DOC《采购需求》

采购需求 第一部分 总体项目要求

一、项目概况 北京市肛肠医院(北京市二龙路医院)创立于1937年,是一所以治疗肛肠疾病为特色,融医疗、教学、科研、预防为一体的医保定点三级甲等中西医结合医院.

开放床位400张,年门诊量30万,手术量万余例次,包括全国各省、市、港、澳、台患者及国际友人.是一座现代化、智能化综合医院.根据国家卫计委《关于医疗卫生机构后勤服务社会化改革的指导意见》,全面提升医院的后勤管理和服务的专业水平,更好地为医院和患者提供更优质的服务,创造更优美的医疗环境.现就物业管理服务面向社会进行招标. 总目标:医院物业管理工作应为就医患者和医院工作人员提供各类优质服务,确保医院服务支持系统的高效运转,提供优质、经济、细致、周到、高效的服务和智能化管理,创造整洁、文明、安全、方便的工作、就医环境. 总体要求:物业管理企业,依照合同约定的物业管理项目及标准开展工作,严格按照行业国际质量标准执行.分项服务符合相应的标准、规范,并有具体的管理措施,整体项目档次定位合理,要与物业本身档次及服务要求相匹配.中标单位应依法依规管理、操作.除不可抗力原因外,因承包方的原因造成全院停水、停电、停气、停暖及重大设备故障事故,引起的不良后果和损失,由承包方承担相应的法律和经济责任.发包方有权要求索赔及追究责任.物业管理单位要按要求做好节能减排及安全生产工作.对物业服务的要求如有漏缺请各投标商投标时给予充分考虑,中标后不能因招标文件中的缺漏提高物业价格或降低服务质量等.

二、基本情况

(一)项目基本情况 1.项目地点为北京市西城区德外大街16号,于2012年7月正式投入使用,占地面积7178平方米,总建筑面积约28800平方米 其中:地上19800m?/地下9000m?.主体建筑成 L 型,位于院区东南部,建筑北侧采用了退层式阶梯布置.地上8层,地下2层.男女卫生间170个,院区绿化面积约2500平方米. 2.编制床位400张.门诊量约900人次/日,出入院900人次/月. 3.医院在岗职工565人,其中在编在岗后勤人员约10人(收发人员、电工、技工、库管员等).

(二)功能分布 顶部综合设备;

8层行政办公;

7层特需病房、信息中心、报告厅;

6层内科住院病房和外科住院病房;

4-5层外科住院病房;

3层手术部、重症监护室和部分门诊科室;

2层化验室、病理科、内镜中心等功能检查科室和部分门诊科室;

1层为门诊科室、医院大堂、各类窗口、急诊部(含筛查和肠道等感染门诊);

地下1层放射科、供应室、药剂科等医疗用房和各类保障用房;

地下2层及B层立体停车库和各类保障用房. 三层体检楼

(三)设施设备 1.空调系统:包括中央空调(麦克维尔空调制冷(武汉)有限公司.设备型号:PFS360.2XE;

设备名称:单螺杆式冷冻机组)和分体空调,冷却塔:2台. 2.锅炉系统:青岛荏原环境设备有限公司生产的荏原蒸汽锅炉LSS2.0-1.0-Q共4台及附属设备. 3.电梯系统 :客梯7部、货梯3部. 4.机动车停车场:地下二层机械车位109个,地面车位20个. 5.变配电系统:变压器柜2组(容量1250KVA)、高压柜12面、低压柜20面. 6.楼宇自控系统. 7.给排水系统: 变频无负压供水装置. (1)生活水给水系统,变频无负压供水装置.由市政管网单路供水;

(2)排水系统,生活污水采用合流制经污水井化粪池,经生活污水处理站设备处理后排入市政污水管道;

(3)实验室医用污水经医疗污水处理站医用污水设备处理后排入市政污水管道;

(4)雨水系统,屋面雨水由雨水斗收集后,经立管排至室外散水,经绿地渗透后,排至室外管井. 8.监控系统:6个22寸监视器、3个32寸监视器、7个硬盘、108个摄像头、20套门禁. 9.消防系统:主机一套、消防泵4台、消火栓泵2台、喷淋泵2台、稳压泵2台、地下400立方米水池一个及配套附属设备. 10.氧气站:八楼楼顶放置 .正负压机房在B1层. 11.污水站:生活及医疗污水处理站一座. 12.生活水泵房:B2层设置北京特高换热设备有限公司生产低区热交换器2套,高区热交换器2套及附属设备. 13.热交换站:B2层设置北京特高换热设备有限公司生产供暖热交换器2套及附属设备.

