PDF《浅议固定利率住房抵押贷款证券化》

住房抵押贷款证券化;

固定利率住房抵押贷款;

资产证券化 总第

5 期2藏龙学刊二OO 七年第二期银行的资产负债表上消失,转到表外.事实上,银行 在真实出售时就将资金提前回收并获得相应收益,从 而化解了未来难以收回或延期收回的信用风险. 4.实行固定利率住房抵押贷款的其它正面效益 实行固定利率住房抵押贷款能减少银行的吸储压 力体现在:当证券化资产是新近发放的住房抵押贷款 时,为发放贷款筹集资金和出售贷款实际上在同时进 行.这一过程中仅有短期的资金需求,因此固定利率 住房抵押贷款证券化不需要长期资金,银行也无需再 为吸收存款进行激烈的竞争.这样,商业银行就降低 了其利息成本,从而在金融服务方面更具竞争力. 实行固定利率住房抵押贷款能提高银行的盈利能 力表现在:我国银行业的主要业务仍是传统的存贷业 务,中间和表外业务品种少,在银行业总收入中所占 比重很低,其利润主要来源于存贷利率差.据有关统 计, 在2002 年美国商业银行的中间业务收入占全部收 入的比重为 38.4%,而我国国内商业银行还不到 5%― 8%.实行固定利率住房抵押贷款证券化,银行的盈利 被锁定为该笔贷款的发行利率与销售利率之间的买卖 差价以及在每笔贷款交易中向房贷者所收取的费用, 从而实现了银行经营模式的转换,由 存贷利差型银 行 转换成 发放收费型银行 ,从而提高了银行的 盈利能力. 实行固定利率住房抵押贷款能建立商业银行与资 本市场联系的 桥梁 .众所周知,金融资源的配置 过度集中在银行会大大提高整个金融行业的风险,一 旦发生金融危机,就很难将风险迅速在全社会范围内 分散.商业银行发展固定利率住房抵押贷款,可以在 建立商业银行间接融资与资本市场直接融资连接的渠 道方面做一些尝试,积累一些经验,也为我国金融行 业顺应国际潮流实现混业经营做好准备. 5.实行固定利率住房抵押贷款的外部推动力 随着我国养老基金和保险公司的发展,养老保险 基金滚存结余会越来越多,保费收入也在不断提高.

2001 年我国养老保险基金每年收支相抵后的滚存结余 已超过

1000 亿元,保费收入达到

2109 亿元, 但由于 缺乏多元化的投资渠道,其保值增值已成问题.对于 寻求长期固定利率资产以匹配负债的养老基金和保险 公司,收益安全、稳定的固定利率住房抵押贷款是绝 佳的投资产品.截止

2004 年12 月底,我国的居民储 蓄存款余额已达到 12.62 万亿元,这说明居民个人缺 乏有效的投资渠道.固定利率住房抵押贷款恰好为个 人投资者提供了一个良好的选择空间. 另一方面,政府可以利用固定利率住房抵押贷款 证券化贯彻其政策意图,引导市场收益流向低收入、 中等收入借贷者和欠发达地区,避免资产证券机构仅 服务于最丰厚利润的、低风险的市场部分(主要是高 收入客户) .中国所有的省份、社会各部门都能从政 府在这一领域的政策中获益,如实行有目标性的税收 减免、支持中低收入家庭购房,支持少数民族地区的 住房需求等.因而,政府没有理由不去给予实行固定 利率住房抵押贷款以政策上的支持.

三、固定利率住房抵押贷款面临的障碍 1.一级市场尚未形成与定价机制不完善 尽管固定利率住房抵押贷款具有很大的市场潜力, 但在中国的房贷市场,仍处于试点阶段.没有规模, 就难以组群, 难以标准化, 也无法降低资产池的风险. 资产支持证券定价要求证券评级机构进行资产的信用 评级,而我国的信用制度还不够完善,信用评级透明 度低,评级标准不统一,难以做到独立、客观、公正 的评估. 2.法律问题 固定利率住房抵押贷款证券化的市场操作涉及面 广, 需要多个方面的法律支持.目前,我国可依据的 主要法律有: 《公司法》 、 《担保法》 、 《票据法》 、 《合 同法》以及出台不久的《信贷资产证券化试点管理办 法》 ,但其中许多法律制度与固定利率住房抵押贷款 证券化发生了矛盾冲突.例如,如果 SPV 选择证券公 司特别设立的空壳公司(SPT) ,就会违反《公司法》 的规定. 在美国专门设立了 GMMA、 FNMA 和FHLMC 三个准政府机构为住房消费提供担保,而我国的《担 保法》严格禁止国家机关充当担保人.按照我国现行 的金融分业管理原则银行、养老基金和保险公司从事 证券投资都受到多种限制. 我国资产证券化涉及会计、 税收、投资等多方面问题,监管问题变得比较复杂, 需要设立相关法律支持监管运行. 藏龙学刊二OO 七年第二期33.会计处理、税收及费用问题 固定利率住房抵押贷款证券化在会计处理上,主 要涉及出售或融资的确定、合并问题及剩余权益投资 等几方面,不同的处理方式导致不同的结果从而会对 各方面造成不同的影响.而目前我国相关的会计制度 不完善,缺乏统一的会计准则.在我国目前实行的税 收体制下,资产证券化过程中的各个主体面临着所得 税、营业税、印花税等几种税赋,这些税赋会大大降 低各个主体的收益.同时,在抵押贷款发放和证券化 过程中征收的各种费用也会提高交易成本,这些都使 资产证券化难以顺利运行.