DOC《房地产动态》

房地产动态 半月刊2016年8月25日 国家信息中心 中国房地产信息网(www.

crei.cn) 主办 未经许可不得它用 2016年二季度全国房地产市场分析与发展预测 关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见 2016年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况 2016年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况 2016年1-7月北京市房地产市场运行情况 朱中一:中国房地产市场还是政策主导的市场 资产荒 背景下信贷大增 或将抑制房地产去库存 国土部:上 黑名单 房企将被禁止拿地 房地产开发统计资料 2016.16 目录大势点评 2016年二季度全国房地产市场分析与发展预测 政策动向 住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、中国人民银行、国家税务总局、国家工商行政管理总局、中国银行业监督管理委员会关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见 解读《关于全面划定永久基本农田实行特殊保护的通知》 市场走势 2016年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况 2016年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况 2016年1-7月北京市房地产市场运行情况 二线城市占领 涨幅榜 房价上涨 四小龙 隐现 业界论坛 朱中一:中国房地产市场还是政策主导的市场 易宪容:房地产市场为何会冰火两重天 地产金融 资产荒 背景下信贷大增 或将抑制房地产去库存 四大迹象表明核心二线楼市 限贷 三季度将落地 营销管理 房地产增速换挡期:大房企忙整合扩规模 海外之窗 退欧影响!伦敦商业地产价格7月降幅创英国最大 加拿大:海外买家税难挡加拿大高房价 要闻简报 财政部:高校学生公寓免征房产税 国土部:上 黑名单 房企将被禁止拿地 供求信息 重庆市江津区国土资源和房屋管理局国有土地使用权公开公告出让公告 房地产开发统计资料 2016年1-6月固定资产投资(不含农户)情况 2016年1-6月各地区固定资产投资(不含农户)住宅建设情况 2016年1-6月全国房地产土地开发、房屋建筑与销售情况 2016年1-6月各地区土地购置情况 2016年7月70个大中城市新建住宅价格指数 2016年7月70个大中城市新建商品住宅价格指数 2016年7月70个大中城市二手住宅价格指数 大势点评 2016年二季度全国房地产市场分析与发展预测 国家信息中心信息资源开发部 2016年二季度,全国房地产市场整体仍在延续前期的回暖态势,但在地方政策微调的背景下,市场持续回暖的态势出现变化,呈现出分化调整的迹象,区域间房地产市场呈现出 冰火两重天 的格局,部分二线城市替代一线城市领涨楼市,成为整个市场关注的焦点.

一、政策影响分析 2016年二季度,中央政治局会议4月份提出要有序消化房地产库存,加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革成重点;

同月,多部委要求建立租购并举的住房制度;

次月,国务院会议确定培育和发展住房租赁市场的四条措施,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》6月正式出台,对加快培育和发展租赁市场有了更具体的规范,推动住房租赁市场更规模化、集约化、专业化,住房租赁市场发展将迎来新阶段.住房租赁市场顶层设计出台,标志着未来租赁市场迎来发展的新阶段,未来相关立法将进一步完善.同时随着住房租赁市场的不断推动发展成熟,长期来看,未来租赁税费优惠、房地产税由流转向持有转化以及个税改革的共同作用下,市场由购房向购租并举转变,将会对国人居住习惯和购房观念带来巨大变革,楼市将进入购租并举的新阶段. 从政策影响来看,继3月一线市场整体爆发,到 四小龙 的诞生;

从4月房市的全面复苏,到

5、6月的回调,房地产市场的剧烈变动超出人们的想象.当前城市分化格局明显,部分热点城市在持续宽松政策影响下,市场呈现过热发展趋势,一线城市已率先出台调控收紧措施,沪深限购加码,上海实施房地产金融宏观审慎管理,北京通州将商住纳入限购范围,一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价.而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻,市场仍以去库存、促消费为主基调,供应端实行差别化供地政策,优化供应规模和结构等措施,需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放. 从未来政策走向来看,近日,在谈及下半年楼市调控的方向时,发改委发言人赵辰昕表示,下半年,针对市场分化的情况,应更加注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展.对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨;

对

三、四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存.

二、全国房地产市场运行情况

1、房地产开发投资保持平稳增长,未来仍有调整可能 2016年上半年,全国房地产开发完成投资46631亿元,同比增长6.1%,增幅与上年同期相比加快1.5个百分点,与2015年全年相比加快5.1个百分点.其中,商品住宅完成投资31149亿元,同比增长5.6%,增速与上年同期相比加快2.8个百分点,与2015年全年相比加快5.2个百分点. 分季度看,在市场销售回暖的带动下,房地产企业投资信心有所上升,二季度当季投资增速基本与一季度持平,增长6.0%,略降0.2个百分点,表明企业对市场中长期前景仍不乐观.下阶段,房地产投资增速仍面临下行的可能性,投资增速回升的幅度较为有限.

2、新开工增速增速回落,但仍保持较快增长 2016年上半年,商品房新开工面积7.75亿平方米,同比增长14.9%,增速与一季度相比回落4.3个百分点.其中,商品住宅新开工面积为5.34亿平方米,增长14.0%,回落0.8个百分点. 分季度看,二季度当季新开工面积增速出现预期内的回落,但仍保持着两位数的增长.从新开工面积的规模来看,达到2015年以来的单季最高值,但低于2011年-2014年同期的规模水平.尽管销售回暖,新开工意愿有所改善,但由于市场整体的库存压力仍然较大,加之城市间分化趋势加强,预计未来新开工面积持续反弹的可能性不大,但不同城市间的差异将加大.

3、房屋销售面积增速见顶回落,商品房待售面积持续下降 2016年上半年,全国共实现商品房销售面积6.43亿平方米,同比增长27.9%,增速较上年同期加快24个百分点,较2015年全年加快21.4个百分点,但较一季度回落5.2个百分点,销售增速见项回落.其中,商品住宅实现销售面积2.18亿平方米,同比增长28.6%,较一季度回落7个百分点.从商品房待售面积看,截至2016年6月底,全国商品房待售面积为71416万平方米,比5月末减少753万平方米,比2月末减少2515万平方米,去库存效果较为明显,尤其是住宅库存规模下降更为显著.6月末商品住房待售面积为43598万平方米,比5月末减少1650万平方米,比2月末减少3037万平方米,连续4个月保持下降. 分季度看,二季度商品房销售增速出现回落,但仍处于较高水平,增速超过20%,高于绝大多数年份同季增速.从未来销售增速的走势来看,受一线城市及部分二线热点楼市政策收紧的影响,同时房价的上涨也将挤出部分需求,预计未来房屋销售增速将调整回落. 标杆房企房屋销售形势好于行业平均水平,房价涨幅快于全国平均涨幅.从重点房企的销售情况来看,2016年二季度,31家标杆房企实现销售面积10769万平方米,同比增长40.5%,快于全国平均水平12.6个百分点,实现销售额13288亿元,增长59.3%,高于全国平均水平17.2个百分点.从标杆房企的平均成交价格来看,2016年上半年度标杆房企平均成交价格为12339元/平方米,同比上涨13.4%,比一季度房价上升256元/平方米.而同期,全国商品房平均成交价格为7571元/平方米,同比增长11.1%.标杆房企平均成交价格涨幅快于全国平均水平2.3个百分点.

4、房地产贷款保持快速增长,个人住房贷款余额增速再创新高 截止2016年6月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为23.9万亿元,同比增长24.0%,增速比上年末高3.1个百分点,比3月末高1.8个百分点.房地产贷款余额占各项贷款余额的23.6%,比上年末高1.2个百分点.其中,个人住房贷款余额为15.4万亿元,同比增长32.2%,增速比上季度末高5.7个百分点;

住房开发贷款余额为4.2万亿元,同比增长11.7%,增速比上季末低1.5个百分点;

地产开发贷款余额为1.7万亿元,同比增长7.5%,增速比上季末低15.3个百分点.2016年上半年,新增房地产贷款2.9万亿元,同比多增1.0万亿元,占各项贷款新增额的38.9%,比2016年一季度扩大6.3个百分点.

