DOC《东莞市人民政府办公室文件》

(一)、

(二)项中的较大者. 第七条 集体经济组织的投入总额等于以下三部分之和:

(一)土地权益;

(二)出资款和长期借款;

(三)因改造项目而发生的其他投入. 土地权益的价值为二级开发主体受让的土地使用权评估价值,扣减合作企业支付的一级开发成本和二级开发主体受让土地使用权时支付的土地出让金及税费后的价值. 第八条 合作企业支付的一级开发成本包括:

(一)前期费用,如土地房产调查费用、规划编制费用、评估费用、历史违法用地罚款等;

(二)拆迁补偿成本;

(三)道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出;

(四)拆除工程费用;

(五)财务费用;

(六)管理费用;

(七)应纳税费. 第九条 合作企业支付的拆迁补偿成本分以下几种情况进行核算:

(一)受偿主体是合作双方以外的第三方,按照货币补偿、现房补偿、期房补偿的价值之和核算,现房、期房的价值以市场评估价为基础确定,若不存在现房补偿、期房补偿的,则只计算货币补偿金额;

(二)原土地使用权、地上建(构)筑物所有权为合作企业所有或合作企业实际控制,拆迁补偿成本以原土地使用权、地上建(构)筑物的市场评估价为基础确定;

(三)原土地使用权、地上建(构)筑物所有权为集体经济组织所有,该集体经济组织从合作企业或项目公司取得的相应对价,计入集体经济组织的收益,不计入该集体经济组织土地权益应扣减的拆迁补偿成本. 第十条 纳入《适用定额地价或基准地价核收地价的 三旧 改造项目清单》的改造项目,在清单有效期内,土地出让金按基准地价的70%计收.否则,按照《协议出让国有土地使用权规定》和国土资厅发〔2013〕20号文件核算土地出让金.相应土地使用权出让环节的税费,按照现行税收法律法规并参照《东莞市 三旧 改造项目税费指引》核算. 第十一条 收益总额等于货币收益和分成物业价值之和,分成物业价值以其市场评估价为基础确定. 第十二条 货币收益包括:

(一)土地出让金分成;

(二)合作企业、项目公司因合作改造而支付给集体经济组织的现金及现金等价物,包括但不限于以合作诚意金、拆迁补偿款、项目收益、利润分配、现金股利等名义支付的现金及现金等价物,但不包括从合作企业、项目公司取得的借贷性资金. 土地出让金分成纳入土地款专户管理,其他货币收益按照集体经济组织收支管理的规定进行管理. 第十三条 分成物业包括:

(一)改造项目竣工后归属该集体经济组织所有的商业用房、居住用房、公共管理用房、其他用房等各类房产及配套性设施.

(二)合作企业或项目公司出资异地建设,产权归属集体经济组织的各类房产及配套性设施. 第十四条 集体经济组织应在充分考虑货币收益后续投资渠道和投资风险、分成物业租金水平和增值空间的基础上,合理安排货币收益和分成物业的总比例. 第十五条 集体经济组织应在充分考虑合作企业或项目公司支付能力和风险的基础上,合理约定收取货币收益的期限. 集体经济组织应特别注意长期限(如5年以上)分期分取货币收益的风险,如企业破产、解散、转移主要资产、股东抽逃出资等.建议取得全部货币收益不迟于以下时间的较早者: