DOC《海安县人民政府》

协商不成的,可以委托与评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定. 第十二条 评估程序:1.接受评估委托,明确评估基本事项并签订征收评估委托合同;

2.验收委托方提供的有关资料,拟订征收评估作业方案;

3.到征收地点进行现场查勘,拍摄影像,做好记录;

4.根据现场查验产权资料及有关数据进行分析;

5.确定估价方法,进行测算;

6.出具分户初评结果;

7.交由征收部门公示,征求意见;

8.公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释;

9.对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告;

10.修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门,并由征收部门向被征收人转交分户评估报告;

11.评估报告及相关资料立卷、归档保管. 第十三条 评估结果表达形式:1.在征收实施之前由征收部门委托评估机构开展前期调查,向征收部门和征收管理部门提交项目征收补偿资金总额概算报告;

2.在征收实施时由选定的评估机构评估并提交委托范围内被征收房屋的整体评估报告及被征收人分户补偿评估报告,作为被征收房屋的补偿依据. 评估结果应当以人民币为计价的货币单位,精确到元.

第二章 房屋性质认定及分类 第十四条 房屋性质认定:对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;

房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,应以房屋登记簿为准.对于未经登记的建筑,应当按照相关职能部门认定、处理结果进行评估. 被征收房屋合法土地使用权性质、用途和面积,以土地使用权证书和土地登记簿的记载为准;

土地使用权证书和土地登记簿的记载不一致的,除有证据证明土地登记簿确有错误外,以土地登记簿为准.对于未领取土地使用权证的,以国土部门的确认为准. 第十五条 房屋分类:被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房(见附件1).

第三章 住宅房屋征收评估 第十六条 住宅房屋征收评估方法:被征收住宅房屋适用比较法的基准价格修正方式估价.其征收评估价格测算的技术路线为: 1.确立评估基准.在征收项目范围内设定 标准样本住宅 作为评估基准( 标准样本住宅 的设定要求见附件3);

2.测算基准价格.按《房地产估价规范》规定的方式,采用比较法评估出 标准样本住宅 的基准价格,基准价格按比准价格的算术平均值确定(测算基准价格的可比实例的选择要求见附件3).其计算公式为: 基准价格 = **** Vs ―可比实例价格,n为可比实例的个数;

―交易情况修正系数.由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100;

―交易日期修正系数.该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况,并参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定;

―可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数(系数确定见附件4);

―可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数(系数确定见附件5). 3.确定评估价格.各被征收房屋分别与对应类型 标准样本住宅 结合相关调整修正系数进行房地产实体、区位因素比较,按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格. 其计算公式为: (1)被征收成套住宅评估价格Vc= 标准样本住宅基准价格** (2)被征收独门院落住宅评估价格Vd= 标准样本住宅基准价格***Kd (3)被征收非成套住宅评估价格Vf= 标准样本住宅基准价格***Kf1*Kf2 K31i―标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数(系数确定见附件4). K32i―标准样本住宅区位因素情况修正为被征收房屋区位因素情况修正系数(系数确定见附件5). Kd ―独门院落调整系数(系数确定见附件3). Kf1―非成套综合修正系数,取值为0.98. Kf2―平房独院调整系数,取值为1.1.国有直管住宅房屋不享有此调整系数.