PDF《2019 年粤港澳大湾区土地储备专项债券（三期~四期）》

5 年期

7 年期 合计 广州 132.22 -- 132.22 珠海 -- 48.71 48.71 合计 132.22 48.71 180.93 资料来源:广东省财政厅

(三) 偿付保障分析 (1)广州市 广州市是广东省的省会城市,地处广东省中南部,珠江三角洲中北 缘,地理位置优越,区位优势明显.2016-2018年,广州市地区生产总值 分别为19610.94亿元、 21503.15亿元和22859.35亿元, 同比分别增长8.2%、 7.0%和6.2%.广州市产业结构以第三产业为主,消费是带动经济增长的 最主要动力.2016-2018年末,广州市常住人口分别为1404.35万人、 1449.84万人和1490.44万人, 持续的人口净流入可为当地房地产及土地市 场发展提供支撑.财政收入方面,2016-2018年,广州市政府性基金预算 收入分别为824.8亿元、1308.1亿元和1403.8亿元,其中国有土地使用权 出让收入分别为739.0亿元、1232.9亿元和1327.3亿元. 2016-2018年,广州市土地出让总面积分别为605.46万平方米、 1086.77万平方米和923.18万平方米,2017年以来土地成交面积处于较 2016年增加,主要系受土地供应增加等影响.2018年全市土地出让面积 较2017年略有下降,但从用地性质看,当年住宅用地成交量同比上升 45.8%.受益于此,2018年全市土地出让金总额仍保持增长态势.当年, 全市实现土地出让总价为1475.95亿元,同比增长21.3%.

图表 3. 2016-2018 年广州市土地出让情况 指标

2016 年2017 年2018 年 土地出让总面积(万平方米) 605.46 1086.77 923.18 其中:住宅用地 238.75 254.04 370.5 商业/办公用地 79.86 62.84 50.93 工业用地 277.25 674.86 364.82 其他用地 9.60 95.03 136.92 土地出让总价(亿元) 732.33 1216.59 1475.95 其中:住宅用地 498.94 925.64 1148.81 商业/办公用地 206.20 209.77 168.41 工业用地 25.60 68.24 39.57

3 新世纪评级 Brilliance Ratings 指标

2016 年2017 年2018 年 其他用地 1.59 12.95 119.17 土地出让均价(万元/平方米) 1.21 1.12 1.60 其中:住宅用地 2.09 3.64 3.10 商业/办公用地 2.58 3.34 3.31 工业用地 0.09 0.10 0.11 其他用地 0.17 0.14 0.87 资料来源:CREIS(土地版) 广州市的土地储备项目包括荔湾区鹤洞东站储备地块等共16个项 目,实施主体涉及市本级、海珠区、白云区、花都区、番禺区、南沙区 和增城区.根据广州市财政局提供的数据,上述项目总投资额为1251.74 亿元,其中自有资金994.76亿元,计划融资256.98亿元,已通过发债融资 124.76亿元,本次发债计划融资132.22亿元.上述项目以对应地块的土地 出让收益作为偿债来源,预计融资本息为305.01亿元,预计可用于资金 平衡的土地相关收益1 为1547.47亿元;

从各项目看,各项目预计收益对融 资本息的覆盖倍数2 在1.37倍至68.90倍之间.

图表 4. 广州市土地储备项目情况(单位:亿元,倍)3 项目名称 实施主体 总投资额 自有 资金 计划 融资 规模 已通过 发债融 资 本次发 债计划 融资 预计融 资本息 支出 可用于 资金平 衡相关 收益 覆盖 倍数 荔湾区鹤洞东站储备地块 市本级 90.01 60.01 30.00 25.00 5.00 35.55 48.64 1.37 中铁物流地块 市本级 60.55 21.55 39.00 33.00 6.00 46.50 111.66 2.40 大干围西侧地块收储项目 海珠区 9.27 4.21 5.06 3.06 2.00 6.01 13.56 2.26 中大国际创新谷示范区地块收储 项目 海珠区 34.37 33.37 1.00 0.00 1.00 1.18 81.48 68.90 畜牧总公司地块土地储备项目 (含 正大康地地块) 市本级 22.25 1.05 21.20 0.00 21.20 25.07 37.07 1.48 健康城二期 白云区 38.96 30.85 8.11 0.00 8.11 9.59 157.98 16.47 广州市花都区广州北站大陵片区 花都区 8.20 0.00 8.20 7.20 1.00 9.72 68.19 7.02 中轴线地块八 花都区 3.00 0.00 3.00 0.00 3.00 3.55 16.62 4.69 广花公路东三地块 花都区 2.00 0.00 2.00 0.00 2.00 2.37 31.88 13.48 番禺汽车城土地储备项目 番禺区 23.52 16.28 7.24 6.00 1.24 8.58 67.22 7.84 长隆集团存量土地 CDE 地块 番禺区 116.30 93.54 22.76 0.00 22.76 26.91 112.29 4.17 广州市南沙区自贸试验区万顷沙 保税港加工制造业区块综合开发 项目 南沙区 150.96 137.96 13.00 0.00 13.00 15.37 34.23 2.23 庆盛枢纽区块综合开发项目 南沙区 304.84 286.84 18.00 0.00 18.00 21.29 129.55 6.09