XLS《1号楼备案价格》

市场对比因素影响值确定 ,,

, 选取东莞项目周边客户对比项目的别墅项目以及与本项目产品及客户成分类似的项目,作为本项目对比参考项目,采取市场类比定价法.

选取对象:恒大江湾、金地城南艺境、卓越维港、金地艺境水岸、金地风华等. ,,

, ,,

, ,,

, ,,

, 类比产品:金地城南艺境 ,,

, 大项因素 , 小项因素 , 细分因素 , 备注 品牌 , 品牌 ,,

金地,全国知名开发商,格林小城及物业在东莞口碑很好(三分之一的营销费用贴给物业) 地块价值 , 地块价值 , 大区域价值 , 东莞主城轴上的滨江新城,靠近城区 ,,

道路及交通情况 , 东莞大道与港口大道的交汇处,南城、厚街、道蛑醒氲亩懒蹇-城南板块 ,,

生活配套 , 学校商业生活类等配套齐全 ,,

区位升值空间 , 区域属于城市发展的快速上升阶段,是东莞新城生活的热门城市 ,,

外部环境 , 除滨江外无特殊生态环境 产品 , 社区规划 , 社区规模 , 占地23万方,建面42万方 ,,

内部园林景观 , 沿江园林景观带,休闲广场及运动场地等,钟楼、艺术雕塑、小火车、喷泉等;

,,

会所及其配套 , 美式主题会所,具备风情特色 , 产品类型 ,,

170-186O小双拼为主,辅以少量220-265O中、大双拼 , 建筑设计 , 建筑风格、建筑外立面 , 金地褐石系列别墅 , 户型结构 , 朝向 , 所有别墅坐北朝南朝向 ,,

户型格局(主要客厅、主卧景观,露台面积) , 空间较小气 , 景观因素 ,,

临江景观优越,前排可以看江,中间视野较差 , 朝向 ,,

所有别墅坐北朝南朝向 , 尘噪因素 ,,

部分道路音尘影响 , 楼间距 ,,

8-36m 附加值 , 赠送面积 , 地下室 , 无地下室 ,,

花园 , 花园面积100-180O 类比产品:恒大江湾 ,,

, 大项因素 , 小项因素 , 细分因素 , 备注 品牌 , 品牌 ,,

恒大,全国知名大开发商,东莞市莞乡商住区有限公司 地块价值 , 地块价值 , 大区域价值 , 望牛墩在售楼盘 ,,

道路及交通情况 , 临京港澳高速 ,,

生活配套 , 东莞市人民医院、望牛墩医院,望牛墩嘉荣购物广场商圈,万江恒大影城,华南mall ,,

区位升值空间 , 去年6月开,别墅均价从2.3万元/O略降到2.1万元/O) ,,

外部环境 , 厂房较多 产品 , 社区规划 , 社区规模(建面、占面) , 占地12万方,建面25万方 ,,

内部园林景观 , 项目自身规划有约70000m平米现代中式园林、中央丽湖 ,,

会所及其配套 , 约6100m平米风情商业街、私家水岸会所(设有恒温游泳池、棋牌室、桌球室、健身中心、乒乓球室等)、18班幼儿园等配套 , 产品类型 ,,

建筑面积约130-133O双拼、联排别墅产品 , 建筑设计 , 建筑风格、建筑外立面 , 新中式风格、玲珑墅 , 户型结构 , 朝向 , 南北朝向 ,,

户型格局(主要客厅、主卧景观,露台面积) , 空间较狭小 , 景观因素 ,,

园林 , 尘噪因素 ,,

道路音尘影响 , 楼间距 ,,

8-36m 附加值 , 赠送面积 , 地下室 , 地下室80O ,,

花园 , 花园面积80O 类比产品:金地艺境水岸 ,,

大项因素 , 小项因素 , 细分因素 , 备注 品牌 , 品牌 ,,

金地,全国知名开发商,格林小城及物业在东莞口碑很好(三分之一的营销费用贴给物业) 地块价值 , 地块价值 , 大区域价值 , 东莞主城轴上的滨江新城,靠近城区 ,,

道路及交通情况 , 东莞大道与港口大道的交汇处,南城、厚街、道蛑醒氲亩懒蹇-城南板块 ,,

生活配套 , 学校商业生活类等配套齐全 ,,

区位升值空间 , 区域属于城市发展的快速上升阶段,是东莞新城生活的热门城市 ,,

外部环境 , 除滨江外无特殊生态环境 产品 , 社区规划 , 社区规模(建面、占面) , 占地5.5万方,建面20万方 ,,

内部园林景观 , 一般园内园林景观 ,,

会所及其配套 , 一商务会所,普通健身类生活配套 , 产品类型 ,,

联排10-38栋,别墅为双拼联排别墅,面积172和160O,总共116套 , 建筑设计 , 建筑风格、建筑外立面 , 项目采用 褐石 系列设计风格,项目外立面采用时尚现代元素融入古典主义风格 , 户型结构 , 朝向 , 别墅坐北朝南朝向 ,,

