PDF《转型期土地与资本盛宴》

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房地产企业一方面通过融资增加土地储备获得高增长,另一方面通过高增长来吸引 更多的资金,土地与资本的盛宴正在进行,未来房地产行业将向地产寡头和众多中小项目公司两个极端发展;

借助资 本市场实现跨越式发展是未来几年优质企业发展的主要模式. ? 还是首选龙头公司:尽管估值水平提升很快,我们依旧看好龙头企业有三大理由:盈利的高增长、资本与管理的联姻 和房价上涨趋势未改.丰富土地储备和高速增长的公司都是投资者的首选,我们看好中国海外、万科两大龙头,同时 更加关注可能冲击地产第一梯队的华润置地、金地集团和招商地产;

业务模式特殊的华侨城、区域性企业栖霞,中华 企业、园区类公司浦东金桥、陆家嘴等可长线关注;

另外奥运受益者首创置业、亿城也可以阶段性关注.从操作的角 度, 目前房地产公司估值水平并不便宜加上上半年处于政策敏感期, 所以

07 年下半年房地产板块将会有更好的表现. ? 行业利润率将维持:耕地的严格保护使得不仅是建设用地,包括工业、仓储和旅游用地在内的土地价格将在

07 年将 普遍上涨,地价升值收益仍然是企业利润的最大来源,而政策对资金和土地的限制将进一步提高进入壁垒,从而维持 行业较高利润率水平,尽管

04、05 年高价土地陆续进入市场,行业整体利润率将受到抑制,但仍难以在短期内明显 降低;

行业利润率回落速度晚于预期将有利于房地产公司估值水平的提升. ? 资本+管理=地产巨头:房地产行业从完全竞争的市场环境中走过来,优质的企业已经具备了很强的国际竞争能力, 国际化进程中所受冲击较小,相反伴随着人民币升值、外资买房限制,大量国际和国内资本必将追逐不动产以及加速 与管理资源的联姻, 从而有利于国内优质企业的发展壮大, 我们认为未来几年中国必将出现几家千亿以上市值的房地 产公司,中国海外和万科将是最先冲击这一目标的两家.与此对应,行业第一梯队的公司市值将在

500 亿以上水平, 冲击这样的规模将是众多公司目标之一,土地规模和盈利能力将是达到这一目标的核心,而资金和管理能力是关键. ? 房价将继续上涨:07 年房地产投资仍将维持在 20%左右,投资热点从

一、二线向三四线城市转移;

尽管房价已经偏 高,房价泡沫在不断累积之中,但基于以房价稳定为目标的调控政策、扎实的真实需求和供给不会快速释放,我们判 断07 年房价依旧上涨,涨幅将维持回落的态势,涨幅的回落主要来自于结构的调整;