DOC《沧州市中级人民法委托拍卖项目》

沧州市中级人民法委托拍卖项目 (唐山水景花苑房地产) 资产评估报告书冀众泰评报字(2017)第100号 评估机构:河北众泰资产评估有限公司 报告提交时间:二零一七年四月十九日 目录

一、声明…1-1]

二、资产评估报告书摘要…2-4]

三、资产评估报告书正文…5-15]

1、委托方和产权持有者简介…5-5]

2、评估目的及价值类型…5-6]

3、评估范围与对象…6-6]

4、评估基准日…6-6]

5、评估原则…6-7]

6、评估依据…7-9]

7、评估方法…9-11]

8、评估过程…11-12]

9、评估假设…12-12]

10、评估结论…12-13]

11、特别事项说明…13-14]

12、评估报告基准日期后重大事项…14-14]

13、评估报告使用限制说明…14-15]

14、评估报告提出日期…15-15]

四、资产清查评估明细表

五、备查文件 沧州市中级人民法院委托拍卖项目 资产评估报告书 冀众泰评报字[2017]第100号 第一部分 声明

1、就注册资产评估师所知,评估报告中陈述的事项是客观的.

2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益,同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系,对委托方和相关当事方不存在偏见.

3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的,仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立.

4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效.评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限.

5、注册资产评估师及其评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验.

6、注册资产评估师及业务助理人员对评估对象进行了现场勘查.

7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表意见,并不承担相关当事人决策的责任.评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证.

8、遵守相关法律法规和资产评估准则,对评估对象价值进行估算并发表专业意见,是注册资产评估师的责任;

提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性和完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事人的责任.

9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,但不对评估对象法律权属提供任何形式的保证.

10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的,因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关. 第二部分 资产评估报告书摘要 评估目的 本次评估目的为沧州市中级人民法院受理的唐山城市建筑工程总公司申请执行唐山海丰房地产开发有限公司一案委托拍卖目的下涉及的已查封的被执行人唐山海丰房地产开发有限公司所有的部分商铺、住宅、幼儿园及超市、会所、车库、锅炉房及锅炉提供在评估基准日(2017年03月31日)的公允参考价值. 评估对象和评估范围 根据委托协议书的要求,本次评估范围为沧州市中级人民法院委托拍卖的房地产及设备.具体情况如下:商铺为座落在丰南区丰南镇长春里水景花苑小区的165-

18、165-20至165-32,165-45,165-47,A04-

1、A07-

8、A08-

25、A08-

26、A08-

27、A08-29至A08-35,

36、

37、

40、

41、

42、

168、

170、

172、

176、180号底商;

住宅为水景花苑小区内的304#、602#、603#楼的部分住宅;

幼儿园及超市、会所、车库、锅炉房均为水景花苑的配套附属设施;

锅炉是为水景花苑小区提供暖气的设备,目前已闲置. 纳入本次评估范围的房地产与委托协议书以及资产申报表中确定的资产范围一致. 价值类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值. 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额. 评估基准日 本项目的资产评估基准日为2017年03月31日. 评估方法 本次采用市场法及成本法对委估房地产进行评估,采用市场法对机器设备进行评估. 评估结论 经评估,沧州市中级人民法院所委托的房地产及机器设备在评估基准日(2017年03月31日)评估价值为87318973.00元. 其中:商铺的评估值为:46331805.00元;

住宅的评估值为:10628684.00元;

幼儿园及超市评估值为:10087480.00元;

会所评估值为:4091340.00元;

车库评估值:15810000.00元;

锅炉房评估值为:339664.00元;

锅炉评估值为:30000.00元. (具体情况详见后附评估明细表) 评估报告有效期 本次评估结果有效期为1年,自2017年03月31日起至2018年03月30日止,超过1年应重新聘请评估机构评估. 评估报告日:2017年04月19日. 以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书的全文. (此页无正文) 河北众泰资产评估有限公司 评估机构负责人 : 中国注册资产评估师: 中国注册资产评估师: 第三部分 评估报告正文 河北众泰资产评估有限公司(以下简称 众泰评估公司 )接受沧州市中级人民法院的委托,根据国家有关资产评估的法规、准则,本着客观、公正、独立、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对沧州市中级人民法院拍卖目的下所涉及的房地产及机器设备进行了评估.遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象在评估基准日(2017年03月31日)拍卖目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见是注册资产评估师的责任;

提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事人的责任.众泰评估公司于2017年03月31日至2017年04月19日,按照必要的评估程序对委托评估的资产进行了实地勘察、市场调查与询证,对委估资产在2017年03月31日所表现的市场价值作出了公允反映.现将资产评估情况及评估结果报告如下: 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者

(一)资产评估委托方及产权持有者 资产评估委托方为沧州市中级人民法院;

产权持有者为唐山海丰房地产开发有限公司.