户型格局(主要客厅、主卧景观,露台面积) , 面积一般,但使用率低 , 景观因素 ,,

金地小格调园林景观为主 , 尘噪因素 ,,

临江 , 楼间距 ,,

一般 附加值 , 赠送面积 , 地下室 , 无地下室 ,,

花园 , 花园面积平均60-120O 类比产品:金地风华 ,,

, 大项因素 , 小项因素 , 细分因素 , 备注 品牌 , 品牌 ,,

金地,全国知名开发商,格林小城及物业在东莞口碑很好(三分之一的营销费用贴给物业) 地块价值 , 地块价值 , 大区域价值 , 东莞主城轴上的滨江新城,靠近城区 ,,

道路及交通情况 , 东莞大道与港口大道的交汇处,南城、厚街、道蛑醒氲亩懒蹇-城南板块 ,,

生活配套 , 学校商业生活类等配套齐全 ,,

区位升值空间 , 区域属于城市发展的快速上升阶段,是东莞新城生活的热门城市 ,,

外部环境 , 除滨江外无特殊生态环境 产品 , 社区规划 , 社区规模(建面、占面) , 占地3.4万方,建面9.3万方 ,,

会所及其配套 , 岭南会所 , 产品类型 ,,

143平米叠拼 , 建筑设计 , 建筑风格、建筑外立面 , 金地风华系列东方美学岭南文化产品,接受度相对较高 , 户型结构 , 朝向 , 基本坐北朝南 ,,

户型格局(主要客厅、主卧景观,露台面积) , 使用率较高,产品有吸引力,但私密度较低 , 景观因素 ,,

园林景观为主 , 尘噪因素 ,,

影响较小(洋房临路) , 楼间距 ,,

一般 附加值 , 赠送面积 , 地下室 , 边墅地下室平均55O ,,

花园 , 花园面积平均50-120O 类比产品:卓越维港 ,,

, 大项因素 , 小项因素 , 细分因素 , 备注 品牌 , 品牌 ,,

中国房地产百强企业位列第22位 地块价值 , 地块价值 , 大区域价值 , 位于厚街中心位置 ,,

道路及交通情况 , 距离东莞地铁2号线陈屋站F出口仅约500米,寮夏站D出口约1200米,紧邻广深高速及环莞快速 ,,

生活配套 , 对面即为万科生活广场,近邻厚街万达广场及康乐南商圈 ,,

区位升值空间 , 厚街稀缺地块里面的大盘 ,,

外部环境 , 临近福神岗公园及厚街文化公园 产品 , 社区规划 , 社区规模(建面、占面、容积率) , 占地13万方,建筑25万方 ,,

会所及其配套 , 普通会所,周边各类配套齐全 , 产品类型 ,,

167-168连排别墅 , 建筑设计 , 建筑风格、建筑外立面 , 英伦风格 , 户型结构 , 朝向 , 坐北朝南 ,,

户型格局(主要客厅、主卧景观,露台面积) , 使用率较高、赠送面积大,但户型格局小 , 景观因素 ,,

周边有城市公园,内部园林景观 , 尘噪因素 ,,

周边道路粉尘,部分有洋房遮挡 , 楼间距 ,,

一般(20-30m) 附加值 , 赠送面积 , 地下室 , 地下室70O ,,

花园 , 花园面积50-110平方米 类比产品:海逸豪庭 ,,

, 大项因素 , 小项因素 , 细分因素 , 备注 品牌 , 品牌 ,,

长江实业和记黄埔地产 地块价值 , 地块价值 , 大区域价值 , 厚街水濂山森林公园旁 ,,

道路及交通情况 , 区域交通不便一般,但开车可较快到厚街中心 ,,

生活配套 , 厚街水濂山森林公园,周边学校、银行等资源齐全,但生活配套一般 ,,

区位升值空间 , 厚街生态型别墅大盘 ,,

外部环境 , 厚街水濂山森林公园 产品 , 社区规划 , 社区规模(建面、占面、容积率) , 占地60万方,建面200万方, ,,

会所及其配套 , 豪华会所 , 产品类型 ,,

260至880平方米类独栋别墅 , 建筑设计 , 建筑风格、建筑外立面 , 欧式风格,具备豪宅风格,普遍被认可 , 户型结构 , 朝向 , 主力坐北朝南 ,,

户型格局(主要客厅、主卧景观,露台面积) , 大露台、高赠送面积 , 景观因素 ,,

水濂山、湖水生态景观资源 , 尘噪因素 ,,

几乎无噪音影响 , 楼间距 ,,

非常宽 附加值 , 赠送面积 , 地下室 , 地下室70-250O ,,

花园 , 花园面积70-280平方米 , 联排产品均价推导 , 对比项目因素影响值 , 项目 , 产品 , 权重 , 品牌 , 地块价值 , 社区规划 , 产品类型 , 建筑设计 , 户型结构 , 景观因素 , 尘噪因素 , 楼间距 , 地下室 , 花园 , 得分 , 成交情况修正系数 , 对比因素总值 , 均价(产权单价) , 比准值 ,,