三、本次招标的物业管理服务项目 所有房屋设施设备的运行维护服务,保洁、保安服务,配电消防监控运行管理,医疗废物收集、运送管理服务等.包括但不仅限于内容如下: 1.房屋日常养护维修服务;

2.设备运行与日常维护服务;

3.综合维修服务;

4.车场管理(机动车和非机动车)的监管服务;

5.保安(门卫、收发、夜间值班)服务;

6.保洁服务;

7.医疗垃圾存放、收送服务;

8.住院病人护理的监管服务;

9.药品运送、供应室消毒辅助服务;

10.药剂分装服务;

11.服务岛人员的监管服务;

12.外聘司机的监管服务;

13.洗涤收发的监管服务;

14.殡葬服务;

15.化粪池及污水井管理;

16.综合服务.

四、特别说明 1.投标人须具备北京市物业服务定点政府采购项目物业定点服务供应商资格且营业执照经营范围包含物业管理服务内容. 2.投标人应具有相关医疗卫生机构五年以上服务的成功业绩. 3.具有接纳医疗机构原后勤在职人员成功业绩的投标人优先考虑,优先接纳医院在职后勤职工,执行北京市二龙路医院原待遇(工资及福利由医院承担). 4.在服务期内任何进行物业管理服务的人工费(包括工资、福利保险、奖金、加班费、工服等)、办公设备与维保工具、日常办公费用、税费以及因管理服务而发生的投资及折旧费、人力资源、财务、培训、技术支持、采购、差旅等费用亦由物业方负责. 5.日常保洁工具及耗材费用(除洗手液、卫生纸及抽纸外)、设施设备小修材料费(年费用20000元以内)、化粪池清掏(20000元以内)及由于物业方管理责任给业主造成损失的费用由物业方承担. 6.医院将提供必要的办公用房、值班用房等. 7.本次招标以整体服务形式参与投标,物业服务企业部分服务内容需分包,必须取得医院同意,医院不与第三方签订管理合同. 8.本项目服务期限为三年. 第二部分 分项服务内容及要求

一、房屋日常养护维修服务 1.内容 房屋日常养护维修是指为保持办公楼的办公室、会议室、接待大厅、公共区域、卫生间、走廊、屋面等的原有完好等级和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作. 2.要求 (1)确保办公楼房屋的完好等级和正常使用;

(2)要爱护办公楼内的设施,未经委托方批准,不得对办公楼结构、设施等进行改动;

(3)及时完成各项零星维修任务,合格率100%,一般维修任务不得超过24小时.

二、设备运行与日常维护服务 1.内容 包括变配电系统、电梯系统、给排水系统、空调系统、锅炉供暖系统、污水处理系统、中监控系统、消防系统、楼宇自控系统、停车管理系统、门禁系统等. 2.要求 制定设备安全运行岗位职责、建立巡检、维护保养、运行记录,建立设备档案、维修档案并加强设备机房的环境管理,使其符合相关设备管理使用要求.专业人员持证上岗,严格执行操作规程保证24小时岗位职守,确保安全运行,无重大管理责任事故.

(一)变配电系统 供电设备管理维护是指为保证办公楼变配电室的供电系统正常运行,对高、低压电器设备、电气照明装置等设备进行日常管理和维护. 1.内容 (1)对办公楼内的变配电室供电系统高、低压电器设备、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修;

(2)建立各项设备档案;

(3)建立、落实配送电运行、电气维修制度和配电室24小时管理制度;

(4)及时排除故障,保证供电设施完好;

(5)管理和维护好避雷设施;

(6)制订供电系统应急预案并定期组织演练,做好突发事故处置;

(7)做好夜景照明、节日灯光系统的监管;

(8)建立节电措施;

(9)负责高压绝缘工具定期的检验工作. 2.要求 (1)统筹规划,做到合理、节约用电;

(2)供电运行和维修人员必须持证上岗;

(3)加强日常维护检修,公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好;

(4)设备出现故障时,维修人员应在10分钟内到达现场维修,并做好记录,设备零维修合格率达到100%,一般性维修不过夜;

(5)严格执行用电安全规范,确保用电安全;

(6)保证建筑物避雷设施的部位,确保设施完好、有效、安全;

按规定做好年检工作;

(7)保证突发事故发生时能够快速及时并正确处置;

(8)各种电机和运行设备定期进行维修、保养;

(9)进行高压绝缘工具检测并出具报告.

(二)电梯维保 电梯维修保养由院方与专业维修公司签订维修保养合同,中标物业公司负责管理. 1.内容 (1)电梯准运证、年检合格证、维修保养合同完备.安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好,轿厢、井道、机房保持整洁、设备维护达标;

(2)电梯维修保养由院方与电梯专业维修公司签订维修保养合同,中标物业公司负责管理.电梯运行时间按规定执行,操作人员持证上岗,运行出现故障时由物业公司通知维保单位在规定的时间内到达并组织抢修.有运行应急预案. 2.要求 服务满意度达95%以上.