(二)委托方以外的其他评估报告使用者 本次评估的报告使用者为相关拍卖公司及法律法规规定的行政管理单位.

二、评估目的及价值类型: 本次评估目的为沧州市中级人民法院委托拍卖资产涉及的唐山海丰房地产开发有限公司所有的商铺、住宅、幼儿园及超市、会所、锅炉房及锅炉提供在评估基准日(2017年03月31日)的公允参考价值. 根据本次评估目的,选择的价值是市场价值,市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额.

三、评估范围和对象: 根据委托协议书的要求,本次评估范围为沧州市中级人民法院委托拍卖的房地产及设备.具体情况如下:商铺为座落在丰南区丰南镇长春里水景花苑小区的165-

18、165-20至165-32,165-45,165-47,A04-

1、A07-

8、A08-

25、A08-

26、A08-

27、A08-29至A08-35,

36、

37、

40、

41、

42、

168、

170、

172、

176、180号底商;

住宅为水景花苑小区内的304#、602#、603#楼的部分住宅;

幼儿园及超市、会所、车库、锅炉房均为水景花苑的配套附属设施;

锅炉是为水景花苑小区提供暖气的设备,目前已闲置. 纳入本次评估范围的资产与委托协议书以及资产申报表中确定的资产范围一致.

四、评估基准日: 本项目资产评估基准日为2017年03月31日. 根据委托方的要求,评估基准日选取了现场勘察日(2017年03月31日),有利于评估日期接近经济行为发生日,确保评估结果比较真实、合理的反映资产现状. 本次评估取价标准为评估基准日的有效价格标准.

五、评估原则: 本次评估根据国有资产管理及评估的有关规定,遵循以下原则:

(一)遵循独立性原则.作为独立的社会公正性机构,评估工作始终坚持独立的第三者立场,不受外界干扰和委托者意图的影响;

(二)遵循客观性原则.评估人员从实际出发,通过现场勘察,在掌握翔实可靠资料的基础上,以客观公正的态度,运用科学的方法,使得评估结果具备充分的事实依据;

(三)遵循科学性原则.结合本次评估的特点,我们聘请了有关的行业专家和评估专家进行了多次认真的论证,并在查阅大量资料的基础上制订了可行的评估技术方案,同时结合各类资产的特点确定了科学的评估方法,使资产评估结果科学合理;

(四)遵循产权利益主体变动原则.即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提,确定其在评估基准日2017年03月31日的现行公允市场价值;

(五)遵循合法原则.即房地产及机器设备评估是以评估对象的合法权益为前提进行.

(六)遵循替代性原则.评估作价时,如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价值标准有多种,则选用较低的价格.不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响;

(七)遵循公开市场原则.即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;

六、评估依据: 行为依据: 沧州市中级人民法院司法鉴定委托书.

(二)法规依据:

1、中国资产评估协会《资产评估操作规范意见(试行)》[国资办发(1996)23号]

2、河北省资产评估协会《河北省资产评估操作规范实施细则》[(1996)冀国资评字第53号]

3、财政部财评字[1999]91号关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知

4、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知〔会协2003第18号〕

5、《中华人民共和国城市房地产管理法》

6、《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)

7、《资产评估准则--基本准则》

8、《资产评估职业道德准则--基本准则》

9、《资产评估准则―评估报告》

10、《资产评估准则―评估程序》

11、《资产评估准则―业务约定书》

12、《资产评估价值类型指导意见》

13、《资产评估准则--不动产》

14、《资产评估准则--机器设备》

(三)取价依据:

1、吕发钦主编的《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)

2、评估人员现场勘察、调查了解获取的资料以及市场调查获取的价格资料

3、2012河北建筑、安装工程预算定额和取费定额、调差文件、12市政定额及相应的取费定额

4、机械部科技信息研究院《2017机电产品报价手册》

5、全国机电产品市场价格信息数据库咨询系统

6、委托方、产权持有单位提供的资产评估清查明细表等其他评估相关资料

7、其他取价依据等.

(四)产权依据 所评估的资产没有取得产权证书

七、评估方法: 评估人员在认真分析所掌握的资料,根据评估对象的特点及评估目的,遵照国家有关法律、法规,估价技术标准,按照拟定的评估方案,对委估房地产采用市场法及成本法进行评估,对机器设备采用市场法进行评估.

(一)对房地产采用市场法评估 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术方法的总称.具体就是将待估资产与所选交易案例进行比较,将交易时间、交易方式、区域因素、个别因素的差异进行技术调整,最终得出评估值的一种方法.

(二)对房地产采用成本法进行评估 公式:评估值=重........