DOC《凤冈县人民政府文件》

凤冈县人民政府文件 凤府发〔2018〕13号 县人民政府关于印发凤冈县城镇土地定级及 基准地价更新标准的通知 各镇乡人民政府,县政府各工作部门;

贵州凤冈经济开发区管委会: 《凤冈县城镇土地定级及基准地价更新标准》已经县人民政府研究,并报县人大常委会审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行.

2018年11月11日 (此件公开发布) 凤冈县城镇土地定级及基准地价更新标准 为进一步规范和培育健康有序的土地市场,发挥市场配置土地资源的决定性作用,强化土地资源和资产管理,使土地定级及基准地价成果在指导和规范土地市场方面发挥作用和城市建设、城市功能的提升、城市经济的发展等方面发挥其优势,为提高政务透明度,方便相关人员使用本次基准地价更新成果,特编制本实施细则.

一、凤冈县基准地价更新成果 1.中心城区基准地价 表1 凤冈县中心城区基准地价表 用途 级别 商服用地 住宅用地 工业用地 范围 Ⅰ

4900 1000

260 龙泉镇 Ⅱ

3300 900

250 龙泉镇 Ⅲ

2200 800

240 龙泉镇 何坝镇

207 花坪镇 Ⅳ

1400 700

220 龙泉镇 何坝镇

195 花坪镇 备注:花坪镇因征地补偿标准低于龙泉镇、何坝镇,故工业用地低于龙泉镇、何坝镇. 其地价定义如下: (1)估价期日:2017年7月1日. (2)商服用地地价:定级范围内国有土地使用权价格,指主要用于商业、服务业的土地.土地使用年限为40年,容积率为1.0,临街深度20米,市政基础设施配套程度Ⅰ级地范围内达到宗地红线外 六通一平 (通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯)和宗地红线内场地平整,Ⅱ、Ⅲ级地范围内达到宗地红线外 五通一平 (通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整,Ⅳ级地范围内达到宗地红线外 四通一平 (通路、通上水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整. (3)住宅用地地价:定级范围内国有土地使用权价格,指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施用地.土地使用年限为

70 年,容积率为2.0,市政基础设施配套程度Ⅰ级地范围内达到宗地红线外 六通一平 (通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯)和宗地红线内场地平整,Ⅱ、Ⅲ级地范围内达到宗地红线外 五通一平 (通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整,Ⅳ级地范围内达到宗地红线外 四通一平 (通路、通上水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整. (4)工业用地地价:定级范围内国有土地使用权价格,指主要用于工业生产、物资存放场所的土地.土地使用年限为50年,容积率为1.0,市政基础设施配套程度Ⅰ级地范围内达到宗地红线外 六通一平 (通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯)和宗地红线内场地平整,Ⅱ、Ⅲ级地范围内达到宗地红线外 五通一平 (通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整,Ⅳ级地范围内达到宗地红线外 四通一平 (通路、通上水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整. 2.镇乡基准地价. 表2 凤冈县镇乡基准地价表 镇乡 类别 用途 级别 商服 用地 住宅 用地 工业 用地 范围 一类 镇乡 Ⅰ

800 500

220 进化镇、琊川镇、 绥阳镇 Ⅱ

700 400

207 Ⅲ

600 300

195 级别外

400 240

195 二类 镇乡 Ⅰ

700 450

220 蜂岩镇、天桥镇、 永和镇、永安镇、 土溪镇 Ⅱ

600 350

207 Ⅲ

500 300

195 级别外

400 240

195 三类 镇乡 Ⅰ

600 370

220 王寨镇、新建镇、 石径乡 Ⅱ

500 300

207 Ⅲ

400 240

195 级别外 其地价定义如下: (1)估价期日:2017年7月1日. (2)商服用地地价:定级范围内国有土地使用权价格,指主要用于商业、服务业的土地.土地使用年限为40年,容积率为1.0,临街深度15米,市政基础设施配套程度Ⅰ级地范围内达到宗地红线外 五通一平 (通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整,Ⅱ~Ⅲ级地范围内达到宗地红线外 四通一平 (通路、通上水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整. (3)住宅用地地价:定级范围内国有土地使用权价格,指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施用地.土地使用年限为70 年,容积率为2.0,市政基础设施配套程度Ⅰ级地范围内达到宗地红线外 五通一平 (通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整,Ⅱ~Ⅲ级地范围内达到宗地红线外 四通一平 (通路、通上水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整. (4)工业用地地价:定级范围内国有土地使用权价格,指主要用于工业生产、物资存放场所的土地.土地使用年限为50年,容积率为1.0,市政基础设施配套程度Ⅰ级地范围内达到宗地红线外 五通一平 (通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整,Ⅱ~Ⅲ级地范围内达到宗地红线外 四通一平 (通路、通上水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整.

二、土地定级及基准地价更新成果的应用说明 1.按照《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)的要求,本次进行了综合定级,确定商服、住宅、工业用地级别时均查看凤冈县土地定级(基准地价图). 2.土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界线的简要文字说明,确定宗地的土地级别应以土地级别图为准. 3.以主、次干道为级别界线的,低级别一侧临路的宗地原则上归入上一级别.各类用地级别界限以道路为界时,道路低级别一侧地上若有建筑物,则临街第一排建筑物的地价取用高级别基准地价;

道路低级别一侧地上若无建筑物,则进深20 米范围内的地价取用高级别基准地价. 4.宗地跨越两个不同级别的,原则按照高级别确定.若只有少数土地面积在高级别范围内时,则该宗地按低级别确定. 5.土地出让时,应严格控制和保护限制建设区、禁止建设区、自然保护区、风景名胜区、水源及生态保护区、文物保护区、基本农田、旅游用地、林业用地等,因实际建设需要占用,需符合法律法规的规定并得到相关部门的许可. 6.本次基准地价的调整更新和发布,确定的基准地价是指在某一时点上,城镇各土地级别或均质区域内,在设定容积率水平下和某一开发程度下的各种用途(商服、住宅、工业等)法定最高出让年限完整的国有土地使用权平均价格.内涵包括土地取得费(征地补偿费或城市拆迁补偿费)、土地开发费、利息、利润、政府规定的有关税费及土地所有权收益. 7.本次基准地价调整用地类型为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地三类.并根据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017),对具有不同经济效益能力的土地用途在基准地价基础上确定了不同的价格评估标准,详见《凤冈县中心城区各用途基准地价水平对照表》. 8.本次基准地价调整评估基准日为2017年7月1 日.城镇基准地价是随社会经济发展变化的,将根据变化情况及时调整.由于基准地价受土地供求关系(如土地利用规划、土地供应计划)、经济发展水平、物价指数等多方面影响.基准地价调整成果动态变化比土地定级成果要快.一般情况下,基准地价调整成果应在公布周期内根据土地市场状况调整或配合地价指数使用. 9.在使用工业用地地价时要注意国家规定等级所对应的出让最低价标准.龙泉镇、何坝镇,县城规划区以内、土地定级范围以外工业用地参照中心城区末级工业用地地价水平,地价影响因素修正体系均按城区末级地修正体系,县城规划区以外、土地定级范围以外、行政辖区以内工业用地参照一类镇乡二级工业用地地价水平,地价影响因素修正体系均按城区末级地修正体系.花坪镇规划区以外、土地定级范围以外、行政辖区以内工业用地参照一类镇乡三级工业用地地价水平、地价影响因素修正体系均按城区末级地修正体系. 10.中心城区土地定级范围之外、中心城区城市规划范围内,商服、住宅地价水平参照城区末级地地价水平及其地价影响因素修正体系. 11.中心城区行政辖区范围内、城市规划区外商服、住宅地价水平参照一类镇乡一级地,地价影响因素修正体系均按城区末级地修正体系. 12.镇乡级别范围外的土地,参照三类镇乡三级地基准地价水平确定.

三、公共服务项目用地基准地价 依据《国土资源部办公厅关于公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔2017〕27号), 自2017年8月1日起,新发布的基准地价成果均应包含公共服务项目用地基准地价,8月1日前已经发布的应补充制订,提交备案的基准地价修正体系应包含公共服务项目用地 (详见附件1).

四、基准地价修正应用 基准地价体系的建立可作为县政府制定地价政策的依据,进行宗地地价评估时,应严格按照国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)运用基准地价修正体系评估. 宗地评估地价=分用途基准地价*区域因素修正系数*容积率修正系数*土地使用年期修正系数*期日修正系数+开发程度修正

(一)用途修正. 中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)从2017年11月1日起实施,按该标准,建设用地包括商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地. 中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》从自2012年1月1日起实施,新标准增加了城乡用地分类体系,调整了城市建设用地分类体系,将市域城乡用地分为2大类8中类17小类,城市建设用地分为8大类35中类44小类. 为做好与国家标准《土地利用现状分类》及《城市用地分类与规划建设用地标准》的衔接,适应现实生活中众多用途的评估需要,按照土地供求关系的替代性和价格的相对一致性,对于具有不同经济收益能力的土地用途,确定不同的价格评估标准,进行分类管理.(详见附件

2、附件3)

(二)区域因素修正. 按照《2017年凤冈县中心城区及镇乡基准地价影响因素及系数修正表》中宗地地价影响因素指标说明表、修正系数表确定.

(三)容积率修正. 基准地价评估时对应的容积率是均质地域内的平均容积率,各宗地的容积率可能各不相同,而同时,容积率对地价的影响极大,难以在编制基准地价修正系数时考虑进去.因此如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响,就必须进行进一步修正,将平均容积率修正到实际容积率水平. 1.商服用地. A、中心城区: 凤冈县Ⅰ、Ⅱ级地:Kij=H*K1+K2*40%+( K3+K4+…+Kn)*30% 凤冈县Ⅲ、Ⅳ级地:Kij=H*K1+( K2+K3+…+Kn)*40% 式中K

1、K

2、K3…Kn 分别为商服房屋第1层、第2层、第3层…第n层按面积比例分摊的容积率,其中K1小于1时按1计. H为底层房屋临街(主次干道)深度修正系数,当深度小于或等于20米时,H=100%;

当深度大于20米时,计算式为: Ⅰ、Ⅱ级地H=[(h-20)*30%+20]/h;

不临主次干道时,H=30%;

Ⅲ、Ⅳ级地H=[(h-20)*40%+20]/h;

不临主次干道时,H=40%. B、镇乡: 凤冈县

一、二类镇乡:Kij= H*K1+( K2+K3+…+Kn)*40% 凤冈县三类镇乡:Kij= H*K1+( K2+K3+…+Kn)*50% 式中K

1、K

2、K3…Kn 分别为商服房屋第1层、第2层、第3层…第n层分摊的容积率,其中K1小于1时按1计. H为底层房屋临街(主次干道)深度修正系数,当深度小于或等于15米时,H=100%;

当深度大于15米时,计算式为:

一、二类镇乡:H=[(h-15)*40%+15]/h;

不临主次干道时,H=40% 三类镇乡:H=[(h-15)*50%+15]/h;

不临主次干道时,H=50% 2.住宅用地 A、中心城区: 当宗地容积率K小于或等于标准容积率(标准容积率为2.0)时,不作容积率修正;

当宗地容积率K大于2.0时,Kij= K/2.0*100%. B、镇乡: 当宗地容积率K小于或等于标准容积率(标准容积率为2.0)时,不作容积率修正;

当宗地容积率K大于2.0时,Kij= K/2.0*100%. C、求算商业、住宅混合用地地价时,总容积率K,商服用地基准地价A,住宅用地基准地价B,商业与住宅建筑面积分别占a%和b%,商服用地采用总容积率按公式计算修正系数为K商、住宅用地采用总容积率查表得到修正系数为K住,则计算公式: 单位地价=A*K商................