DOC《评估报告》

五、价值时点:二O一八年八月十二日.

六、价值定义:本报告提供的房地产司法鉴定价值是估价对象在现状合法利用条件下于价值时点的公开市场价值,即在公开市场最可能形成或成立的价格.

七、估价依据:

(一)、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国物权法》

4、《司法鉴定程序通则》

(二)、本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》

2、《浙江省人民法院实施(人民法院对外委托司法鉴定管理规定)细则》.

(三)、委托方提供的有关资料

1、司法鉴定委托书

2、房屋所有权证、土地使用权证

(四)估价机构各估价人员所搜集掌握的有关资料.

八、估价原则: 本次估价遵守独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则.

(一)、独立、客观、公正原则 要求估价机构有完全独立性,估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系,不受外部干扰因素影响,从实际出发,公平合理地进行估价.

(二)、合法原则 应以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提进行.所谓合法,是指符合国家的法律、法规和当地政府有关规定,其权益才能受法律保护,并体现其权益价值.

(三)最高最佳使用原则 应以估价对象为最高最佳使用为前提进行.在合法使用前提下,房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用.最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使用方式.

(四)价值时点原则 估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值.

(五)替代原则 估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.同一供求范围内,在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用,其价格会相互牵制而趋于一致.

九、估价方法: 根据估价目的及估价对象的状况,分别采用不同的估价方法.估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种.本次对房地产司法鉴定价值进行评估,是估价人员在认真分析所掌握的资料,进行了实地查勘,对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后,结合估价对象的实际,宜采用市场比较法. 市场比较法是将估价对象与在价值时点有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.

十、估价结果: 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,运用科学的估价方法,仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况,经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素的分析,确定衢州市童家巷2弄2号201-221室、301-312室、2弄4-1号(共34间)的抵押总价值为人民币9281000元整,大写金额人民币玖佰贰拾捌万壹仟元整. ........