(三)给排水系统 给排水设备运行维护是指为保证办公楼范围内的给排水设备、上下水管线、(含生活污水和医用污水排放设备)阀门等的正常运行使用所进行的日常养护、维修及外管道系统的维修、抄表计量和清洗. 1.内容 (1)加强值班巡视,密切注视给排水系统运行情况;

(2)对办公楼内给排水系统的设备、设施,如消防水泵、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管等正常运行使用进行日常养护;

(3)加强巡视检查,及时对排水系统各种设备出现的故障进行维修;

(4)加强巡视检查,对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修,同时禁止使用消防水喉做其他用途;

(5)定期检查与清理顶部雨水管线杂物;

(6)制订给排水系统及防汛应急预案并定期组织演练,做好突发事故处置;

(7)对生活及医用污水排放设备运行情况定期检查及对设备的维护情况进行监管. 2.要求 (1)加强日常检查巡视,保证给排水系统正常运行使用;

(2)加强巡视检查,防止跑、冒、滴、漏,保证设备设施完好;

(3)保持室内排水系统通畅;

(4)设备出现故障时,维修人员应在10分钟内到达现场维修,并做好记录,零维修合格率达到100%,一般性故障排除不过夜;

(5)做好节约用水工作;

(6)保证雨水管线畅通,确保雨季不发生漏水事故;

(7)保证突发事故发生时能够快速及时并正确处置.

(四)空调系统 空调设备维修保养由院方与空调专业维修公司签订维修保养合同,中标物业公司负责管理. 1.内容 (1)对楼宇公共区域、办公区域内的空调设备正常运行使用进行日常管理、巡视检查;

(2)建立空调机组设备档案;

(3)建立每年一次对风机盘管和分体空调过滤网清洗消毒制度;

(4)管理和维护空调系统各管线实际使用情况,冷凝水管线使用情况,制定维护方案;

(5)制订公共区域温度巡检、记录制度,及时了解楼宇温度情况. 2.要求 (1)加强日常检查巡视,保证空调系统正常运行使用;

(2)建立温度检测制度,保证制冷温度符合北京市标准;

(3)设备出现故障时,物业人员应在10分钟内到达现场处理,并做好记录;

(4)每半年对冷却塔进行一次检修;

每年清洗冷却塔填料一次;

(5)每周一次对室外机组进行巡视检查,保持冷凝水管线畅通;

(6)每周对软化水设备的水质进行一次检测;

(7)空调系统运行正常,冷却塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象;

(8)制定中央空调故障应急处理预案,维修人员应在规定的时间内到达现场处理.

(五)锅炉供暖系统 锅炉设备维修保养由院方与锅炉专业维修公司签订维修保养合同,中标物业公司负责管理. 1.内容 (1)负责冬季供暖燃气蒸汽锅炉的安全运行;

(2)负责日常医疗蒸汽消毒、加湿调节及浴室、病房生活热水和食堂蒸汽的供应;

(3)锅炉及附属设施的日常维护保养;

(4)设备外委维保工作的监管;

(5)配合水质化验及水质处理;

(6)定期排污,根据水质情况确定排污量. 2.要求 (1)司炉人员必须持证上岗,24小时不间断值守服务,落实岗位责任制和规章制度,严格遵守锅炉操作规程,认真履行交接班手续;

(2)加强燃气蒸汽锅炉及辅助设备日常检查维护和换季前后的全面维保,保证系统运行正常,无泄漏现象,满足医院冬季供暖和日常医疗、生活热水和蒸汽需求;

(3)按院方要求合理设置锅炉供热温度和供气压力,杜绝能源浪费.发生故障时维修人员及时到现场处理;

(4)锅炉按行业要求进行年检,锅炉外检每年一次,内部检验每两年进行一次并做压力试验,压力表每半年校对一次,安全阀一年校对一次.

(六)污水处理系统 设备维修保养由院方与专业维修公司签订合同,中标物业公司负责监管系统安全运行,设备维护达标.

(七)燃气系统 燃气系统、调压站、管线维修保养由院方与专业维修公司签订维保合同,中标物业公司负责日常巡查,设备维护达标.

(八)楼宇自控系统服务 设备维修保养由院方与专业维修公司签订维保合同,中标物业公司负责管理、维护运行.保证楼内楼宇智能化系统、门禁系统的正常运行和使用.认真落实岗位责任制和规章制度及操作规程,聘用专业人员做好楼内的智能化系统、门禁系统、网络与通讯系统的服务工作. 1.内容 (1)随时了解办公楼自控系统、安防监控系统的运行情况;

(2)制定弱电设备维修计划,并组织实施;

(3)制定停电、强电磁干扰、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施;

(4)及时排除各系统运行中的故障;

(5)定期对各系统进行检查、检测,保证正常运行;

(6)做好设备机房的安全、防火、卫生工作. 2.要求 (1)中监控24小时值班,每班值班人员不少于2人;

(2)保证安防监控系统工作稳定;

(3)保证消防自动报警设备,闭路监控设备灵敏可靠;

(4)一般性故障立即排除,维修合格率100%.暂时不能处理的通知维保单位,采取应急措施,应急措施得当有效;

(5)设备机房整洁;

(6)确保设备机房的安全.

(九)电梯运行服务(司梯人员8人) 1.内容 (1)医疗区直行梯运行服务;

(2)住院部保证至少一部(或........