DOC《房地产司法鉴定估价报告》

房地产司法鉴定估价报告 估价报告编号:京港(2016)涉案字第(57)号 估价项目名称:北京市大兴区康和园29号楼1层107号涉案房地产价格评估 估价委托人:北京市海淀区人民法院 房地产估价机构:北京京港房地产估价有限公司 注册房地产估价师:张蓬(注册号:1120050083) 吴庆忠(注册号:1119980074) 估价报告出具日期:二一六年八月二十三日 致估价委托人函 北京市海淀区人民法院: 受贵院委托,我公司对北京市大兴区康和园29楼1层107号涉案房地产的市场价值进行了评估,为贵院执行案件提供价格参考依据.

根据《房屋所有权证》(X京房权证兴字第055723号)和现场勘查,估价对象房屋坐落于大兴区康和园29楼1层107,房屋所有权人为孙联文,共有情况为单独所有,房屋性质为商品房,规划用途为住宅,结构为钢混,建筑面积为218.04平方米,楼座总层数3层,估价对象房屋位于1-3层. 本次估价的价值时点为2016年8月10日,估价结论为估价对象于价值时点满足全部假设与限制条件下的市场价值. 根据估价目的,我司遵循估价原则,按照估价工作程序,运用比较法和收益法,在分析现有资料的基础上,考虑了影响房地产市场价值的各项因素,经测算确定估价对象于价值时点的房地产价值为(币种:人民币): 房地产总价:855.26万元(大写金额:捌佰伍拾伍万贰仟陆佰元整),单位建筑面积单价:39225元/平方米. 特此奉达 北京京港房地产估价有限公司 法定代表人: 二一六年八月二十三日 特别提示:1.估价结论受本估价报告中假设和限制条件的影响,请估价报告使用者予以关注. 2.以上内容均摘自本估价报告,欲了解估价对象的全面情况,请认真阅读估价报告全文. 目录估价师声明

4 估价的假设和限制条件

5 估价结果报告

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一、估价委托人

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二、房地产估价机构

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三、估价目的

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四、估价对象

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五、价值时点

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六、价值类型

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七、估价依据

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八、估价原则

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九、估价方法

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十、估价结果

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一、注册房地产估价师

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二、实地查勘日

18 十

三、估价作业期

18 附件19 1.《北京市海淀区人民法院评估委托函》〔案件号:(2015)海执字第17803号,2016年07月22日〕复印件 2.《北京市高级人民法院司法委托项目通知书》(2016年07月21日)复印件 3.估价对象位置图及照片 4.《房屋所有权证》(X京房权证兴字第055723号)复印件 5.估价机构营业执照和资质证书复印件 6.注册房地产估价师估价资格证书复印件 估价师声明 我们郑重声明: 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制. 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见. 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告. 估价的假设和限制条件 1.一般假设 (1) 注册房地产估价师对估价委托人提供的《房屋所有权证》(X京房权证兴字第055723号)等权属资料的复印件进行了审慎检查,未向政府有关部门进行核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整. (2)估价人员仅对估价对象楼座内外进行了现场查勘,已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用. (3)本次估价假设产权人对估价对象的使用、管理、处置等任何有关运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规. (4)本次估价以价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场为限制条件. (5)估价对象得到最有效利用,并能按现状保持正常使用. (6)估价对象的房屋所有权人、房屋坐落、建筑结构、建筑面积等以《房屋所有权证》(X京房权证兴字第055723号)为准;

装修设备状况以价值时点注册房地产估价师现场查勘为准. (7)根据房地产估价师现场查勘,估价对象现状未出租,故本次估价设定估价对象于价值时点无租赁权. 2.未定事项假设 无未定事项假设. 3.背离事实假设 根据估价目的,本次评估不考虑估价对象已存在或潜在的抵押、担保、租赁等对估价结果的影响. 4. 不相一致假设 无不相一致假设. 5.依据不足假设 无依据不足假设. 6.估价报告使用限制 (1)本次估价依据上述假设和限制条件进行测算,如上述条件发生变化,报告的结果须进行相应调整或重新估价. (2)本估价报告仅为估价委托人执行案件提供价格参考依据,用于其他目的无效. (3)估价委托人对其所提供的资料负完全的法律责任,对所提供资料的完整性、合法性和真实性负责.本估价报告仅对估价对象本身的市场价值发表意见,由于提供资料不实或不完整造成的损失由估价委托人承担. (4)估价人员对估价对象的查勘限于估价对象的外观和使用状况,不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行查勘的责任. (5)未经本估价机构书面同意,本报告的任何部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供,也不得以任何书面形式发表. (6)本估价报告由北京京港房地产估价有限公司负责解释. (7)本估价报告应用的有效期为:自报告出具之日起壹年内有效,即二一六年八月二十三日至二一七年八月二十二日. 估价结果报告

