达到

98 亿平米 资料来源:Wind,中国银河证券研究部 如果我国今后每年维持

25 亿平米的住宅竣工量, 这将会大大高于每年

1300 万套的需求峰 值.如果竣工回落到

15 亿平米以下,施工面积将回落到

60 亿平米以下.建筑业将出现负增长 的局面. 中国的建筑业繁荣将在 3-5 年内的时间里崩塌.中国的城市化一直滞后于工业化.居民住 宅建设的广泛启动是在

1998 年住房分配货币化改革之后,此前欠账严重.在2008 年之前,每 年新增居民住宅建筑持续短缺,边际供给小于边际需求;

2008 年之后尽管边际供给大于边际 需求,但要偿还

2008 年之前欠下的账,住宅总量平衡尚未实现.预计到

2018 年前后,中国居 民住宅将进入总量过剩, 届时面临的将是建筑量断崖式下滑带来的大衰退, 非核心城市的房价 整体崩溃. 图3:建筑业将在

2018 年前后遇到转折 资料来源:中国银河证券研究部整理 但从另一方面看, 更好的生活品质并非靠房子的数量体现, 而是靠单套房子的面积和装饰. 中国过去

10 年建设的房子数量非常庞大,但精装修比重不高,购房者的装修相对简单. 中国的建筑业产能过剩严重,负增长将出现失业危机.但中国的住宅内装修装饰的空间 很大,生活品质有待提高.对投资者来说,上游产业、原材料行业将失去支撑,应关注提高 生活品质的各类服务业. 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明.

2 中期策略报告

(二)工业园区过剩预示地方平台危机

1、工业园区在中国的发展 我国的工业园称谓很多,包括出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园、工业 村、工业团地、科学园、技术园、研究园、技术城等.由于缺乏相应的统计,除了国家级经济 技术开发区和高新区以外,其他各类工业园区还缺乏相应的统计数据.从1984 年第一个经济 开发区--大连经济技术开发区的正式设立开始,经过

20 多年的发展,我国开发区已经遍及全 国各地.发展的历程大体上可分为三阶段: 表2:中国工业园区发展的三个阶段 阶段 特点 起步阶段 (1984―1994) 从1980 年开始,我国先后兴办了深圳、珠海、汕头、厦门

4 个经济特区,之后有

10 多个经济技术开发区相继获国务院批准建 立.这一阶段,开发区主要依靠国家的优惠政策,主要优势在形成对外资有力的投资环境,在资金、技术、人才管理、信息等 方面做了初步的积累.但这一时期开发区规模不大、形式较为单一,以劳动密集型为主,产业结构以服装、食品、........