DOC《⒈新建商品住宅销售价格指数的计算方法。》

⒈新建商品住宅销售价格指数的计算方法.

⑴各城市基本分类月环比价格指数. 计算步骤与方法:第一,计算某一新建商品住宅项目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类的环比指数;

第二,采用双加权计算全市三个基本分类的环比指数,即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数,然后将两个价格指数再简单平均计算. 具体计算过程为: ①计算各项目各基本分类(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上商品住宅)本月及上月平均价格. 本月及上月平均价格计算公式为: 和(1-1) 其中:、为第i个项目第j基本分类t期(本月)、t-1期(上月)销售金额,、第i个项目第j基本分类t期(本月)、t-1期(上月)销售面积. ②计算各项目各基本分类月环比价格指数. i连续性销售项目和新开项目环比价格指数的计算. 连续性销售项目是指,该项目本月和上月对应分类都有成交记录;

新开项目是指,该项目本月第一次进入市场销售(本方案中连续四个月没有成交记录的在售项目也视为新开项目). 对于新开项目,需对上月该项目各分类平均价格进行评估,具体评估方法如下:如果新开项目附近区域存在可比在售项目,则按照该可比项目对应分类成交价格评估新开项目上月价格;

如果没有,则根据区域、地段、价格同质可比原则,选取与该项目位置属同一级别区域的相似项目,按照其对应分类成交价格评估新开项目上月价格;

如果上述项目都不存在,则根据该项目附近区域内本月二手住宅交易价格变动幅度或有关价格数据变动幅度进行评估. 连续性销售项目和新开项目基本分类环比指数. (1-2) 其中:为第i个项目第j基本分类t-1期(上月)平均价格(对于新开项目则为评估的平均价格),为t期(本月)平均价格. ii间断性销售项目环比价格指数的计算. 间断性销售项目是指,由于市场供求变化等原因导致该项目当月有交易,对应分类上月没有交易,而在上月之前的两个月内曾经有交易的项目. 对于该类项目,依据项目上月之前两个月内离本月最近的各分类成交数据计算各分类平均价格,再利用下列计算公式计算基本分类环比价格指数: (1-3) 其中:表示第i个项目第j基本分类t期(本月)平均价格,表示距离本月最近的对应基本分类平均价格,n为距离本月的月份个数. ③计算全市基本分类月环比价格指数: (1-4) 其中:为第i个项目第j基本分类环比价格指数,为第i个项目第j基本分类t期(本月)销售面积(金额),n为该基本分类中包含项目的个数.将分别利用销售面积和金额加权计算得到的两个指数再简单平均计算. ⑵各城市基本分类以上类别价格指数. ①定基价格指数的计算公式(注:以2015年为基期,即以2015年平均价格为基期价格、2015年销售面积为基期销售面积). (1-5) 其中:Pt表示当月各分类平均价格,Q2015表示2015年各分类销售面积,、分别为本月和上月定基价格指数,为环比指数. ②月环比价格指数的计算公式. (1-6) ③月同比价格指数的计算公式. (1-7) ⒉二手住宅销售价格指数的计算方法. ⑴各城市基本分类月环比价格指数. ①计算各基本分类中选中的二手住宅的环比指数. (2-1) 其中:为第j基本分类中第i个样本住宅t期(本月)价格,为t-1期(上月)价格. ②计算全市基本分类环比价格指数. 采用双加权计算全市各基本分类的环比指数,即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数,然后将两个价格指数再简单平均计算. (2-2) 其中:为第j基本分类中第i个样本住宅环比价格指数,为第j基本分类中第i个样本住宅所代表住宅类型的t期(本月)销售面积(金额),n为该基本分类中包含样本住宅的个数. ⑵各城市二手住宅销售价格指数的计算方法同各城市新建商品住宅销售价格指数.