DOC《技术部分（实施方案）》

技术部分(实施方案)

1、对项目重点、难点分析、认识及对策措施分析 (1)认识分析 本项目为土地开发整理项目即土地一级开发,土地一级开发是指政府在出让土地前,对土地进行整理、投资和开发,将生地变为熟地的过程,其目的是 生地做熟、毛地做净 ,使土地具备可建设的条件,具备{投入的属性.

具体来说,就是按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求,由土地一级开发主体对一定区域内纳入储备的土地进行地上建筑物的拆除、地下障碍物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基础设施建设( 七通一平 ),使该区域内的土地达到供应条件的行为.在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做. 土地作为人类生产发展的基础和源泉,土地是有限和稀缺的,我国正处在城市化的快速发展时期,土地供求关系之间矛盾日益突出,而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下,城市土地市场存在着土地供应总量失控、土地价格扭曲、寻租活动盛行等问题,因此,通过土地储备实现政府对土地一级市场的调控,提高城市土地资源配置效率,有利于推进与区域产业化、经济发展水平相互协调的城市化建设,有利于区域可持续发展的实现. (2)重点、难点分析 由于政策环境不完善,项目开发链条较长、涉及面较广,资金投入大,使得土地开发风险也很大,而由于对资金需求量大,土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈. 1)资金密集,资金需求量大. 土地一级开发业务是属于资金密集型业务,资金需求量大,占用时间长,流动性差,使用集中,致使土地一级开发企业资金严重不足. 土地招拍挂出让方式的规定,阻隔了房地产开发一二级联动的 小步走,快速跑 的运作方式,使得前期资金投入量加大. 2)某些业务环节容易产生纠纷. 土地一级开发业务的业务环节为:规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让. 其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷,拖延业务的进展,造成资金沉淀,延缓资金周转. 3)土地需求受经济环境和政策影响大. 其一,土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能,是政府调控房地产行业的工具. 其二,从二级市场需求来讲,工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响,住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响.为支持产业发展,国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂. 4)在进行 七通一平 基础工程中,要涉及供水供电、电讯等部门.应统一领导、行动一致,不造成返工浪费才有保证.在统一规划、统一征地、统一设计、统一组织施工、统一使用资金的组织领导下,同时把自来水、雨水、污水、电讯、煤气管道和电缆埋入地下,一次施工完毕,路修到哪里,地下管道就铺到哪里,路灯亮到哪里,花草树木也种到哪里.才能避免今后的返工浪费. (3)对策措施分析 在城市化进程中,需要我们通过市场经济机制合理利用土地,做到既最大限度地满足社会物质生产和生活对土地的需求,促进土地合理布局,实现土地供需平衡;

同时又要保护耕地,保护一切土地资源,防止污染,保护土地利用生态系统,并提高其功能,给人们带来良好的环境效益.因此,城市化建设中的土地利用要重视但不能过于偏重耕地保护,要促进和保障经济发展但不能盲目发展,力求重点是要做好以下几项工作: 1)树立科学可出续发展观,加强规划编制工作 首先,要编制科学合理的综合国土规划,包括生产力布局、空间布局、国土整治等内容的国土规划,使土地利用规划与城市规划相衔接和协调.其次,要健全完善土地利用规划.在综合规划的指导下,开展土地资源调查和评估,科学制定土地利用计划,并以规划为依据,实施土地用途管制. 2)分类指导,因地制宜地实施土地调控和管理 一是对于集聚效应高的中心城区和城镇的发展、城中村和中心城区城郊结合的改造开发以及重点培育和发展的中心城市,要进一步扩大城市规模,提高集聚辐射和规模效应,在国土管理部门的调控下,加大跨年度耕地占补平衡和全省内异地平衡力度.二是对于为公共利益如进行道路建设、绿化建设需要使用集体土地的,要尽快批准征地手续,以免造成农民安置补偿落后、损害农民利益的后果.三是对于耕作基础好、成片上规模的耕地以及基本农田,要严格控制征地审批,以维护我国的耕地保护和粮食安全问题.四是要尽快建立和完善城市土地的市场化配置机制和城市土地价格的市场化形成机制,挖潜存量土地,建设健全土地储备制度,合理调控土地市场供应数量.五是要开展地籍调查,明确土地产权,进行土地登记,在各级政府、土地所有者和使用者之间合理分配土地收益. 3)加强管理,探索农村集体建设用地流转新机制 我国法律未正式提出农村土地使用权的流转,但九届全国人大四次会议曾指出:在长期稳定土地承包关系的基础上,鼓励有条件的地区积极探索土地经营权流转制度的改革.在当前的用地形势下,在政府尚未能全部对农民实施社会保障的情况下,可以考虑允许集体经济组织保留的非农建设用地进入市场流转,集体土地所有者可以以自己的身份,将建设用地予以出租或作价入股,农民可收取租金或参与收益分配.在这一过程中,关键是要加强监督和管理土地的用途,控制非农建设用地的转让过程,建立合法的利益分配机制.在条件成熟时,可允许乡镇企业、村民宅基地流转,建立城乡土地置换机制,通过给农民一定的利益来换取经济社会发展所需要的土地空间. 4)土地一级开发项目不同于二级开发,不能直接用土地抵押贷款,也很难操作项目开发贷款,国家银监局下文严禁各银行发放以土地未来收益作为保障的土地开发贷款.所谓的一级开发融资创新如基金、债券等只能作为理论创新来探讨,当前阶段,因为地方财力吃紧,银行融资严限,政府发债杯水车薪,引入社会资金参与土地一级开发也许是不错的选择,也就是说,对政府来说,土地一级开发的融资问题要跳出自有财政和银行融资的局限,尝试引入社会资金,对参与开发的企业来说,一级开发的融资是要把项目分解成BT模式,以BT项目融资,也就是说,把土地一级开发项目转变为以BT模式为核心是当前土地一级开发项目融资及参与开发企业的投资保障的关键.这就要求一级开发项目必须符合当地市场需求,量力而出,更必须符合两规及各类立项报批手续.