PDF《房律师说房 二手房交易指南》

五、房产经纪人的谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到 物美价廉 性价比高的房子的最关键 的因素, 不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格, 这就是经纪人的最大的魅 力所在.

六、操作流程是否规范 小中介公司一般由业务员全程处理所有事项, 大的品牌公司一般分工较细, 会将房产交 易的前端和后续分开,由房产业务员从事前端的房产开发、带看、收意向金、斡旋、交房等 工作,另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同、办理过户、贷款、领证等手续.在选 择房产中介时,不管是大中介还是小中介,关键要看该房产中介机构是否有违规操作行为, 如收费不开发票、乱收费、违规代收费用,从事阴阳合同、违规委托公证行为,吃差价等. 本文由昆山花桥二手房原创 http://www.5khouse.com/sell/selllist_-a36.aspx 本文由昆山花桥二手房原创 http://www.5khouse.com/sell/selllist_-a36.aspx

4 如何看房随着人们消费观念的不断改变,二手房越来越受到购房者的亲睐,但在二手房的价格、 朝向、 位置以及本身的质量状况上又不得不投入更多的关注. 由于二手房大多已使用了若干 年,其房屋质量的优劣相对于新建商品房来说,虽然更易发现,但也要求你必须掌握一定的 专业技能 与 看房技巧 .因此,在看房时应当重点关注以下几点:

一、选择合理看房时间 看房的时间最重要,买二手房不但要白天、晚上看,更要雨天看房.白天可以看采光效 果、通风情况、视线如何;

而晚上则要查看周围的环境,比如物业的安全性、有没有噪音和 邻居情况等.如果是担心房屋有渗水等现象,最好选择雨天看房.这样如果房子有瑕疵, 就 逃不过雨水的 侵袭 ,房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水等都能一览 无余.尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看是否有潮湿发霉的现象.

二、看环境与社区配套 实地看房应先按从外到内、从大到小的原则进行.到现场后,应在现场周围观察一段 时间,弄清住宅小区的方位和所处的环境质量.先了解与查看小区外部大环境,如交通道路 及车站设置,商业网点设施,学校、医疗机构、体育场所,噪声及污染等;

然后查看小区内 部环境与配套,如小区规模、布局格调、绿化面积、容积率、社区路况、车库、安全程度;

最后查看居住区内配套公建是否方便合理,如幼儿园、小学、菜店、食品店、小型超市等居 民每天都要光顾的商店配套是否齐全,这些都是影响日后居住品质的重要因素.

三、看楼型与住宅结构 有人在选楼的时候,到底是买多层还是买高层,哪个更好,一时无法决断.其实多层住 宅和高层住宅各有优劣,关键看哪种适合自己与家人的需要,可从房屋结构、面积、质量、 成本、户型、物业管理收费等多方面权衡. 从户型构造格局上看,多层住宅要好于高层住宅.由于构造结构上的原因,一般多层住 宅坐北朝南,南北通风,室内使用面积多,户型合理,大开间容易隔开装修.而高层住宅一 般采用框架一剪力墙结构,加上又要考虑几部电梯的位置,因而户型设计稍难一点,也易给 装修带来不便.从房屋实际使用面积看,多层住宅要高于高层住宅.住宅的面积既包括使用 面积,也包括住宅的公共部位,如楼梯间等公共面积的分摊.高层住宅由于有电梯、电梯等 候间、地下室等,需分摊的公用面积比多层住宅多,因而实际得房率要低一些.从建筑质量 上看,高层住宅的抗震性能要好.普通多层住宅一般为砖混结构,而高层住宅由于它为钢筋 混凝土现浇结构,因而,不仅抗震性能好于多层,而且折旧年限长.从物业管理收费看, 高 层住宅费用要多于多层住宅.由于高层住宅设有电梯、垃圾通道,一般物业管理费用要高一 些.了解了房屋结构与楼型的优劣,朋友们可根据自己的喜好及家庭成员情况,选择适合自 己的物业,对于不适合个人情况的物业可以直接排除,以节约找房的时间.