PDF《彩生活》

房企年报之业绩系列快评

(一) 彩生活:拼的不止是速度 分析师/CRIC 研究中心沈晓玲、洪圣奇(香港) 、俞倩倩 如果一年前谈社区 O2O 的前景未来迓只是构想的话,一年后的今天,彩生活算是交出 了一份满意的答卷.

8 月14 日,彩生活召开了

2015 年中期业绩发布会,席间就其半年来 的业务模式创新、 财务亮点迕行了深度剖析, 我们可以看到彩生活由之前的强调规模扩张到 今天较为成熟的社区服务模式的完美蜕变,已取得了一些可喜的成果. ? 业绩: 规模优势逐步强化,过程管控促进增长

2015 年上半年, 彩生活营收状况表现良好. 公司总营业收入达到了 2.78 亿元, 较2014 年同期 1.63 亿元上涨了 70.18%.核心净利润为 1.15 亿元,同比增长 56.60%.毛利润为 2.05 亿元, 同比上升了 90.35%. 毛利率更是由

2014 年上半年的 66.07%上升为 73.90%. 对比于房地产行业 20%~35%的毛利率水平,彩生活有着明显的优势. 表1: 2014年中期和2015年中期营收情况 单位: 千元 盈利指标 1H2014 1H2015 同比/百分点变劢 营业收入 163,439 278,140 70.18% 毛利润 107,986 205,548 90.35% 毖利率 66.07% 73.90% 7.83pts 净利润 65,336 84,149 28.79% 净利率 39.98% 30.25% -9.72pts (核心)净利润 73,435 115,000 56.60% (核心)净利润率 44.93% 41.35% -3.59pts 数据来源:CRIC、企业公布 备注:毖利率=毖利润/营业收入、净利率=净利润/营业收入、(核心)净利润率=核心净利润/营业 收入,可能与企业公布存在差异 从收入结构分析,其三大主营业务――物业管理服务、增值服务、工程服务的营收分 别为 1.49 亿元、0.44 亿元和 0.85 亿元,占比则达到了 54%、15%、31%.虽然增值服务 的占比较小, 但据其发布会上公布的数据, 增值服务的毛利率高达 99.6%, 发展潜力巨大, 后期若能提升此部分占比,势必能使得总营收有一个质的飞越. 彩生活上市仅短短

1 年多的光景,业绩能实现返样的 大跃迕 ,主要迓是快速扩张带 来的规模优势的不断强化.截止

2015 年6月30 日,其物业管理社区数量为

1533 个,建 筑面积为 2.42 亿平方米;

表现较为突出的当属上海,其面积扩展已达

1200 万平方米, 丐已与一些当地房企建立了稳固的合作关系, 成功在异地形成高水准的第三方物业管理公司 的形象.此外,顾问服务社区数量增长至

167 个,建筑面积为 0.28 亿平方米;

订约管理及 提供顾问服务的总建筑面积复合年增长率达到 145.7%,现已成为全球最大社区服务运营商. 其扩张方式主要分为两类:一是内生式增长,做法是通过不已经覆盖的社区业主签订 3-5 年新的物管协议,从而达到覆盖中国

146 个城市和新加坡的目的.二是外延式扩张, 收购兼其他管理状况良好、 地理集中、 具一定规模效益具备相应物业资质D无重大法律 缺陷和障碍的物业公司. 值得一提的是,其在项目筛选、升级和运营三个阶段,均制定了严格的执行标准以确保 达到预期的经营结果.具体来看,一是明确了收购标准,IRR ≥15%以降低收购风险;

二是 对项目进行硬件设备改造,包括摄像头、道闸、社区门等;

三是对于一线服务人员D业能力 的培养和提升.从中我们不难发现,彩生活在前期的 跑马圈地 过后,正在逐步将如何提 供更优质的服务 搬上议程 ,毕竟社区服务商最终的落脚点依旧是 服务 . ? 业务:线上平台影响力扩大,第三方合租利润多元 彩生活的业务模式是通过高效的管理获取住宅社区资源, 逐渐构建社区家庭服务的平 台以及相应的生态圈,为业主提供多种增值服务.具体而言,分为四步,第一步是传统物管 阶段:通过内生式增长和外延式扩张获取住宅社区资源;