PDF《最坏的时候或许已经过去》

68861 杭州天逸

151304 北京朗悦

61705 北京朗悦

121492 杭州天逸

59233 杭州自在城

72170 南京自在城

58794 西安湖城大镜

65891 沈阳国际滨河国际

57098 北京格林格林

63199 资料来源:公司调研,华泰证券研究所 公司研究/公司调研|2013 年05 月 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准

4 预计全年可售货值将超 700亿,销售额同比增长 23%以上.公司年初存货

200 万平,货值

300 亿,计划新推

346 万平,货值

400 亿.从目前的实施进度来看,1-4 月公司新推货量

60 亿,受新国五条政策预期影响,公司将部分推货量提前,导致

4 月推货量和销量均有所 下降.我们认为随着政策影响逐步褪去,5 月下旬开始公司推货量将逐步回升,二季度整体 新推货量将保持在

120 亿以上.全年来看,随着去年下半年新拿地块逐步入市,公司下半年 将迎来推盘高峰期.预计公司全年可售货值将超过

700 亿,按60%的去化估计,全年销售 额有望突破

420 亿(+23%以上) . 图3: 公司

2013 年各月份推盘项目数 图4: 公司

2013 年各季度推盘安排 资料来源:公司公告,华泰证券研究所 资料来源:公司调研,华泰证券研究所 产品户型结构持续改善 户型结构持续改善, 带动全年去化提升. 公司自

2011 年下半年开始加快户型结构调整步伐,

2013 年大户型占比已由

2011 年的 51%下降至 35%,今年新增货量中小户型占比更是高达 80%,产品结构持续改善.公司

2012 年销售去化率仅为 53%,我们认为随着中小户型刚需 产品占比进一步提升,今年去化有望提升至 60%,保障全年销量增长.长期来看,公司对 未来产品结构的规划是

144 平以下占 60%、144~200 平占 30%、200 平以上占 10%.我们 认为公司当前 70%的土地储备定位于首置首改,预计公司未来中小户型刚需产品将稳定在 60%~70%,由定位中高端逐步转向以首置首改的刚需产品为主. 图5: 2012-2013 年新增货量结构对比 图6: 2011-2013 总可售结构变化 资料来源:公司调研,华泰证券研究所 资料来源:公司调研,华泰证券研究所 公司研究/公司调研|2013 年05 月 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准

5 图7: 一季度末公司土地储备定位 资料来源:公司调研,华泰证券研究所 拿地加速带动杠杠小幅抬升 拿地提速,预计全年拿地权益现金流支出有望达

150 亿.公司 1-4 月新增建面

209 万平, 为2012 年全年的 87%;

需支付权益地价

83 亿,占同期销售金额的 73%,较2012 年全年 提升

60 个百分点,拿地提速明显.我们认为公司拿地加速主要因为:1)受政府推地增加和 推地时间调整影响,地方政府自去年下半年以来推地量明显增加,同时推地时间调整导致部 分去年计划推出的地块推迟到今年一季度推出(如北京门头沟地块) ;

2)公司过去两年在土 地市场动作较小,大量项目城市亟需补充储备(如南京自在城今年差不多卖完,南京后续亟 需项目补充) . 从新拿地的定位来看,除北京门头沟项目外,大多定位首改首置,为公司未来产品结构的持 续改善打下基础.从新拿地的分布来看,仍以北京、杭州、沈阳等公司传统布局城市为主 . 我们认为当前公司已布局城市,除西安、沈阳占比超过 6%,大部分城市市占率仍很低,预 计公司未来仍将以深耕已有城市为主.但公司方面也表示,对重庆、成都等省会城市未来也 会考虑,而三线城市则主要考察长三角和珠三角等经济发达地区,以开发单个项目为主.项 目考察方面,公司当前选择项目的标准为 IRR 在18%~20%.全年来看,我们认为公司当前 资金状况良好、大量布局城市亟需补充库存,预计后续仍将加大土地投资力度,全年拿地权 益现金流支出有望达