PDF《20 12 3 5 4 301 —》

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2017 5

24 ― 2017-1-0360-F01SFZC6

1 致估价委托人函 北京市朝阳区人民法院: 受贵院的委托,我公司对北京市朝阳区西大望路甲

20 号院

12 号楼

3 至5层4单元

301 号住宅用房的房地产市场价值进行了评估.

估价对象:估价对象为北京市朝阳区西大望路甲

20 号院

12 号楼

3 至5层4单元301号住宅用房, 为林弟花与陈超按份共有, 林弟花共有份额为10%, 陈超共有份额为 90%.根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[X 京房权证 朝字第

1024703、1024704 号]复印件,估价对象建筑面积为 551.82 平方米. 估价目的:为估价委托人处置估价对象提供价格参考依据. 价值时点:2017 年4月24 日 价值类型:根据房地产估价规范、国家现行有关标准规定和项目的具体 要求,本次评估采用的是市场价值标准.根据《房地产估价基本术语标准》 [GB/T50899-2013],市场价值是经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且 不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额. 本次估价的 房地产市场价值 是指在正常市场情况下, 在价值时点

2017 年4月24 日,估价对象用途为住宅,土地取得方式为出让,出让国有建设用 地使用权剩余土地使用年限设定为

58 年的房地产市场价值. 估价结果:评估专业人员根据估价的目的,按照估价的程序,采用科学 的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,结合本次估价的特殊要求通过 仔细测算和认真分析各种影响房地产价格的因素, 确定估价对象于价值时点 的房地产评估价值,详见估价结果一览表. (转下页)

2 估价结果一览表 结果表-1 估价方法 估价对象及结果 比较法 收益法 测算结果 单价

75293 34002 评估价值 单价

67035 单位:元/平方米 结果表-2 估价对象 建筑面积 (平方米) 房地产市场价值 总价(元) 楼面单价 (元/平方米) 北京市朝阳区西大望路 甲20 号院

12 号楼

3 至5层4单元301号住宅用房 551.82

36991254 67035 大写金额 叁仟陆佰玖拾玖万壹仟贰佰伍拾肆元整 单位:元/平方米 (以上估价结果中总价为楼面单价乘以建筑面积得出) 特别提示: 1.根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[X 京房权证朝字第

1024703、

1024704 号]复印件记载, 估价对象已设定两笔抵押权, 设定日期分别为

2012 年1月10 日和

2014 年9月22 日.截至价值时点,上述两笔抵押权利登记 未见注销.本报告是为估价委托人处置估价对象提供价格参考依据,故本次 估价结果未考虑上述两笔抵押权利对估价结果的影响. 2.根据评估专业人员实地查勘,

301 号住宅用房开设单独户门,但由于公 共电梯已坏无法单独进入,301 与101 号住宅用房现已打通合并使用.301 与101 号住宅须进行部分改造,方可分割为

2 套独立使用的成套住宅用房.

3 故本报告设定估价对象存在地役权.在此提醒报告使用者注意.截至价值时 点,估价对象除上述抵押权、地役权外,未见估价对象存在租赁权等他项权 利的记录. 3.本估价结果同时受本报告正文中 估价的假设和限制条件 限制. 顺致 商祺 北京康正宏基房地产评估有限公司 法定代表人: 二一七年五月二十四日

4 目录估价师声明.5 估价假设和限制条件.6 估价结果报告

10

一、估价委托人

10

二、房地产估价机构

10

三、估价目的.10

四、估价对象.10

五、市场背景描述与分析.15

六、价值时点.21

七、价值类型.21

八、估价原则.21

九、估价依据.23

十、估价方法.24 十

一、估价结果

24 十

二、参与本次估价工作的评估专业人员.25 十

三、实地查勘期.27 十

四、估价作业期.27 附件.28 ? 《北京市朝阳区人民法院委托司法鉴定函》[(2017)朝执二评字第

33 号] ? 估价对象所在位置示意图 ? 估价对象实地查勘情况和相关照片 ? 《房屋所有权证》[X 京房权证朝字第

1024703、1024704 号]复印件 ? 《建成年代证明》复印件 ? 房地产估价机构《营业执照(副本)》复印件 ? 房地产估价机构资质证书复印件 ? 评估专业人员执业证书复印件

5 估价师声明 注册房地产估价师郑重声明:

(一)注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的, 没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏.