5、房价同比上涨城市个数继续增多,城市间分化明显 从同比价格指数看,2016年房价同比指数持续上升,至6月份,70个大中城市商品住宅房价同比上涨12.0%,达到近两年来的最高值,接近2013年年底时的最高涨幅水平. 从房价同比指数的分布情况来看,呈现出上涨城市个数逐渐增多、分化继续的特征.与2013年的情况相比,当前的房价涨幅与上轮类似,但具体来看,又有着明显区别,主要有两点:一是在上涨的城市个数上低于上一轮.2013年5月-2014年6月,商品住宅价格连续14个月有69个城市同比保持上涨,而此轮房价上涨的城市个数明显低于2013年,3月份为40个城市,6月份也仅有57个城市,明显低于上一轮的69个城市.二是城市间的差异明显加大,上一轮的房价上涨为大多数城市普涨,城市间涨幅差异相对较小,而此轮则为部分热点城市房价暴涨带动全国整体房价上行,绝大多数城市房价涨幅较低,城市间差异显著.在2013年12月份,同比最高涨幅为21.9%,最低为下跌2.2%,中位数为上涨9.5%,涨幅超过10%的城市个数有31个,超过5%的有66个.2016年6月份,房价同比最高上涨47.4%,最低下跌3.5%,中位数为上涨2.1%,涨幅超过10%的城市个数有12个,超过5%的有19个. 分城市看,6月份70个大中城市中有57个城市出现上涨,其中深圳、厦门、上海、南京、合肥、北京等6城市涨幅超过20%,广州、杭州、天津、福州、武汉、惠州等6城市涨幅介于10%和20%之间.在涨幅较快的城市中,多为一线城市及部分二线热点城市和少数三线城市.6月份,有12个城市房价同比仍在下跌,其中跌幅较大的城市有锦州、牡丹江、丹东等东北地区的城市. 房价环比上涨城市个数回落,整体涨幅仍处于高位.从环比价格指数来看,自2015年4月份起,随着政策宽松和销售改善,房价环比指数进入上涨期,环比上涨的城市个数逐渐增多,房价涨幅也开始加大.2016年上半年,房价环比涨幅继续加大,尤其是在4月份,环比上涨1.8%,涨幅创下2010年以来新高,超过2013年3月时的涨幅(环比上涨1.5%),接近2009年12月时的涨幅水平(环比上涨1.9%).5月份起,随着热点城市政策的收紧,房价环比涨幅开始回落,6月份整体上涨1.3%,较4月份回落0.5个百分点. 从房价环比指数的分布情况来看,呈现出区域热点涨幅较高,但涨幅略有降温的特征.2016年6月,仅有10个城市保持下跌,其余接近八成城市房价环比均保持上涨,最高涨幅有所回落,由上月的环比上涨5.5%回落到本月的4.9%.从加权平均值看,6月份70个大中城市商品住宅价格环比指数的加权平均值为101.3,比上月下降0.1个百分点. 分城市来看,6月份70个大中城市中有55个城市商品住宅环比价格保持上涨,领涨城市为合肥、厦门、南京等二线城市,分别上涨4.9%、4.7%、4.0%,热点二线城市开始取代一线城市领涨全国.在上涨的55个城市中,有38个城市涨幅在1%以内,有14个城市涨幅在1%-3%之间,有3个城市涨幅超过3%.6月份,有10个城市环比仍在下跌,其中锦州、牡丹江、唐山等环比跌幅较大. 6.土地购置面积降幅继续收窄,地价涨幅回落,但异常地块宗数增加显著,城市间分化加剧. 2016年上半年,全国土地购置面积为9502万平方米,同比下跌3.%,跌幅进一步收窄.其中,二季度当季房地产企业共购置土地5925万平方米,同比上涨3.1%,与此前连续6个季度的负增长形成了鲜明对比.预计未来热点城市土地购置仍将保持较快增长,竞争激烈,但其他城市土地购置意愿依然较低,全国整体将保持低速增长. 根据城市地价动态监测系统的数据,2016年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3715元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6809元/平方米、5662元/平方米和771元/平方米,分别比上季度上涨1.29%、0.62%、1.95%和0.71%.从分用途地价增速变动情况来看,商服、工业地价环比变化平稳,综合、住宅地价环比增速温和上行.分城市级别看,一线城市各用途地价环比增速由升转降;

二线城市商服、住宅地价环比、同比增速持续上升;

三线城市住宅地价环比增速出现上涨迹象. 2016年二季度,各地上报异常交易地块75宗,比上季度增加了30宗,比上年同期增加了37宗.其中,一线城市上报了18宗,二线城市上报了20宗,三四线城市上报了37宗.上报的异常交易地块中,成交单价创新高的11宗,较上一季度翻番,是2014年以来,单价创新高地块出现最多的季度.

7、重点城市投资增速低于全国平均水平,销售和新开工则快于全国,城市间分化显著 从40个城市运行数据来看,2016年上半年,投资增速保持平稳,销售形势继续回落,但仍保持较快增长,新开工意愿较强.对比来看,销售增速(当季)已连续四个季度高于投资增速. 从房地产开发投资增速来看,有9个城市房地产开发投资出现负增长,这些城市有沈阳、大连、无锡、哈尔滨、杭州、厦门、贵阳、北京、武汉等,主要是受两方面原因影响,一是市场形势低迷和库存较高的影响开发意愿下降,如沈阳、大连、呼和浩特、贵阳等,二是受前期土地供应规模限制导致开发投资总量偏低,如无锡、杭州、厦门、北京、武汉等.其余31个城市保持增长,其中长春、南昌、深圳、乌鲁木齐等城市增速较快,超过30%. 从房屋销售情况来看,除北海外,其余39个城市商品房销售面积均保持增长,其中石家庄增长最快,涨幅达98.2%,其次是三亚、苏州、南京、杭州、温州、乌鲁木齐、无锡、太原等城市,涨幅也均超过了50%,还有长春、南昌、合肥、天津、福州等18个城市商品房销售面积增幅介于20%和50%之间,仍保持较快增长. 综合40个大中城市投资增速和销售增速的数据,投资增长、但销售下降的城市个数有1个,为北海市;

投资销售均保持增长的城市个数有30个,其中苏州、南京、温州、南昌、太原等城市销售和投资均保持较快增长;

投资下降但销售增长的城市个数有9个,包括杭州、无锡、武汉、北京、厦门、哈尔滨等城市. 从土地购置面积来看,2016年上半年40个城市整体土地购置面积仍保持负增长,同比下跌4.2%,但比一季度收窄7.5个百分................