一、估价委托人:北京市海淀区人民法院 地址:北京市海淀区彰化路13号冠方大厦海淀区人民法院审判管理办公室 联系人:吴青

电话:18611018319

二、房地产估价机构:北京京港房地产估价有限公司 地址:北京市海淀区西三环北路100号光耀东方中心1101室资质级 别:建设部壹级(证书号:建房估证字[2014]004号) 法定代表人:高千里 联系人:樊天亮

电话:010-68727083

三、估价目的 评估估价对象于价值时点的市场价值,为估价委托人执行案件提供价格参考依据.

四、估价对象

(一)估价对象的范围 根据《北京市海淀区人民法院评估委托函》,估价对象为位于北京市大兴区康和园29楼1层107号的房地产;

估价对象范围为其房屋所有权及国有分摊建设用地使用权,不包含动产、债权债务等其他财产或权益. 根据《房屋所有权证》(X京房权证兴字第055723号),估价对象坐落为北京市大兴区康和园29楼1层107,房屋所有权人为孙联文,房屋用途为住宅,建筑面积为218.04平方米.

(二)估价对象的基本情况 1.估价对象实物状况 ⑴土地实物状况 估价对象位于北京市大兴区康和园29楼1层107号,土地实物状况详见表1. 表1:土地实物状况一览表 项目名称 北京市大兴区康和园29楼1层107号房地产 四至范围 估价对象所在原生墅康和园小区四至范围为:东临兴和街,南临康庄路,西临兴业大街,北临金星西路.估价对象楼座四至范围:东临康和园30号楼,南临康和园35号楼,西临康和园28号楼,北临康和园

23、24号楼. 土地用途 住宅 土地面积 --- 土地级别 居住用途七级Ⅶ-兴01地价区片 土地形状 小区形状规则 地形地势 地势平坦,自然排水通畅 地质条件 无不良地质现象,地基有足够承载力 土地开发程度 估价对象所在宗地外基础设施条件为七通(包括通路、上水、下水、电力、天然气、供暖、通讯). ⑵建筑物实物状况 根据估价人员现场查勘及估价委托人提供的资料,估价对象建筑物实物状况详见表2. 表2:建筑物实物状况一览表 项目名称 北京市大兴区康和园29楼1层107号房地产 建筑面积 218.04平方米 建筑结构 钢混结构 建成年份 2007年 所在楼座建筑形式 联排别墅 估价对象总层数 3层 建筑格局 4室2厅3卫 利用现状 住宅 朝向 南北朝向 房屋内外装修与设施情况 估价对象基础设施齐备,通天然气、上下水、通电、地暖、通讯、中央空调等. 估价对象楼座外立面刷涂料,安装断桥铝窗户. 室内装修设备状况 户门安装防盗门,安装断桥铝门窗,房间门为实木复合门. 一层由1客厅、厨房、1卫生间组成;

二层由2卧室、1客厅、1卫生间组成;

三层由2卧室、1卫生间组成. 客厅地面铺复合地板,墙面刷涂料,顶棚刷涂料;

卧室地面铺复合地板,墙面刷涂料,顶棚刷涂料;

厨房地面铺地砖,墙面贴墙砖,顶棚为pvc吊顶,安装整体橱柜(有损坏现象)、洗菜池、燃气灶、油烟机、燃气壁挂炉;

卫生间,地面铺地砖、墙面贴墙砖、顶棚pvc吊顶,安装立式洗手池、坐便器.室内中央空调管道未封闭. 使用及维护状况 估价对........