DOC《南通市市区国有土地上房屋征收》

3.确定评估价格.各被征收房屋分别与对应类型 标准样本住宅 进行房地产实体状况因素比较,按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格. 其计算公式为: 被征收住宅评估价格Vi=V0*K31i /100 其中K31i 为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收住宅实体因素情况修正系数,系数确定参见附件六. 第二十四条 住宅房屋 地大于房 的评估 对旧城区原国有土地上被征收住宅房屋的合法建筑面积小于合法土地使用面积的,其合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积的部分,按照评估的 标准样本住宅 基准价格的70%减去 标准样本住宅 重置成新价格所得差额给予补偿;

对集体土地征收为国有土地(含农改居)的,区分下列情况分别给予补偿: 1.合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积,且合法土地使用面积小于等于合法房屋建筑占地面积1.43倍,其合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积的部分,按照评估的 标准样本住宅 基准价格的70%减去 标准样本住宅 重置成新价格所得差额的60%给予补偿;

2.合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积,且合法土地使用面积大于合法房屋建筑占地面积1.43倍,合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积的部分,其中在合法房屋建筑占地面积1.43倍以内的,按照评估的 标准样本住宅 基准价格的70%减去 标准样本住宅 重置成新价格所得差额的60%给予补偿;

超出合法房屋建筑占地面积1.43倍的部分,按照120元/O给予补偿.

第四章 非住宅非营业用房征收评估 第二十五条 非住宅非营业用房评估办法 非住宅非营业用房征收评估首选市场比较法,因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时,可适用成本法评估.非营业用房的成本法应用说明参见附件九. 第二十六条 成本法评估技术路线 1.测算土地取得成本:土地成本包括地价款及购置税费,地价款可选用市场比较法、基准地价系数修正法、成本法等测算,购置税费按照政策标准执行,土地取得成本PD=地价+购置税费,参见附件九;

2.确定建设成本:建设成本包括建筑物的建安价格和前期、相关专业费用,根据被征收非住宅非营业用房的建筑结构,参照附件十所示建安价格标准作适当修正,建筑物的建设成本PJ=建安价格+前期及专业费用;

3.确定管理费用PG,参见附件九;

4.确定销售费用PX,参见附件九;

5.确定投资利息PT,参见附件九;

6.确定销售税费PS,参见附件九;

7.确定开发利润PK,参见附件九;

8.估测折旧:现场查勘并对照附件十四,评估测算确定建筑物的折旧额C,参见附件九;

9.被征收房屋价格:根据《房地产估价规范》,非住宅非营业用房的征收补偿价格Vi为:Vi=PD+PJ+PG+PX+PT+PS+PK-C

第五章 非住宅营业用房征收评估 第二十七条 非住宅营业用房评估方法 非住宅营业用房征收评估首选市场比较法进行,因案例收集等具体原因无法适用市场比较法评估时,可选用收益法评估,以上两种方法都不适用时,采用成本法或房地产估价规范规定的其他评估方法进行. 第二十八条 市场比较法评估 市场比较法可分为可比实例直接比较法与基准价格比较修正法. 1.可比实例直接比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较,对这些可比案例的已知价格作各项因素修正,直接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法. 可比实例直接比较法的技术路线为: (1) 选取可比实例.可比实例的选取条件应符合附件十一的要求;