权重 ,,

, 0.0500000381469727 , 0.200000152587891 , 0.0500000381469727 , 0.100000076293945 , 0.0500000381469727 , 0.0500000381469727 , 0.200000152587891 , 0.0500000381469727 , 0.0500000381469727 , 0.100000076293945 , 0.100000076293945 ,

1 ,,

,,

,,

金地城南艺境 , 168-180双拼 , 0.150000076293945 ,

1 , 0.700000610351562 , 0.900000610351563 , 0.800000610351563 , 1.1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 , 1.20000061035156 ,

1 , 0.141 , 0.800000610351563 , 0.1128 ,

25000 ,

3750 ,,

恒大江湾 , 133O联排 , 0.150000076293945 ,

1 , 1.20000061035156 , 1.1 , 0.900000610351563 , 1.1 , 1.1 , 1.1 , 1.1 ,

1 , 1.1 , 1.1 , 0.1635 ,

1 , 0.1635 ,

22000 ,

3300 ,,

金地艺境水岸 , 162-172O联排 , 0.200000152587891 ,

1 , 0.700000610351562 ,

1 , 0.800000610351563 , 1.1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 , 1.20000061035156 ,

1 , 0.189 , 0.800000610351563 , 0.1512 ,

25000 ,

5000 ,,

金地风华 , 143O叠拼 , 0.25 ,

1 , 0.700000610351562 , 0.900000610351563 , 0.800000610351563 , 1.1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 , 1.1 ,

1 , 0.2325 , 0.900000610351563 , 0.20925 ,

28000 ,

7000 ,,

卓越维港 , 167-168O双拼 , 0.25 , 1.1 , 0.700000610351562 , 0.800000610351563 , 0.700000610351562 , 1.1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 , 1.1 , 1.1 , 0.2325 , 0.800000610351563 , 0.186 ,

32000 ,

8000 ,,

合计 ,,

1 0 , 比准总值 , 0.82275 , 比准均价 ,

27050 ,,

保利海棠 ,,

1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 ,

1 , 联排最终均价 ,,

, 22255.3875 , 保利海棠007地块别墅折扣体系 ,,

, ,,

,,

, 一.常规付款方式 ,,

, , 付款方式 , 折扣 , 预估比例 , 综合折扣率 , 极速付款 , 0.940000610351563 , 0.0500000381469727 , 0.047 , 一次性 , 0.950000610351562 , 0.0500000381469727 , 0.0475 , 分期一次性 , 0.970000610351562 , 0.100000076293945 , 0.097 , 商业按揭 , 0.980000610351562 , 0.5 , 0.49 , 分期商业按揭 ,

1 , 0.25 , 0.25 , 公积金 ,

1 , 0.0500000381469727 , 0.05 , 综合折扣率 ,,

1 , 0.9815 ,,

,,

,,

,,

,

二、认筹优惠 , 折扣 , 预估比例 , 综合折扣率 , 10万抵20万 , 总价优惠10万 ,

1 ,

100000 ,,

,,

,,

,,

,

三、开盘后特殊折扣 , 折扣 , 预估比例 , 综合折扣率 ,,

0.990000610351563 ,

1 , 0.990000610351563 ,,

,,

,,

,,

,

四、促销折扣 , 折扣 , 预估比例 , 综合折扣率 ,,

0.980000610351562 ,

1 , 0.980000610351562 , 小贷贴息 ,,

,,

,,

,,

,

五、团购折扣 , 折扣 , 预估比例 , 综合折扣率 ,,

0.990000610351563 ,

1 , 0.99 ,,

,,

,,

,,

,

六、认购优惠 , 折扣 , 预估比例 , 综合折扣率 ,,

0.990000610351563 ,

1 , 0.99 ,,

,,

,,

,,

,

七、老带新/老业主再购 , 折扣 , 预估比例 , 综合折扣率 ,,

10000元 ,

1 ,

10000 ,,

,,

,

八、准时签约折扣 , 折扣 , 预估比例 , 综合折扣率 ,,

0.990000610351563 ,

1 , 0.99 ,,

,,

, 总体折扣率 , 计算公式= , 第一项*第二项*第三项*第五项 , , 综合折扣率 ,,

0.9239684841387 , ,,

,,

, 出街价=(回收价+认筹优惠+老带新优惠)/(付款方式*开盘后折扣*促销折扣*团购折扣*准时签约折扣) ,,

, , , , , , , ,,

地上基准价 ,,

, 差价 , 基准值 , 极小值 , 极大值 , 极差值 ,,

联排 ,,

,

3500 , 3.45 , -1.6 , 0.899999999999999 , 2.5 ,,

, 地上面积 , 建筑面积 , 地下室面积 , 地上面积(算露台) 整体均价 , 22468.0360067565 , 17493.3502343477 ,

6000 , 23961.052300849 销售总面积 , 10916.84 , 17060.12 , 6143.28000000001 , 10916.84 销售总额(万) , 29843.86542 ,,

3685.96800000001 , 26157.89742 最低单价 ,

20400 , 15893.8171938677 最高单价 ,

25820 , 20839.8669956023 最低总价 , 409.5042 , 最高总价 , 582.87024 ,,

,,

,,

总价................