DOC《南通市市区国有土地上房屋征收》

房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准.对于未经登记的建筑,应当按照区政府(管委会)组织相关部门会商、认定和处理的结果进行评估. 在房屋征收评估过程中,房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的,评估机构应当在评估报告中说明有关情况. 第十条 估价对象 被征收范围内,经现场查勘认定的被征收建筑物、构筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产(简称 被征收房屋 ),被征收房屋的评估价值不得遗漏、虚构. 第十一条 估价目的 以货币结价的被征收房屋价值评估目的应当表述为 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值 . 用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为 为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值 . 第十二条 估价时点 被征收房屋价值估价时点为房屋征收决定公告之日. 用于产权调换房屋价值估价时点应当与被征收房屋价值评估时点一致. 第十三条 价值内涵 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋所受租赁、抵押、查封等因素的影响. 房屋建安价是指以估价时点的建筑材料、施工机械、人工等,重新建造与旧有房屋具有同等效用新房屋的建筑安装工程费用(不含内部装修及附属设施价格). 房屋重置价格由房屋勘察设计费和前期工程费、房屋建筑安装工程费、规费、管理费用、开发利润、利息、销售税费等构成. 第十四条 评估假设 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产. 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在估价时点的平均交易价格.确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素. 第十五条 估价方法 注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场状况,对市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估. 被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场比较法评估;

被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;

被征收房屋是工业、生产、仓储用房地产的,如市场交易量较少,无法选用市场比较法的,就应当选用成本法评估;

被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估. 可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果. 第十六条 评估模式 本市征收评估采用市场评估模式进行.对住宅房屋的征收补偿金额,按市场评估价结合最低总额保障的方式确定,最低总额保障是指被征收房屋的补偿总额低于政府规定的最低补偿总额并符合政府规定的补偿对象的,补足至该总额.对非住宅房屋的征收补偿价格,按市场评估价确定. 第十七条 样本房估价要求 同一项目由两家以上同时实施的,样本房评估应由牵头单位统一协调后出具评估报告. 第十八条 房屋征收评估价值构成 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素. 被征收房屋室内外装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;