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三、康复路批发市场发展历程 西北最大的服装批发基地康复路商圈为专业性批发市场,在西北地区颇有知名度.现已被全国各地投资者、经营者与同行业人士所熟知.早期康复路市场是全国第一代批发市场兴建于1984年,80年代的康复路市场并非专业服装类批发市场,同时还经营日用小百货,瓜果,蔬菜等业种.90年代后逐渐成为以中低档服饰商品为主的批发市场,和当时北京秀水街和武汉汉正街驰名.1997,98年左右长乐路周边90年代初期建造的第二代室内的批发商场逐渐形成气候,长缨西路上鞋类批发市场兴起,但康复路市场硬件配套设施还停留在建设初期的水平,造成客户一定程度上分流,进入一个回落阶段.2000年后康复路市场一直保持平稳增长的势态、但破旧的经营环境限制了商户的发展.2002年后,以康复路市场的品牌效应为依托,逐步形成多个以 产品品牌 为核心的批发市场.在2003年受非典影响,以康复路市场的空置率为契机对康复路市场进行了大幅度改造,进一步提升康复路商圈硬件设施的完善.

四、西安投资市场发展现状与趋势 目前,西安商业地产已经出现近乎于热火朝天的现象,也表明西安地产已正式进入商业地产时代的时期已来临.具体现象如下:

1、各类零售型物业的面市给予投资者数不胜数的投资机会,而投资者对于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质疑.

2、应于市场的发展需求,专业型批发市场将成为投资者的 首选对象,而更多的投资者则表示他们选择投资批发市场的 理由是看中未来发展趋势及良好利润空间.

3、批发市场在近期也将成为抢滩西安市民投资的主流市场,实现了跨越式发展,且正逐渐成为房地产市场的主力物业类型之一.

4、批发市场必将让全国及西安本地各类投资者将眼光瞄向于康复路市场各大物业,而现有康复路市场则是经营者为主体,他们主要是购买经营权或实施租赁权的方式进行经营.这类市场而对于投资者的投资空间存在着一定的限制性,一方面来源于各大物业没有产权式销售的权利,另一方面则局限于经营户对产权式销售的认识存在着不足.

5、对于以上这类现象的存在,将由新康复路?西北商贸中心这个具有21万建筑面积的项目打破这个格局,再造新康复路商圈的宏图即将在2005年变成一种现实,一种改变传统商业市场的现实.

五、市场核心问题呈现 鉴于对市场调研的深刻,西安商业市场主要状况浮出水 面,而作为操作本案的目的性,需客观与实际的操作于本案.主要核心状况如下:

1、零售型物业的投资逐步转向批发型物业的投资:因这类市场的投资已发展的时期,投资空间有限,投资形式也较为单一.促进着的投资市场的最大化是未来商业市场发展的趋势.

2、批发市场脏、凌、乱等形象依然存在:因这类市场在固有概念当中均是这类形象,但由于市场的逐步完善性,促使这类物业必将得到改变.必将以优化购物环境为背景从而提升市场形象力

3、批发市场单一功能制约它的有效发展:在西安市场,批发市场依然是批发为主,主要看中 量 的产生,而对于购物环境及产品品质上无太多的追求.同时,批发市场依然是纯购物功能,无餐饮、休闲、娱乐、展示等功能的存在.

4、客户网络单一化与市场区域化:现有康复路各类批发市场, 它们的主要辅射目标就是西安本地及周边市场.对于客户也 是锁定于这类区域的客户为主,在层次上也偏低.