(二)本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、 公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的估价假设和限 制条件的限制.

(三)注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益, 与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对本估价报告中的估价对 象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见.

(四)注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 、 《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行估价工作, 撰写本估价报告.

(五)本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用,不得做其 他用途.未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向估 价委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任 何形式公开发表.

(六)本评估报告由北京康正宏基房地产评估有限公司负责解释.

6 估价假设和限制条件

一、本次估价的一般假设 1. 在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场. 2.本报告的估价结果为正常条件下的公开市场价值,房地产交易需要交 易双方在了解足够的市场信息,拥有足够的谈判时间,经过谨慎的考虑和对 房地产市场进行合理预期,并具体考虑交易双方的偏好等条件下方能实现. 对于房地产市场的波动及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价格有 较大幅度的变化,本报告未考虑这种变化对估价对象价值产生的影响. 3.本次评估设定估价对象的出让国有建设用地使用权和建筑物所有权均 为合法方式取得,并支付相关税费后,估价对象能够正常上市交易. 4.评估专业人员已对估价委托人所提供的、本报告所依据的估价对象的 权属以及其他相关资料进行了检查,无理由怀疑其合法性、真实性、准确性 和完整性.本次评估设定估价委托人提供的资料合法、属实,并且提供了与 本次评估有关的所有资料,没有保留及隐瞒. 5.估价对象建筑面积以估价委托人提供的《房屋所有权证》[X 京房权证 朝字第

1024703、1024704 号]复印件载明的为准. 6.评估专业人员对估价对象实物状况及其区位状况进行了一般性查勘, 并对房屋安全以及环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在 无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况 下,设定估价对象能够正常安全使用. 7.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规. 8.经国务院批准, 自2016 年5月1日起, 在全国范围内全面推开营业税 改征增值税试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳 税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税.增值税与营业税的计

7 算方式不同:营业税直接依据销售额乘以税率计算应纳税额,而增值税按销 售额乘以税率计算出销项税额后,还要扣减成本费用中的进项税额,才是最 终的应纳税额;

增值税的计税销售额为不含税销售额,而营业税的计税销售 额为含税销售额.涉及税制转换和政策调整,较为复杂.总体上看,纳税人 的税收负担一般都有不同程度的下降.根据估价目的、报告使用用途及必要 性原则要求,本报告采纳简易计税方法记取增值税进行测算. 9.本次估价结果未考虑国家宏观政策发生重大变化以及遇有自然力和其 他不可抗力对估价结果的影响. 10.本报告的估价结果未考虑估价对象未来处置可能带来的额外支出及不 可预见费用对房地产市场价值的影响.

二、特殊事项假设前提 1.截至本评估报告出具之日,估价委托人未能提供《房屋所有权证》[X 京房权证朝字第

1024703、1024704 号]原件供估价人员核对.本次评估以估 价委托人提供的上述文件的复印件与原件一致为估价的假设前提. 2.估价委托人提供的《房屋所有权证》[X 京房权证朝字第

1024703、

1024704 号]复印件中未对其建成年代进行标注.根据申请执行人钱美霖的代 理人刘慧君及被执行人林弟花的代理人杨梅双方签字并经估价委托人确认可 采用的《建成年代证明》记载,估价对象所属楼宇建成于

2007 年.若与实际 情况不符,估价结果需要做相应的调整直至重新评估. 3.截至报告出具日,估价委托人未提供估价对象《国有土地使用证》及其 土地信息相关资料,本报告设定估价对象土地用途与房屋用途一致――均为 住宅(居住类) .根据《中国人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》[中华人民共和国国务院令第

55 号]规定,居住用地土地使用权出让最 高年限为

70 年,故本报告假设估价对象土地使用权出让年限为

70 年;

同时 根据上一条假设,本报告设定估价对象建成于

2007 年,截至价值时点,估价

8 对象已使用

10 年,本报告按照建筑物建设期为

2 年计算,故估价对象出让国 有建设用地使用权剩余土地使用年限设定为

58 年, 并以此作为估价的假设前 提.准确的出让国有建设用地使用权土地终止日期以房地产相关管理部门核 发的《国有土地使用证》上载明的信息为准. 4.根据估价委托人提供的《房屋........